所謂房地產聯合開發，是指根據雙方協議，壹方提供建設用地使用權，另壹方提供資金、技術、勞務等的房地產開發方式。，並合作開發土地、建設房地產等項目，承擔風險，享受收益。提供土地使用權的壹方稱為土地供應地；另壹方是從事房地產開發經營的房地產開發企業，我們稱之為建築商。這個意義上的房地產聯合開發是狹義的。從廣義上講，任何由雙方共同承擔的房地產項目，都可以納入聯合房地產開發的範疇，不限於壹方出資的土地，也可以由雙方共同出資。不限於房地產開發經營，也可用於建房自用；不僅雙方是法人或者其他組織，而且是法人或者其他組織與自然人或者自然人之間的合作；不限於在城市規劃區國有土地上建設，也可以在集體土地上聯合建房。
在現實生活中，我們可以看到，從組織形式和合同性質來看，房地產聯合開發是壹種典型的聯營合同。根據雙方合作方式和組織形式的不同，聯合開發房地產可以采取以下三種方式:
(1)組建新的法人。根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第二十七條規定:“依法取得的土地使用權，可以依照本法和有關法律、行政法規的規定，以固定的價格用於合資、合作開發經營房地產”，從而確立了以土地使用權作為出資進行房地產合作開發的法律依據。雙方投資或提供的土地依法成立項目公司，以項目公司的名義進行開發。雙方按投資比例或通過合同承擔風險，分享收益。這種以項目公司的形式進行開發，可以相對降低糾紛發生的概率。但同時也有很多不足:比如成立項目公司，成立規範的管理機構需要壹定的時間，費用昂貴，容易錯失商機；比如土地使用權出資，就必須辦理土地使用權出讓手續。壹方面需要壹定的周期，另壹方面當土地使用權以劃撥方式取得時，這個程序就無法完成。更重要的是，項目公司的利潤只能在繳納所得稅後交給聯合開發方，這對合作方來說當然是不經濟的。
(二)組建聯合管理機構。即由雙方若幹人員組成聯合管理機構，其職責是協調雙方在聯合開發中的各種關系，對合作中的重大問題進行決策，具體經營管理開發項目。聯合管理機構與項目公司的最高區別在於，它只能作為內部管理機構，不能作為獨立的民事主體，不具備訂立合同等民事權利能力，也不能獨立承擔民事責任。共同開發的雙方必須對共同管理組織的法律地位有明確的認識，註意避免利用共同管理組織的名義進行相關的民事活動。實踐中曾出現過建築企業為支付工程款而將某項目“聯合辦公”訴至法院的案例，這顯然是列錯了被告。另壹個案例就沒這麽簡單了:某項目聯合開發雙方組成的“聯合管理委員會”，不僅鍛煉了內部能力，還公然掛排、刻章、簽訂《建築工程施工合同》，最後施工單位以拖欠工程款為由將雙方告上法庭。為了避免這種情況，共同開發的雙方必須對共同管理機構的法律地位有清楚的認識，並註意避免對外使用共同管理機構的名稱。
(3)不成立項目公司或聯合組織，但根據合同獨立履行義務和分享利益。這種方法主要用於相對簡單的項目。
後兩種模式相對於成立項目公司的運作模式是相對松散的合作模式，因此合作中雙方容易產生糾紛，而實踐中壹個有爭議的問題是:共同開發的雙方是否對項目產生的所有責任(無論是以任何壹方的名義直接產生的)承擔連帶責任？如果合同以雙方約定的投資為重點，即壹方提供土地使用權，另壹方提供資金，項目建成後雙方共同出售，共擔風險，享受收益，那麽這種合同就是合夥合同，這種聯營就是合夥聯營，雙方對共同開發項目所產生的債務承擔連帶責任。如果合同規定了合作雙方在共同開發中的權利和義務，如果雙方獨立經營，如果合同壹方明確只提供土地，另壹方只負責在土地上完成壹定的建設任務，建設方完成建設任務後會得到壹定數量的房屋作為回報，那麽這種合同就是加工承包互惠的混合合同，雙方對各自的行為獨立負責。如果雙方在合同中約定，壹方只提供資金，不參與項目的任何運作，僅在項目完成後取得壹定數量的房屋作為回報，並在合同中約定不承擔項目開發過程中產生的任何風險和責任，則屬於形式上的共同開發，以達到相互融資的非法目的，不符合我國法律的相關規定，應認定為無效合同。
有人認為聯合開發項目是雙方共同經營，共擔盈虧。本著權利義務對等的原則，利益相同的雙方應對任何壹方因項目而發生的債務承擔連帶責任。至於聯合開發協議中各自責任的劃分，只能作為內部收回的依據。根據這種觀點，只要法院能夠認定債務是由共同開發項目引起的，就可以判令共同開發各方承擔連帶責任，而不必具體區分誰的責任或哪壹方簽字，也不受共同開發合同中各自責任劃分的影響。這種觀點主要是因為共同開發的行為在法律上沒有界定。事實上，共同開發的行為，由於雙方簽訂的合同內容不同，承擔的權利義務不同，其法律性質和法律後果也不同。因此，房地產聯合開發合同成為房地產聯合開發行為中最重要的關鍵點，簽訂完整的聯合開發合同是避免糾紛的關鍵。
二、房地產聯合開發合同糾紛的特點
房地產開發項目有大有小，從建築面積幾千畝到幾十萬平方米的小區，到獨立的單體建築。房地產開發投資大，生產周期長，涉及的法律法規政策廣，容易產生糾紛。房地產聯合開發合同糾紛的特點是訴訟標的大、糾紛內容復雜、糾紛當事人訴訟利益重、訴訟周期長。此外，此類糾紛涉及面廣，涉及法律法規和國家政策。無論是最高人民法院公布的案例，還是網上公布的案例，全國各地都有很多關於合作開發的爭議。據不完全統計，合作開發糾紛在房地產訴訟案件中占有很大比重。
據網上報道，成都金地房地產公司和新特實業有限公司聯合開發了壹個花園項目。金地房地產公司負責整體開發，新特公司股份土地使用權合作開發。兩公司在合作開發某花園項目過程中，因新特公司提供的土地大幅升值，提出增加開發收益，而負責整體開發建設的金地公司認為新特公司的要求違反了合同的初衷。同時，在金地公司賣房的實際過程中，新特公司認為價格偏低，有損其利益。其多次派人到某花園張貼“客戶須知”，影響房屋銷售，從而引發雙方矛盾。這導致了嚴重的暴力事件，當地公安局也為此成立了專案組。
第三，房地產聯合開發合同的主體。
房地產聯合開發是指各方* * *共同出資，根據各方約定，經國家職能部門批準，由* * *共同開發房地產項目的聯合經營。根據現行法律法規，房地產聯合開發應當合法有效，合作項目必須經政府相關職能部門批準，取得規劃、用地、固定資產投資、施工等相關行政審批手續。同時，聯合開發合同不得違反國家法律法規。因此，房地產聯合開發合同的主體是壹個特殊的主體。
只有具有合法房地產開發資質的企業才能開發房地產。國家法律和地方法規對開發企業的註冊資本和專業技術人員條件都有明確規定。還規定了開發企業資質等級的條件和不同等級企業可以開發的住房面積。制定這些特別規定是為了保證進入該領域的公司應具備相應的條件和開發能力，並嚴格區分不具備開發資質的企業。具有房地產開發資質的企業，既可以獨立開發，也可以聯合開發房地產項目。雖然不具備房地產開發資質，但有土地使用權的企事業單位可以參與有土地使用權的聯合房地產開發項目。有土地使用權但不具備開發資質的企事業單位，雖不能單獨開發房地產項目，但以自有土地使用權與有資質的房地產開發企業聯合開發，並經國家職能部門批準的，其聯合建造合同認定有效。這類特殊主體簽訂有效的聯合開發合同的前提條件是:必須擁有土地使用權，土地使用權必須作為聯合開發的出資形式，聯合開發合同必須經政府職能部門批準，聯合開發的另壹方必須具有相應的房地產開發資質證書。
自2005年8月1日起，最高人民法院《關於審理國有土地使用權合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第三條規定，合作房地產開發合同是指當事人訂立的以土地使用權和資金作為* * *投資，* * *收益和* * *風險進行合作房地產開發的協議。合作房地產開發合同的當事人壹方具有房地產開發經營資格的，應當認定合同有效。雙方均不具備房地產開發經營資質的，本合同無效。但當事人壹方在起訴前已經取得房地產開發經營資質或者已經依法合作設立具有房地產開發經營資質的房地產開發企業的，應當認定合同有效。未經有批準權的人民政府批準，土地使用權人以劃撥土地使用權作為投資與他人訂立合同共同開發房地產的，該合同應當認定無效。但是，如果在起訴前已完成批準程序，則該合同應視為有效。
四、幾種類型的房地產聯合開發合同糾紛。
(壹)無效合同引起的糾紛
1，叫房地產聯合開發，其實是貸款。無開發資質的企業以出資方式參與房地產項目的聯合建設。這種合建的特點是:(1)合建合同的參與方至少有壹方既無房地產開發資質，也無土地使用權出資。(2)共建合同明確寫明擔保條款(有的是現金擔保，有的是房屋擔保)；雖然有些沒有具體規定擔保條款，但他們往往有壹個在項目完成後返還本金和利息或支付股息或分享利潤的協議。(3)無開發資質的投資方不參與共建過程或開發運營。
2.名為房地產聯合開發，實則是項目轉讓。房地產項目的轉讓必須符合法律、法規規定的條件和程序。有的項目業主以聯營合同形式將開發項目轉讓給其他企業，不到有關部門辦理項目移交和土地使用權出讓手續。這種共建的特點是:(1)這種合同的轉讓方壹般是擁有項目開發權的房地產企業，而受讓方是房地產開發公司，有的不是房地產開發公司，有的甚至是自然人。(2)這類項目的轉讓，有的根本不具備項目轉讓的條件，也沒有經過職能部門的審批。(3)聯營合同雙方既不辦理工程過戶手續，也不辦理土地使用權過戶手續。(4)這類合同的標題是聯合建造合同，內容是開發項目權利義務的完全轉移。
3.無房地產開發資質的企業參與聯合建設。沒有房地產開發資質的企業以聯建合同的形式參與聯建。這種共建的特點:(1)共建方有壹方沒有開發資質。(2)無開發資質方不僅出資，還參與項目開發和運營。(3)聯營合同未辦理職能部門審批手續。
4.基於違法建設工程的聯營合同。比如項目沒有經過國家職能部門審批，合建雙方都有違法建設，壹方沒有土地使用權。如江西省南昌市工商行政管理局與中國人民保險公司南昌分公司房地產合同上訴案，二審法院認為，《共同開發項目協議》是市工商局、萬信社與市保險公司簽訂的共同開發房地產項目的協議。簽訂協議時，市工商局作為起運地，不享有該樓的土地使用權，也沒有辦理該樓建設和用地的合法手續。雖然南昌市國土局在5438+0997+10月批準將原劃撥給東湖區商品房開發公司的土地移交給市工商局，但明確規定劃撥土地不得轉讓或聯合開發。本案二審期間，南昌市國土局同意將劃撥土地使用權轉為國有土地使用權，並向市工商局頒發了國有土地使用權證書。但市工商局至今未與市國土局簽訂土地使用權出讓合同，未繳納土地出讓金，未辦理聯建審批手續和土地使用權變更登記手續。因此，壹審法院依據國家相關法律規定，認定共同開發協議無效是正確的。
(二)違反房地產聯合開發合同的違約行為引起的糾紛
1.未按合同約定按時投入共建資金的。這種違約比較常見。違約方往往會因為各種原因而無法按照合同約定進行投資。主要解決辦法是修改出資比例和分紅比例，或者重新約定按照實際出資比例進行利益分配。有的是通過違約方承擔壹定違約金，重新達成補充共建合同的方式解決。
2.違約方未按合同約定分配房屋或利潤。這種糾紛往往出現在聯營合同的後期。按照此類案件代理的慣例，合建各方最常見的分配方式是房屋分配，因為房屋的約定最簡單、實用、易操作。利潤分配存在很多不確定性和變數。此類糾紛的違約方往往將對方分得的房屋出售或用於抵押貸款，嚴重損害了守約方的利益。
3.壹方根本違約，且長期違約，不再具備按約定投資的實力，不願意主動退出共建。此類糾紛往往由守約方提起訴訟，要求違約方承擔違約責任，解除合同。
4.雙方或雙方都違約了，孰輕孰重。這種共建糾紛的訴訟往往耗時較長，當事人之間矛盾較深，難以解決。
5.壹方會背著另壹方，和另壹方重新構建。因違反共建合同引起的糾紛損害了守約方的利益。這些糾紛有的是由守約方發起的，有的守約方被列為被告或第三人參與訴訟。違約方背著對方進行聯建，往往是因為違約方缺乏資金，以聯建的形式引入對方的資金，也就是所謂的聯建，實際上是貸款。
共建合同中違約的形式多種多樣，絕大多數是以上五種類型。有其他違約情形的，如聯建方未按時移交土地，或未按約定按時辦理聯建審批手續等。簡而言之，違約的形式多種多樣。
五、簽訂房地產聯合開發合同應註意的問題。
因為房地產開發是壹項周期長、投資大、涉及面廣的系統工程，涵蓋了從土地使用權取得、拆遷安置、招投標、項目設計、施工、監理、設備安裝到房屋銷售、物業管理的全過程，是壹項完整的系統工程，涉及方方面面，所以特別復雜。房地產聯合開發合同應詳細規定房地產開發過程中內外部雙方的權利和義務，因為雙方的利益在合作中是矛盾統壹的，在利益的整體壹致性上存在相對利益的沖突，所以雙方的關系在合作過程中壹旦處理不慎就容易產生糾紛；壹旦發生糾紛，由於目前我國相應的法律規定並不具體，實踐中對其法律性質的理解也不盡相同，訴訟周期壹般都很長，後果難以預料。因此，在簽訂聯合開發合同時，除了壹般房地產開發應註意的問題和應明確的內容外，還應從幾個方面把握房地產聯合開發合同中的內容和要點:
(壹)、合同責任應明確。對每項義務的履行方式、時間、地點做出詳細約定，杜絕模糊條款。建議用附件和附圖進行具體說明。供應商應提供準確的信息，如位置，面積，使用年限，土地使用權的性質，批準文件或證書，並承擔責任。建設方主要應對資金支付做出明確承諾。
(二)合同雙方應明確分擔收益和風險及損失。對房產的面積和位置做出明確約定。共同開發的最終目的是獲取收益，壹般體現在房產的分配方式上。在這個階段，雙方的利益沖突最為尖銳，所以也是矛盾頻發的壹個環節。房產的價值和地段有很大的關系，雖然同壹個項目，地段的不同往往導致價值的不同。有些聯合開發合同只是簡單約定了分配比例，沒有提及具體位置，所以分配上的糾紛也就不難理解了。此外，由於規劃變更等原因，經常出現共同開發合同約定的面積與竣工面積出現差異的情況，如何處理也應事先約定。
(3)合同內容應合法。中國人民銀行發布的《貸款通則》第61條規定:“企業不得違反國家規定辦理借貸或變相融資業務”，從而構成合同無效，當事人希望通過共同開發達到的盈利目的也隨之落空。另外，根據我國法律規定，劃撥土地使用權不得與他人聯合開發。由於其無償、低補償，法律對其轉讓有特殊規定。《城市房地產管理法》規定，以劃撥方式取得國有土地使用權的，房地產轉讓應當按照國務院的規定，報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的，受讓人應當按照國家有關規定辦理土地使用權出讓手續，繳納土地使用權出讓金。因此，在未辦理上述手續前與他人以劃撥土地方式簽訂的聯合房地產開發合同，應認定為無效。最後，合作建房協議要在國家主管部門辦理審批手續，不辦理當然無效。
(4)註意約定違約責任。房地產項目周期壹般較長，流程復雜。不當細化具體的違約責任可以促使當事人善意履行義務，也可以保證項目的順利進行。比如，供應商未能在約定時間內提供符合“三通壹平”條件的土地，合同又缺乏可響應的違約條款，不僅對供應商造成不了壓力，還容易導致施工方嚴重質疑其履約能力和誠意，從而激化矛盾，打破合作。但如果有明確的違約責任，比如延遲壹天，那麽幾平米房產的分配就會相應減少。如果延誤超過幾天，對方可以解除合同，並支付壹定數額的違約金。
(五)聯合開發要註意手續的完備性。聯合開發涉及很多關系和程序，比如成立項目公司，當地的土地使用權要及時過戶到項目公司名下，避免耽誤開發時機；對於從事房地產開發的公司，需要特殊的資質，不及時辦理會影響項目立項和審批。
(六)明確聯合開發房屋的性質。註意確保聯合開發和住房協議的性質和有效性。雙方應在合同中明確表示合作意向，共同承擔共同開發房地產的責任。同時，避免混淆土地使用權出讓合同、購房合同和共同開發房屋合同的性質，減少糾紛。
(七)簽訂房地產聯合開發項目的對外合同。在房地產聯合開發項目中，涉外合同的簽訂比較混亂，比如所有合作方在合同上簽字蓋章，進而導致對外承擔連帶責任。
(八)保障聯合開發房屋各方權利和義務的方法和建議。對於以出資方名義進行的開發建設，保護土地提供方的利益非常重要。實踐中，由於房地產開發的程序要求，在項目預售前，土地使用權必須過戶到開發商名下。由於項目名義開發商主要控制項目的建設和銷售，土地使用權轉讓給項目名義開發商後，土地提供方很難對合作方進行有效約束。因此，在簽訂房地產聯合開發合同的過程中，供地方應約定土地使用權轉讓與保護自身利益的關系，包括抵押權的設立，以及項目建設資金使用的監管方式等。還要保護資金提供方，所以在涉及聯合開發項目之前，最好聘請專業的律師事務所提供全程法律服務。聘請律師處理糾紛遠不如提前預防有效。