個人住房貸款風險主要是指借款人未能按時向貸款銀行還款而造成的損失。目前，商業銀行的個人住房貸款主要面臨以下風險:貸款的風險最終來自於借款人所在國家尚未建立完整的個人信用評估體系，也沒有對居民的個人信用進行客觀公正的評估。(2)開發商經營不善導致的風險部分房源導致其售出的期房無法按時與開發商發生糾紛或要求解除購房合同，且往往難以在短時間內解決。壹旦出現這種情況，就用停工來償還銀行貸款，從而把客戶和開發商的矛盾轉移到銀行。另外，開發商開發手續不全，在未取得商品房預售許可證的情況下，出售房產，回籠資金，導致簽訂的購房合同無效，從而影響借款合同的履行。(三)流動性風險銀行負債期限較短，壹般只有幾個月，而個人住房貸款期限大多在l0年以上。目前，中長期個人住房貸款在消費貸款中占有相當大的比重。對銀行的資金流向影響越大，可能對銀行的資金流向構成威脅。商業銀行個人住房貸款是目前國內銀行的優質資產，增長很快，因此風險較大。(4)管理風險是指銀行管理存在漏洞而產生的風險，如決策風險、內部操作環節的風險、銀行客戶資源缺乏準入機制等房貸業務帶來的風險。
第二，個人住房抵押貸款不良風險上升呈現三個特點。
目前，我國商業銀行面臨著資金流動性和盈利壓力的困境，商業銀行紛紛調整信貸結構，將個人住房貸款業務作為發展重點和新的業務增長點。然而，由於風險管理的滯後，商業銀行個人貸款業務的發展面臨困難。同時，隨著國家房地產宏觀調控政策的進壹步釋放，房地產市場逐漸回歸理性。然而，隨著市場的劇烈波動，個人住房貸款業務的風險有所增加。因此，分析和防範個人住房貸款業務中存在的風險是商業銀行發展個人住房貸款業務的關鍵。
目前，我國商業銀行面臨著資金流動性和盈利壓力的兩難境地。為了擺脫困境，各商業銀行紛紛調整信貸結構，將個人住房貸款業務作為發展重點和新的業務增長點。然而，由於風險管理的滯後，商業銀行個人貸款業務的發展面臨著困境。壹方面，就銀行而言，雖然銀行充分意識到信貸政策應向個人住房貸款業務傾斜，但缺乏有效的風險識別技術和風險控制措施，影響了商業銀行個人住房貸款業務的發展。另壹方面，從社會的角度來看，居民可以通過個人住房貸款業務改善居住條件，提高生活水平。然而，由於壹些購房者對房地產市場的投機，以及非法機構和個人利用政策法規不成熟和銀行操作不規範，商業銀行個人住房貸款業務的正常發展受到了嚴重影響。因此，探索和揭示商業銀行個人住房貸款業務中存在的各種風險，並結合理論分析和實踐總結出壹系列風險防範措施顯得尤為迫切。
個人住房貸款的特點和風險特征
根據中國人民銀行5月公布的《個人住房貸款管理辦法》的相關內容，商業銀行個人住房貸款是指貸款人向借款人發放的用於購買自用普通住房的貸款。壹般來說，以中長期貸款為主，借款人在約定期限內按月或按年償還貸款本息。個人住房貸款有三個特點:貸款對象特殊具體，對象是具有完全民事行為能力的自然人，只能用於支付其所購房屋的房價款；貸款期限長，以五至三十年為主；還款方式特殊，按月償還貸款本息。正是由於上述特點，使得個人住房貸款具有分散性、隱蔽性和滯後性的特點，給貸款的實際管理造成了壹定的困難，阻礙了這項業務的進壹步發展。
個人住房貸款業務的風險因素
(壹)征信系統不發達和借款人還款能力造成的風險
商業銀行通常沒有多少手段來調查貸款申請人的信用。比如，目前上海只能通過上海市征信有限公司的信用網絡以身份證的方式索引自己的信用狀況，上海市征信有限公司成立於年，目前個人信用記錄只有856萬條。這些記錄大多是在上海各大商業銀行貸款或申請過信用卡的人的檔案。水電費項目現在只包括電信費。沒有貸款、信用卡、電信卡充值的客戶，壹般沒有信用記錄。對於這些客戶來說，銀行放貸相當盲目，會導致借款人的道德風險。
(二)開發商管理不善造成的風險
壹些房地產開發企業，由於管理失誤，不能按時將售出的拍賣房屋交給業主，導致購房者與開發商發生糾紛或要求解除購房合同，往往難以在短時間內解決。壹旦出現這種情況，使用個人住房貸款業務的客戶往往會暫停償還銀行貸款，從而將客戶與開發商的矛盾轉移到銀行。此外，開發商開發手續不全，在未取得商品房預售許可證的情況下，出售房產，回籠資金，導致簽訂的購房合同無效，從而影響借款合同的履行。
(3)不真實交易導致的風險
壹些中小開發商滯銷，遇到困難就想方設法與幾十個甚至幾十個虛擬買家簽訂買賣合同，並據此向商業銀行申請住房抵押貸款，以達到回籠資金的目的。壹些二手房中介聯手評估機構和借款人，擡高房屋交易價格，達到降低首付的目的，從而增加銀行的貸款風險。中介機構協助借款人虛構業務交易，獲取銀行按揭貸款，將資金挪作他用，規避銀行資金政策投資限制，增加銀行貸款資金風險。
(四)商業銀行自身管理薄弱導致的風險
1.決策風險。目前，各家銀行都非常重視個人住房貸款業務，市場競爭也逐漸白熱化和無序化。許多金融機構還沒有完全樹立科學的發展觀和正確的經營理念。在外部市場和內部考核的雙重壓力下，他們片面追求指標，搶占市場，放寬貸款條件，降低客戶準入門檻。而且在決策過程中，客戶的資質沒有細分，導致執行決策的人對所有借款人使用相同的標準。面對市場和風險的選擇，銀行決策者往往會選擇市場，這必然會增加經營的風險。
2.內部運作的風險。隨著個人住房抵押貸款業務的快速增加，銀行為了加快辦理速度，會忽視貸款操作的嚴謹性，造成相關法律文本和程序的遺漏，如合同要素的錯填、遺漏、隨意修改等，影響合同本身的法律效力，在法律認定時產生。未嚴格審查借款人身份，導致借款合同及相關法律文本被他人簽署或偽造，導致合同無效。在抵押登記手續未完善前支付貸款，使得貸款擔保無法落實。
(五)法律法規不完善給房貸業務帶來的風險。
65438年6月以來最高人民法院《關於民事執行中查封、扣押、凍結財產的規定》的頒布，給逾期貸款的催收和執行帶來了極大的法律風險。該規定對債務人出售、拍賣抵押物設置了限制，使得抵押物雖然被查封，但不能自由轉讓，導致銀行抵押實際中止。即使是能滿足處置條件的房產，銀行也普遍覺得流程長，耗時耗力。且根據相關法律規定，銀行處分抵押房地產所得款項在扣除土地使用權出讓金(劃撥和集體土地)後，應按以下順序進行分配:支付處分抵押房地產的費用；扣除抵押房地產應納稅款；償還房貸本息，支付違約金。通常情況下，在償還貸款本息之前，應支付訴訟費、拍賣費和房地產轉讓費。剩下的錢可以用來還貸，最後可能還不夠收回全部本息。
(六)商業銀行外部經濟環境變化帶來的風險
1.房地產行業的波動風險。由於個人住房貸款還款周期較長，房地產行業與整體經濟走勢和宏觀經濟周期變化密切相關。當房地產泡沫破滅時，公眾購房欲望受挫，房地產價值大幅貶值，很大程度上威脅到銀行貸款資金的回收。經濟蕭條使得部分借款人失業，沒有還款來源，產生不良貸款。
2.利率變動的風險。目前個人住房貸款采取浮動利率。從到，利率壹直處於下降趨勢，沒有影響借款人還款。自2004年底以來，貸款利率多次上調，使得借款人每月還款額增加，每月還款負擔加重，貸款違約率也會有壹定程度的提高。
3.流動性風險。流動性風險表現為:個人住房貸款的資金來源主要是居民儲蓄存款，屬於短期資金來源。而個人住房貸款期限普遍較長，目前沒有及時融入現金的手段和渠道，使得商業銀行始終面臨流動性風險的問題。
商業銀行個人住房貸款風險的防範對策
(壹)盡快建立完善的個人信用體系
政府要把建立健全信用體系作為當前的壹項重大工程，聯合金融機構、政法部門、工商部門、司法機關、人事單位、戶籍、社會醫療機構、稅務部門、公用事業、物業公司等相關企事業單位，健全和完善信用體系，讓信息使用者對被查詢人的資產、信用、健康狀況等還款能力和風險承受能力進行綜合評價。逐步在全社會範圍內建立完整的個人信用體系。
3.我是賣家。買方要求銀行貸款有風險嗎？我不明白。第壹次賣房？
您好
壹般來說，業主、購房者、銀行、中介都是到場簽貸款協議的，有些業主或購房者因為特殊原因，沒有時間單獨簽貸款協議。
但是，貸款卡是銀行信貸員提前為車主準備的。轉賬當天，中介公司會和客戶業主壹起去貸款銀行確認轉賬，拿到各自的銀行卡。車主拿到銀行指定的壹張新卡進行放款，放款人拿到壹張新卡需要每月還款。同時銀行工作人員會通知車主貸款到賬的日期。貸款申請人還可以收到每月還款明細，方便還款。
至於房產證出來20天後去銀行，也就是新房需要放在銀行辦理抵押手續，也就是銀行工作人員拿著新房去建委在房子上蓋章抵押，就不用去了。
目前個人貸款尤其是房貸的管理比以前更嚴格了。以前貸款基本可以在過戶後三個工作日內放款，業主可以拿到錢，而現在估計要壹個月甚至更久，這就需要業主做好心理準備。
希望我的回答能幫到妳。
4.商業銀行個人住房貸款風險有哪些特點？
我不能。