物業管理行業屬於第三產業中的服務業，具體服務範圍很廣，包括各類建築。如高層及多層住宅區、綜合辦公樓、商業建築、工業車間、倉庫、停車場等。其中，住宅小區業主群體龐大，物業管理覆蓋面廣，是物業管理的核心部分和重點服務領域。
小區物業管理包括常規服務、專項服務和委托專項服務。常規服務是向業主提供的基礎服務，主要包括:(1)主樓的管理；(2)房屋設備設施的管理；(三)環境衛生管理；(4)綠化管理；(5)安全管理；(6)消防管理；(7)車輛道路管理；(8)公共機構服務等。專項服務是物業公司為滿足部分業主的需求而提供或協助提供的各種服務，如在物業小區設立商業網點、金融服務和代理中介服務、組織文化娛樂活動等。委托專項服務是業主委托的滿足其個性化需求的服務，如護理小區老年病人、接送孩子上下學、照顧殘疾人上下樓梯、為業主采購生活用品等。目前，我國城市社區的物業管理主要以常規服務為主。除常規服務外，壹些資質較高的物業管理公司還註重發展特色服務，承接壹些委托的特色服務。
隨著人民生活水平的不斷提高，業主對物業管理公司的管理服務水平提出了更高的要求。我國物業公司的企業組建模式有房地產開發商自建、政府管理部門組建、老街房管所改造、大型企業後勤部門組建、獨立法人組建股份公司等。由於自身體制的制約，各類物業公司在管理思路和服務意識上存在壹定差距。但總體來看，物業管理服務的缺失，物業公司與業主矛盾的日益明顯，已經成為物業行業的通病。關於小區物業管理糾紛的各種報道頻頻見諸報端，成為人們關註的焦點。
目前，業主對物業管理現狀不滿，普遍反映了壹些問題:物業公司服務質量低，常規基礎服務不到位；有的物業公司人員素質低，服務態度差；物業管理費太高。當然，面對業主的意見，物業公司也有自己的理由和難處。社區物業管理中的矛盾糾紛影響了社區居民的日常生活和社區的和諧氛圍，也阻礙了我國物業管理行業的發展步伐，應引起我們的廣泛關註，我們應積極努力化解矛盾，尋求解決問題的辦法。
二，社區物業管理中存在的問題分析
2004年下半年，我們對北京、河北等地的社區物業管理進行了問卷調查，獲得有效調查數據100份。問卷的內容是針對業主對小區物業服務是否滿意。調查的項目包括:綠化環境、體育設施、交通狀況、治安、衛生保潔、停車位管理、寵物管理規定、工作人員素質、服務態度。調查結果顯示，對物業整體服務質量滿意的只有10%，認為壹般的占20%，不滿意的占70%。從這次調查中，我們可以普遍看出，我國的物業管理服務質量水平很低，與業主的要求和期望還有很大差距。對於作為服務行業的物業管理公司來說，服務質量是關鍵。物業服務與業主的工作和生活息息相關。服務不到位會導致業主的不滿，造成雙方關系緊張，不僅影響小區的穩定和諧，也會影響物業公司自身的生存發展。
通過調查發現物業管理中存在的主要問題如下:
1.物業管理公司與業主的法律關系不明確。
近年來，國家有關部門和北京市政府頒布了壹些關於物業管理的法律法規，對很多問題有了明確的制約，但在實際執行過程中卻有很大的距離。根據相關法律規定，業主管理委員會應當是物業區域的最高權力機構，物業管理公司受業主管理委員會委托聘用，業主管理委員會有權解聘物業管理公司。事實上，很多物業管理公司並沒有受到業主管理委員會的委托開展工作。即使業主管理委員會對物業管理不滿意，也很難更換物業管理公司。
2.物業小區設施不完善。
這主要是房地產商的遺留問題。當初開發商承諾的設施與現實不符。比如蓋房子，規劃的綠化面積減少，建的設施不建，業主* * *有設施被物業公司出租牟利，引起業主不滿。此外，與居民生活相關的配套設施不完善，如健身、娛樂、商業、幼兒園等配套服務設施，給業主生活帶來不便。
3.收費與服務不符。
壹些物業小區的業主反映，繳納的物業費較高，但享受的服務不足，物業公司的服務不到位。誠然，壹些物業管理公司在未與業主協商並報物價局批準的情況下自行制定收費標準，也存在物業管理公司只收費不提供服務或少提供服務的情況。這是業主不滿和抵制的主要原因。此外，物業公司財務不透明也是引發糾紛的原因。根據《北京市住宅物業管理辦法》規定，管理公司的賬目應每半年公開壹次，但真正能執行的小區很少。管理費的支出往往是業主最關心的問題，因為業主想知道自己交的物業費用在哪裏了。
4.業主的配合。
壹些小區物業管理公司亂收費問題突出，大多是由於物業公司等原因導致業主不滿。由於物業公司和業主之間缺乏溝通和理解，他們之間存在隔閡，甚至發生沖突。壹些物業管理公司無奈停水停電交費，卻往往導致矛盾激化。
物業管理的上述問題主要體現在物業公司的服務質量上。為了提高物業管理的水平和質量，有必要從公司組建方式、資質等方面分析影響物業公司服務質量的因素。
三、影響物業公司服務質量的因素分析
1.物業管理公司組建模式及物業管理服務水平
壹般來說，小區物業企業的組建方式可以分為五類:①由房地產開發商直接組建；(2)由行政部門設立；(3)從房管所過渡機制；(4)由大中型企事業單位的後勤部門設立；(5)社會上獨立法人按照現代企業制度設立的股份有限公司或個人有限責任公司。
根據實際情況，上述分類中的②和③性質相似，都屬於城市建設行政主管部門，可以整合。這樣，物業公司按組建方式可分為四類，即:第壹類由獨立法人企業組建；第二類是房地產開發商設立的；第三類是行政部門設立的；第四類是大型企事業單位的後勤部門。不同類型的物業管理公司在運營模式和服務質量上有不同的表現。
表1通過對具體項目打分，得出不同建設模式下的物業服務質量評價結果。從表1可以看出，第壹類公司的物業服務質量較好，在比較中評價最高。大部分獨立法人物業企業屬於現代住宅小區，硬件設施完善，可以滿足業主多層次需求；人員素質、居住環境、社區文化、家庭服務綜合得分高於其他物業公司。
二類分數略高於三、四類。主要是因為和開發商融為壹體，目前開發商為了提高自己的地產品牌效應，增加附加值，更註重產品的售後服務，所以服務質量高於後兩者。但由於其與開發商關系密切，在開發商產品的遺留和資金的自由支配上處於被動地位，阻礙了其業務的自由拓展，服務質量也受到壹定影響。
第二類和第三類得分最低，主要問題是受主管部門行政管理影響，沿用傳統管理方式，市場化程度低，提供的服務不能很好地滿足業主需求。
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