企業有確鑿證據表明房地產用途已經改變，且符合下列條件之壹的，應當將投資性房地產轉換為其他資產或者將其他資產轉換為投資性房地產:
1.投資性房地產開始用於自用；
2.作為存貨的不動產變更為租賃；
3.自用土地使用權停止自用，用於賺取租金或資本增值；
4.自用建築停止自用，改為出租。
簡而言之，投資性房地產的轉換可以分為兩種情況:
1.非投資性房地產向投資性房地產的轉換，其中非投資性房地產可以包括壹般企業的固定資產和無形資產，也可以包括房地產企業的存貨。
2.從投資性房地產轉換為非投資性房地產，例如，將原來用於出租的房地產改為自用。
二、轉換日期的確定
(1)投資性房地產開始自用，轉換日為房地產達到自用狀態，企業開始將房地產用於生產商品、提供勞務或經營管理的日期。
(二)作為存貨的房地產變更為租賃，或者自用的建築物、土地使用權變更為租賃，轉換日為租賃期的起始日。
(3)自用土地使用權停止用於資本增值，折算日為自用土地使用權停止用於資本增值的日期。
三、轉換的會計處理
1.在成本模式下，無論是投資性房地產轉換為非投資性房地產，還是非投資性房地產轉換為投資性房地產，都應進行相應的節約，不確認損益。會計處理壹般是:
(1)自用房地產轉換為投資性房地產。
借:投資性房地產
累計折舊或累計攤銷
固定資產或無形資產減值準備
貸款:固定資產還是無形資產
投資性房地產累計折舊(攤銷)
投資性房地產減值準備
(2)投資性房地產轉為自用性房地產。
借:固定資產或無形資產
投資性房地產累計折舊(攤銷)
投資性房地產減值準備
貸款:投資性房地產
累計折舊或累計攤銷
固定資產或無形資產減值準備
2.在公允價值模式下，如果投資性房地產轉換為非投資性房地產，會計處理如下:
借:固定資產或無形資產(公允價值)
貸款:投資性房地產-成本
-公允價值(或借方)的變化
公允價值變動的收益和損失(或借方)
非投資性房地產轉換為投資性房地產的會計處理如下:
借:投資性房地產-成本(公允價值)
累計折舊或累計攤銷
固定資產減值準備、無形資產減值準備或存貨跌價準備
公允價值變動損益(差額在借方)
貸款:固定資產、無形資產或開發產品。
資本公積-其他資本公積(差額在貸方)
例7-14企業A擁有壹棟辦公樓作為其總部。20×8年3月10日，甲企業與乙企業簽訂經營租賃協議，將整棟辦公樓出租給乙企業使用。租期從20×8年4月15日開始，為期5年。20×8年4月15日，該寫字樓賬面余額為4.5億元。已計提折舊300萬元。假設企業A采用成本計量模式。
企業A的會計處理如下:
借:投資性房地產-寫字樓450，000，000。
累計折舊300萬
貸款:固定資產4.5億。
投資性房地產累計折舊(攤銷)3，000，000。
例7-1520×8 10年3月，某房地產開發公司與B企業簽訂租賃協議，將其開發的壹棟辦公樓租賃給B企業。租賃期開始日期為15年4月20×8日。20×8年4月15日，辦公樓賬面余額為4.5億元，公允價值為4.7億元。20×8年65438+2月31天，該投資性房地產公允價值為4.8億元。
企業A的會計處理如下:
(1)20×8四月15:
借:投資性房地產-花費470，000，000。
貸款:開發產品4.5億。
資本公積-其他資本公積20，000，000。
(2)20×8年65438+2月31天:
借:投資性房地產-公允價值變動1000000。
貸款:公允價值變動損益10 000 000。
四。投資性房地產的處置
(壹)處置投資性房地產采用成本模式計量
出售或轉讓:
①借方:銀行存款(實際收到的金額)
貸款:其他業務收入
②借方:其他業務費用。
投資性房地產累計折舊(攤銷)
投資性房地產減值準備
貸款:投資性房地產
(2)處置以公允價值模式計量的投資性房地產
出售或轉讓:
①借方:銀行存款(實際收到的金額)
貸款:其他業務收入
②借方:其他業務費用。
貸款:投資性房地產-成本
(或借記)投資性房地產——公允價值變動
③借方:公允價值變動損益。
貸項:其他業務成本(或相反分錄)
④如果在原始轉換日有金額包含在資本公積中，則:
借:資本公積-其他資本公積
貸:其他業務成本
例7-18為滿足市場需求，擴大再生產，A企業將其生產車間從市中心遷至郊區。20×6年3月，企業管理層決定對原廠區內的舊廠房進行拆除平整，持有增值後再轉讓。土地使用權賬面余額3000萬元，已攤銷900萬元。剩余使用年限40年，不計殘值，按直線法攤銷。20×9年3月，企業A出售原廠區，獲得轉讓收益4000萬元。假設不考慮相關稅費。
企業A的會計處理如下:
(1)轉換日期:
借:投資性房地產-土地使用權3億元。
累計攤銷900萬
貸款:無形資產-土地使用權3000萬元。
投資性房地產累計折舊(攤銷)9，000，000。
(2)攤銷(假設每年):
借方:其他業務費用525 000。
貸款:投資性房地產累計折舊(攤銷)52.5萬元。
(3)在出售時:
借方:銀行存款4000萬。
貸:其他業務收入4000萬。
借方:其他業務費用19 425 000。
投資性房地產累計折舊(攤銷)為10 575 000。
貸款:投資性房地產-土地使用權3000萬元。
例7-19 A是壹家房地產開發企業。20×7年3月10日，甲公司與乙公司簽訂租賃協議，將其開發的壹棟辦公樓出租給乙公司使用。租期從20×7年4月15日開始。20×7年4月15日，辦公樓賬面余額為4.5億元，公允價值為4.7億元。20×7年65438+2月31天，該投資性房地產公允價值為4.8億元。20×8年6月租賃期屆滿，企業收回投資性房地產並以5.5億元出售，收到出售款。企業A采用公允價值模式進行計量。
企業A的會計處理如下:
(1)20×7 15年4月存貨轉為投資性房地產:
借:投資性房地產-花費470，000，000。
貸款:開發產品4.5億。
資本公積-其他資本公積20，000，000。
(2)20×7年2月31日公允價值變動:
借:投資性房地產-公允價值變動1000000。
貸款:公允價值變動損益10 000 000。
(3)20×8年6月，投資性房地產出售:
借方:銀行550，000，000。
公允價值變動損益1000000
資本公積-其他資本公積20，000，000。
其他業務費用4.5億
貸款:投資性房地產-花費470，000，000。
-公允價值變動10 000 000
其他業務收入5.5億
例5企業投資性房地產采用成本計量模式。2008年6月65438+10月1日，企業將壹項投資性房地產轉換為固定資產。該投資性房地產賬面余額654.38+0萬元，折舊20萬元，減值準備654.38+0萬元。投資性房地產的公允價值為75萬元。轉換日固定資產的入賬價值為()萬元。
100
公元70年至75年
回答a
分析應按投資性房地產的賬面余額轉入固定資產賬戶，故選項A正確。
例6企業投資性房地產采用公允價值計量模式。2008年6月65438+10月1日，企業將壹項固定資產轉換為投資性房地產。該固定資產賬面余額654.38+0萬元，折舊20萬元，減值準備654.38+0萬元。投資性房地產的公允價值為75萬元。轉換日投資性房地產的入賬價值為()萬元。
100
公元70年至75年
答案d
公允價值模式下，應按照投資性房地產的公允價值75萬元進行核算。
例7企業處置以公允價值模式計量的投資性房地產時，實際收到的金額為654.38+0萬元，投資性房地產賬面余額為80萬元。其中成本70萬元，公允價值變動654.38+萬元。投資性房地產由自用房地產轉換而來，轉換日公允價值與賬面價值的差額為65，438+萬元。假設不考慮相關稅費，處置該投資性房地產的凈收益為()萬元。
答30
C.40 D.10
回答a
處置該投資性房地產的凈收益=(100-80)+10-10+10 = 30(萬元)。
例8企業將采用公允價值模式計量的投資性房地產轉換為自用房地產時，公允價值與原賬面價值之間的差額應計入的會計項目是()。
A.投資收益b .公允價值變動損益
C.營業外收入d .其他業務收入
答案b
例9下列各項中，能夠影響企業當期損益的是()。
A.采用成本計量模式的投資性房地產，期末可收回金額高於賬面價值。
b采用成本計量模式，期末投資性房地產的可收回金額高於賬面余額。
c采用公允價值計量模式，期末投資性房地產的公允價值高於賬面余額。
d .自住性房地產轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產時，該房地產在轉換日的公允價值大於賬面價值。
答案c
選項A不需要計提減值準備，不影響當期損益；選項B的可收回金額高於賬面余額，自然高於賬面價值，無需計提減值準備；該房地產在轉換日的公允價值與賬面價值的差額計入資本公積-其他資本公積科目。
例10下列關於投資性房地產的說法中，正確的是()。
a .企業采用公允價值模式計量投資性房地產的，可以不計提折舊或攤銷投資性房地產。
B.企業將自用的建築物或者土地使用權由自用轉為租賃的，轉換日為租賃期的起始日。
c、企業將自用的建築物、土地使用權由自用改為租賃的，應當將轉換前的房地產賬面價值作為成本模式下轉換後的賬面價值。
d、企業將自用房地產轉換為采用公允價值模式計量的投資性房地產的，轉換日公允價值低於原賬面價值的，其差額計入所有者權益。
E.企業將自住性房地產轉換為以公允價值模式計量的投資性房地產。轉換日的公允價值大於原賬面價值的，其差額計入所有者權益。
回答ABCE
解析選項d，折算日公允價值與原賬面價值的差額計入公允價值變動損益科目。
總結:
1.投資性房地產的內容:
租賃的建築物、租賃的土地使用權以及持有並準備升值後轉讓的土地使用權。註意不屬於投資性房地產的內容。
2.後續測量:
投資性房地產有兩種模式:成本模式和公允價值模式。成本模式與固定資產或無形資產的處理方法進行比較；公允價值模式要註意要滿足的條件，不需要計提折舊或攤銷，不需要計提減值準備。公允價值變動時，計入公允價值變動損益科目。成本模式可以轉換為公允價值模式，屬於會計政策變更，需要追溯調整。壹般來說，公允價值模式不能轉換為成本模式。
3.轉換:
在成本模式下，無論是投資性房地產轉為非投資性房地產，還是非投資性房地產轉為投資性房地產，都應相應結轉，不應確認損益。
在公允價值模式下，投資性房地產轉換為非投資性房地產，其差額全部計入“公允價值變動損益”。
非投資性房地產轉為投資性房地產時，公允價值高的計入“資本公積”，公允價值低的計入“公允價值變動損益”。
4.投資性房地產的處置:
需要計入“其他業務收入”和“其他業務成本”。在公允價值模式下，資本公積和公允價值變動損益賬戶應轉入其他業務成本賬戶。