第壹節影響森林資源資產評估價值的因素
森林資源資產的評估非常復雜。木材不是標準產品，它以各種尺寸、形狀和等級出售。在現實的森林中，不存在林地質量和區位等級完全相等的兩個林分。因此，在進行森林資源資產評估之前，必須考慮評估中的壹些基本問題。正確認識影響森林資源資產評估價值的各種因素，對做好評估計算工作具有重要的指導作用。
壹.評價的目的
資產評估的目的決定了資產評估的價值類型。不同類型的資產評估有不同的評估思路、評估依據和定價標準，其評估結果可能完全不同。評估中的價值類型可分為市場價值類型和非市場價值類型。非市場價值類型包括投資價值類型和清算市場價值類型。
與其他資產評估壹樣，森林資源資產的評估取決於評估的目的。森林資源資產評估的目的可以是森林資源資產的拍賣、轉讓、聯營或股份經營，也可以是企業的抵押、擔保或清算。不同的評價目的有不同的評價方法、精度要求和評價結果。
在評估出售和轉讓成熟的森林資產，以及購買者購買這些樹木並立即砍伐它們。評估價值類型是市場價值類型。這種評估主要考慮市場的交易價格，按照現行市價法和木材市場價格反演算法進行評估。而且要求精度高，通常需要作業設計調查，伐區工藝設計，根據設計書和市場價格反演算法的結果進行評估。
抵押擔保評估森林資產。這種評估屬於清算價格型。這種評估結束時沒有直接的現金交易。抵押資產的接收方主要考慮林木資產的價值能否被他貸出的資金沖抵，快速變現時能否收回，這需要較高的保險系數，評估結果壹般低於實際價格。
但在實際評估中，銀行壹般要求先評估市值類型，然後自己折現。這時候估計的市場價格往往比正常價格略高。
對於合資或參股經營的森林資源資產評估，這類評估屬於投資價值型。它直接關系到林權所有者和經營者的利益，要求有壹定的準確性。但這種評估通常涉及面積較大，中幼齡林相當多，未來需要對其流動性進行管理。對於這種評價，不可能也沒有必要進行高精度的“三類調查”。因為大規模高精度調查成本極高，尤其是中幼齡林，成本高，價值低，資產所有者難以承受。況且中幼齡林的流動性要到未來才會表現出來，現在調查評估的範圍也比較大。經過這樣的評估，資產不變現，而是分成股份或合資。評價的誤差還是可以在以後的操作中消化的。因此，這種評估壹般不像成熟森林銷售評估那樣關心準確性要求。通常采用二類調查法進行清查，但通常加強成熟林的調查，以獲得較高的精度。
對於企業清算中的森林資源資產評估，屬於清算價格型，要考慮快速變現的能力。所以評估價壹般略低於市場價。因為壹個林業企業涉及面積大，林分類型多，這類企業通常幼林比例大。因此，調查壹般采用二等調查的方法。但在實際評估中，法院等委托單位往往要求先計算資產的市場價值，然後再據此確定拍賣價格。
第二，銷售條件
對於成熟的樹木，壹旦簽訂了出售樹樁的合同，買方就可以砍伐業主的樹木。伐木是壹種破壞性作業，會對土地、植被和周圍環境產生嚴重影響。森林所有者----森林經營者通常需要控制伐木活動，以滿足其他目的，除此之外，還需要為砍伐的樹木索取高價。森林經營者通常對采伐地點、采伐林木、采伐時間、采伐方式、木材的收集和運輸、采伐區的清理等作出許多限制和要求，以保護林地和林木，防止侵蝕，便於森林更新，最大限度地減少損失。
比如在異齡林的采伐中，倒下的成熟大徑樹會碾壓附近的許多中徑和小徑樹，集材過程也會對周圍植被造成很大的破壞，甚至可能造成地表侵蝕。因此，在出售樹木時，森林經營者通常需要指定必須砍伐和保留的樹木，砍伐時樹木倒下的方向必須避開這些指定的保留樹木，並且在集材上要采取壹些保護措施，這會增加砍伐成本。
在皆伐作業中，為了保證天然更新的成功，森林經營者往往提出采伐時保護幼苗和幼樹的要求。為了便於人工更新，對伐區剩余物的處理提出了壹些要求，如焚燒、堆放或截斷等。對於林木銷售的這些限制，買方必須執行，估價時必須考慮這些限制增加的生產成本。
第三，產品價格
立木價格(尤其是此時成熟林的價格)是木材的產品價值與生產這些產品的成本、壹定的利潤和稅金之間的差額。因此，木制品的銷售價格是估算立木價格的起點。產品售價越高，立木價格越高，林地超額利潤越多，林地價格越高。產品的價格必須以該地區實際能生產和銷售的產品為基礎。對於壹般木材經營者來說，他購買樹木，出售原木和非標準木材。他的交貨地點在當地的木材收購站、木材堆場、木材加工廠或伐區附近。這些地方是他森林治療的終點，也是他關註的起點。如果原木和非標準木材的市場價格已經確定(包括對實際材料供應點進行必要的運輸成本調整)，那麽這個市場價格就是活立木估價的基礎。然而，原木和非標準木材的價格因原木和非標準木材的直徑和長度而異。用木材收獲表計算原木和非標準材的數量是可行的，但計算不同直徑的木材數量是困難的。因此，需要根據歷史資料確定本地區原木和非標材的平均規格，進而確定其綜合價格，這是評估的基礎。
木制品的銷售價格是由市場供求關系決定的。在市場經濟條件下，這種關系的變化是由許多木材生產者無法控制的因素所控制的，它經常發生變化。在確定立木價格時，需要收集木材產品在基準日的市場價格，計算其綜合價格，進而確定立木價格。
第四，生產成本的確定
生產成本直接影響森林資源資產的價值。在銷售價格固定的情況下，生產成本越低，森林資源資產價值越高。因此，生產成本的確定是確定常備庫存價格過程中的壹項重要工作。生產成本是指所有與產品生產直接相關並且對產品生產至關重要的成本都應該被估算出來。對於用材林，主要包括采伐費用、集材費用、運輸費用、倉儲及其他銷售費用、木材加工費用、立木銷售和產品銷售中的稅金。但不包括培育樹樁的成本和投資的利息。在確定適當的利潤和風險率時，考慮生產成本的投資利息。
很難準確計算生產成本。在真實的森林中，沒有兩個完全相同的樹林。不同地塊的林分，樹木的大小，林分的質量，采運的難易程度，地理位置的等級等因素都可能有很大的差異。此外，木材生產商使用的機械設備不同，人員素質和管理水平也會使生產成本產生很大差異。在計算木材加工成本時也會遇到類似的問題。無論是以特定生產者、最高效率生產者還是平均效率生產者來衡量成本，計算出的結果都是不同的。從林權所有者的角度來看，最好以生產力最高的生產者為標準計算成本，以獲得最高的立木價格，但在立木資產評估中，應以當地平均效率生產者為標準。這將有助於生產者通過更新設備、提高人員素質和管理水平來提高效率，獲得合理回報。
在森林資源資產評估中，準確計算木材生產成本是非常困難的，評估人員要花費相當多的時間進行詳細的調查。通常可以采用當地林業生產的定額指標(各類平均生產水平)，結合評估基準日的基本工資，再根據山場的具體情況進行修正計算。在大規模森林資源資產評估中，也可以通過財務和生產管理部門的文件分析，確定經營單位的生產成本。
五、木材產量的測定
木材產量是計算活立木價格的重要技術經濟指標。木材產量主要由樹木的直徑、高度、樹幹形狀和缺陷決定。樹木產出率直接影響森林資源資產的產量和價格。在我國，立木收獲表的編制和應用還沒有規範化、系統化和標準化。木材產量誤差是嚴重影響我國伐區作業設計中木材產量計算精度的壹個因素。通常表格直接檢測的產量比實際高，因為表格編制的材料壹般都是標準化的，很少有病、腐、疤、杈等缺陷。然而，在實際生產中，病、腐、疤、杈等缺陷嚴重影響木材的產量。如根袋附近的芯腐1m長，使原木最厚最好的1m長段變少，原木產量會下降10%左右。因此，在確定木材產量時，我們通常是先根據相應的木材產量表查出林分的木材產量，再根據林分的生長和病害情況確定壹定的百分比折扣。
因為木材不是標準化產品，它有原木和非標材，原木和非標材都有尺寸和長度，各種規格的價格也不壹樣。因此，在計算收益率時，需要根據類型和大小來確定收益率。事實上，不可能精確地確定每個直徑和長度的產出率來計算其產量，而必須根據價格水平將它們分成幾類。最簡單的就是把它們分成兩類:原木和非標木材，或者分成三類。計算出各種木材的產量，再根據以往同類林分的數據計算出各種木材的平均規格，作為確定平均綜合價格和成本的依據。
不及物動詞投資回報的確定
投資回報率也稱為基準貼現率、目標收益率或最低預期收益率。由於森林經營周期長，森林資源資產評估的投資回報率是壹個關鍵的技術經濟指標，對收益法和成本法評估結果影響很大。使用成本法時，如果使用的投資收益率高，則估計價值高，這是森林資源資產購買者所不能承受的；如果使用的投資收益率低，森林資源資產的評估價值就低，資產所有者就會遭受損失。當采用收益法時，情況正好相反。如果投資收益率高，評估價值就低，甚至為負，這是資產所有者無法接受的。如果投資收益率低，評估價值就高，這是資產購買者無法接受的。
在森林資源資產評估中，投資收益率的確定必須以森林資源資產的實際經營狀況和收益狀況為基礎，以可持續經營為假設，計算社會平均投資生產成本和社會平均收益水平，進行動態經濟分析，確定其投資收益率。
七。利潤率的確定
木材生產需要成本，這些成本需要投入。投資者要有收入，也就是利息，木材生產者也要有收入，也就是利潤，加上伐木、加工、銷售中的商業風險錢——顯然也是壹種收入。這三項收入之和占成本的百分比稱為利潤率。利潤率是森林分析和評價的關鍵指標，其結果對立木價格有壹定的影響。
利潤率壹般是由社會平均利潤率決定的，所以可以用經濟統計來計算。通常到處都有壹個大概的數字。如福建省1993年的林木流轉參考價中，建議森工生產利潤率為20%，森林經營生產利潤率為16%，在當時是合理的(1993年通貨膨脹率為13%)，如果通貨膨脹率低，可以降到15%或更低。利潤率確定後，還有壹個計算利潤的基數問題。利潤=生產成本×利潤率。這種生產成本的基礎，包括或不包括立木的價格，是壹個重要的問題。如果林木賣方在采伐前只收取部分定金，在出售木材後進行全部結算，則生產總成本不包括立木價，只是直接按照木材生產成本加定金，林木賣方在合同訂立後收取全部林款，所以立木價應計入木材生產總成本。木材銷售時收取的稅費原則上不應計入生產成本，但我國有些地方實行的是先稅後費，即在辦理采伐許可證時，按照伐區設計的材質收取稅費。有的是預收款90%，有的是預收款60%。此時，預先收取的稅費也應計入木材生產的總成本，因為木材生產者在獲得收入之前已經支付了這些投資。
在實際評價中，只考慮木材生產的利潤率，營林生產的投資就是投資收益率。木材生產的利潤率不同於營林生產的投資率，木材生產的風險高於營林生產，其利潤率也高於營林生產。
八、樹種的價值差異
很多情況下，要出售的立木是由幾種不同的樹種組成的，不同樹種的價值相差很大。同樣規格的木材(大徑材)，馬尾松的價格是壹般硬木的2倍左右，杉木是馬尾松的2倍，而壹些珍貴樹種，如閩楠、紅豆杉等，是杉木的2-5倍。普通闊葉樹與珍貴樹種的價值差可達8 ~ 20倍。如何處理多樹種的價值差異是壹個常見的問題。不同的樹種被加工成不同的產品，有些是紙漿，有些是鋸材。當這些產品分開加工時，它們的切割成本可以分開。但事實上並非如此。它們的采伐和運輸是同時進行的，采伐和運輸的成本歸在壹起，雖然樹種之間價值差異很大。按樹種單獨計算成本很難，但售價很容易分開。
當估價顯示某些樹種的立木價格很低或者為負值，而賣家想要砍伐這些樹種時，就給估價帶來了困難。如果壹個樹種的價值可以補償伐木和加工的所有可變成本，並且其收入與銷售價格相比為正，那麽它將對固定成本產生影響，買方也將從中受益。如果不是這樣，這個樹種只有必須滿足某人的要求才會被采伐，賣家會部分補貼采伐作業的成本。因為通常賣家賣的是整棵樹，而不僅僅是價值高的樹種，以這種形式砍掉沒有價值的樹種。
九、林地的森林質量
林業的質量通常稱為立地質量，是指狹義的立地質量，主要從森林生長的角度反映其經濟價值。林地的林業質量越高，林地價格越高。林業的質量通常由以下因素決定:
1，土壤厚度
土層是樹木根系生長的地方，深厚的土層是樹木正常生長的必要條件。
2.腐殖層厚度
腐殖質是土壤肥力的重要指標。腐殖質層厚，土壤肥力高，樹木長勢好。
3.土壤粗密度
土壤質地反映了土壤的物理性質。在疏松通風的土壤裏，根長得好，地上的樹長得好。
4.海拔
海拔對積溫影響很大，積溫直接影響樹木的生長，大多數樹種都有壹個適宜的海拔範圍。
5.斜坡位置
坡位對土壤發育、水肥條件，進而對樹木的生長發育有很大影響。通常上坡(尤其是山脊)土層薄，林木長勢差，而下坡林地土層厚，水肥條件好，林木長勢好。
6.傾斜方向
坡向影響日照時間和強度以及樹木的生長。壹般陰坡或半陰坡的樹木材積生長較好，陽坡的果樹果實產量較高。海岸迎風面的樹長勢差，背風面的樹長勢好。
7.斜坡形狀
斜坡形狀也影響土壤的形成。通常窪地的樹木生長良好，立地生產潛力很大。
8.地帶
地形可分為開闊型、少開闊型和隱蔽型三種，對局部小氣候有壹定影響。對於大多數樹木，隱藏的地形體積生長良好。
由於影響林業質量的因素很多，而且這些因素往往是交叉配置的，所以在調查中往往把立地質量簡單地分為四類立地條件:I肥沃型；ⅱ多育型；ⅲ中度可育型；ⅳ貧瘠型。壹類對應壹些地形、地貌和土壤因素，但幾類土壤和地形因素的配置多種多樣，很難囊括四類和四個等級。因此，在評價時，往往需要根據調查人員的經驗進行判斷，這就不可避免地帶來了壹些人為的主觀因素。
林業質量從生長角度反映林地生產力。通過研究發現，樹木的高生長對林地的生長潛力最為敏感，因此在調查中常采用林分平均高與平均年齡關系編制的地位量表或林分優勢度與年齡關系編制的地位指數表。用這種方法確定立地質量時，應先確定林分的平均高或優勢高和林齡，再查相應的地位級表或地位指數表。該方法雖然排除了主觀因素對立地質量評價的影響，但只能評價同齡林的立地質量，而不能適用於異齡林和天然林。在幼齡階段，由於樹高的生長不穩定，這種方法也可能產生較大的誤差。
為了克服上述方法的缺點，有學者分析了影響立地質量的各種因子與樹高生長的關系，運用數量化理論對各種環境因子進行了量化，編制了數量化的立地指數表。但是這種方法工作量大，壹個表的適用範圍小，使得這種方法的應用受到限制。林業質量確定後，即立地條件類型、地位等級或地位指數確定後，可據此預測林木生長情況，確定其未來生長量和收獲量，作為林地資產評估的依據。
X.林地的經濟質量
經濟質量主要指林地的經濟地位，通常以林地的交通運輸條件為主要指標。如果道路近期能達到小班，則可分為小類和大類——道路已達到小類或小類附近，小類內砍伐的木材無需修路即可運出；可通達的亞類近期可擴展至亞類或亞類附近，亞類內伐木只需修建少量道路(木材生產成本可承受的投資)；無法進入的小班——道路近期無法延伸至小班附近，砍伐的木材無法運出。
可達性是最廣泛的地理劃分，它直接決定了森林資源能否成為資產，以及公路建設投資中資產的價格。遙不可及的森林資源近期無法開發利用，暫時不能作為森林資源資產，只能作為潛在資產。開發利用可利用的森林資源，需要壹定的道路建設投資，這些投資必須加入到木材生產成本中，從而增加木材生產成本，降低生產的經濟效益，使其森林資源資產價格大幅降低。可通達的森林資源具備集疏運條件，其開發利用基本不需要道路投資。木材生產成本低，經濟效益高，其資源資產價格也高。
僅考慮公路建設投資成本的可達性來評價經濟質量是不夠的。從木材生產成本的分析可以看出，運輸成本的支出在各種木材生產成本中差異很大。同樣是可通達的森林，但木材到銷區的運輸距離可能是十幾公裏(造紙廠附近的松林)，到幾百甚至上千公裏(國外進口木材)，運輸成本是幾倍到幾十倍。這種巨大的成本差異構成了地租極其貧乏的重要組成部分。因此，在森林資源資產評估中，除了可達性外，還必須根據木材運輸成本來評估林地的經濟質量。
XI。森林管理的方式和強度
林地的價值主要是通過生長在其上的樹木產生的木材和其他副產品來實現的。所有特定的林地都可以任其自生自滅，不采取任何管理和利用措施，以盡量減少其資產價值。也可采取集約經營，通過良種壯苗、撫育施肥、適時采伐、病蟲害防治、適時主伐利用等多種技術措施，使其產量達到或接近土地生產能力的最大值，從而提高林地的經濟效益和價值。當然，在這壹評估中必須考慮到強化管理措施的成本和商業做法的成功。林地資產價值以扣除生產經營成本後的凈收入為基礎。
從經營方式上看，不同的林種，如用材林或經濟林，經營目的和經濟效益是不同的。壹塊林地，尤其是裸地，必須根據當地林業發展規劃來確定。從樹種來看，同樣的用材林，可以營造杉木林、馬尾松林、珍貴闊葉林甚至壹般闊葉林。不同樹種的經濟價值差異很大，其林地的資產價格也會發生變化。因此，在確定林種後，需要根據當地的技術水平、經濟能力和外界環境的要求，選擇最適合的目標樹種，並在此基礎上確定經營強度，再進行財務分析，評估林地價格。