沒有法律依據阻止所有外來租戶進入小區。
首先，我們來看看承租人享有哪些權利。根據我國合同法規定，租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用和收益，承租人支付租金的合同。具體來說，在房屋租賃合同中，即出租人將房屋交付承租人占有、使用和收益，承租人在向出租人支付相應租金後，對所租房屋享有居住、使用和收益的權利。在雙方簽訂的房屋租賃合同合法有效的情況下，其他任何人無合法理由不得阻止承租人行使其對該房屋的合法權利。
毋庸置疑，壹般情況下，承租人合法出租房屋後，對房屋享有居住權、使用權和收益權。那麽，在當前疫情防控形勢下，承租人的相應權利是否會受到影響？目前當地壹些物業、居委會、村委會貼出告示，勸說所有從外地返回的租客返回，是否有法律依據？
國家衛生健康委員會發布2008年第12號公告1 2020年10月20日，確認新型冠狀病毒感染的肺炎屬於“乙類傳染病”，對甲類傳染病采取防控措施。根據我國《傳染病防治法》的規定，縣級以上地方人民政府可以對發生過甲類傳染病的場所或者該場所特定區域內的人員實施隔離措施，同時向上壹級人民政府報告；接到報告的上級人民政府應當立即作出批準或者不批準的決定。上級人民政府作出不批準決定的，實施隔離措施的人民政府應當立即解除隔離措施。傳染病暴發、流行時，縣級以上地方人民政府應當立即組織力量，按照防控方案實施防控，切斷傳染病傳播途徑。
根據上述規定，在新型冠狀病毒肺炎感染的嚴峻形勢下，組織采取合理的隔離措施切斷傳染源是非常必要的，也是有相關法律法規支持的。但這是否意味著物業、居委會、村委會張貼告示勸說所有外地返鄉人員不要讓租客進入小區就合法了呢？
關於居委會、村委會在發生疫情時的相關權利，根據《傳染病防治法》第九條第二款規定，居委會、村委會應當組織居民、村民參與社區和農村的傳染病防治工作。發生傳染病暴發流行時，街道、鄉鎮、居民委員會、村民委員會應當組織力量，團結協作，群防群治，協助衛生行政部門和其他有關部門、醫療衛生機構做好疫情信息收集和報告、人員疏散和隔離、公共衛生措施落實等工作，向居民和村民宣傳傳染病防治的相關知識。
可見，疫情防控期間，社區居委會、村委會有協助執行職責，但無權擅自升級防控措施。在外地正常復工的房主和承租人，對已購已租的房屋享有使用權。社區居委會、村委會的決定不應剝奪其合法權利，也無權阻止返鄉人員進入居住區。
對於小區物業公司來說，物業公司與業主和承租人之間是有物業服務合同的。物業公司在物業管理中的權利主要是根據相關法律法規和實際情況制定小區管理辦法；按照物業管理合同和管理辦法對住宅小區進行管理，並沒有相關法律法規賦予物業公司自行升級防控措施的權利。
所以現階段沒有相關法律法規支持物業公司、居委會、村委會擅自升級防控措施，剝奪所有外來租戶的基本權利。在特定的疫情下，為了保護人民的財產安全，各地都出臺了相應的防止疫情擴散的政策，我們應該尊重並積極配合，但不能壹刀切。承租人的租賃權應該和業主的權利壹樣受到法律的保護。正如北京市民政局相關負責人在北京6月5438+10月31日召開的新型冠狀病毒肺炎防控工作新聞發布會上介紹:“只要不是確診病例，回京無明顯發熱、咳嗽、乏力者，應允許進入社區，但要戴口罩、量體溫、做好防護措施。”“要把社區防控作為防疫防病的關鍵環節，明確科學防控的原則，嚴格落實社區防控的各項措施。”
因疫情防控不能履行合同屬於不可抗力。
受新冠肺炎肺炎疫情影響，國家延長春節假期，各地推遲企業復工時間，或多或少影響了個人住房租賃合同的履行。如果承租人因為疫情無法繼續使用房屋，可以要求解除合同嗎？
這首先要搞清楚疫情的性質。今年2月10，全國人大常委會法工委新聞發言人、研究室主任臧鐵偉表示，“目前我國出現了新型冠狀病毒感染肺炎的情況，政府采取了相應的防控措施，保障公眾健康。對於不能履行合同的當事人來說，是不能預見、不能避免、不能克服的不可抗力。”可見，本次疫情對於不能履行合同的當事人來說，屬於不可抗力事件。
《合同法》第九十四條規定“有下列情形之壹的，當事人可以解除合同:因不可抗力致使合同目的不能實現的……”因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，法律另有規定的除外。遲延履行後發生不可抗力的，不能免除當事人的責任。本法所稱不可抗力，是指不能預見、不能避免並不能克服的客觀情況。
然而，應當指出，法律對不可抗力的適用也是有限的。當不可抗力事件發生時，只有在完全違背合同目的的情況下，任何壹方才能享有終止合同的權利。當事人不能以不可抗力的名義任意免除義務人的全部責任，也不是說相關義務人不采取任何補救措施就必然減輕或減輕其責任。某壹合同的履行是否存在不可抗力，要視具體情況而定。
如果承租人因疫情無法繼續使用房屋，確實可能導致疫情期間無法實現合同目的，但這是否足以作為解除合同的理由，是否符合不可抗力，要看未到期租賃合同的長短、疫情的發生和持續時間、疫情造成的承租人個人健康狀況。如果疫情的爆發和持續時間與租賃合同期限相比相對較短，且承租人的個人健康狀況僅暫時、部分影響合同履行的，可以通過延期或變更等方式協商繼續履行合同；如果判斷上述因素足以構成不能實現合同目的的情形，承租人可以提出退房，並可以援引不可抗力條款解除合同。
例如，承租人小王與房主老李簽訂房屋租賃合同，雙方約定從5438年6月+2020年10月2日起租賃老李的房屋三年。65438年10月20日，小王回到山東老家過年。因為疫情，小王雖然身體沒問題，但因為種種原因暫時無法回京。這個時候小王可以向老李主張解除合同嗎？答案是否定的，因為小王的租房到期日(即1，2023)和他的身體狀況不會導致合同目的的落空，所以他無權單方解除合同。
租金能不能降，需要溝通協商。
由於疫情原因導致承租人無法繼續使用房屋，不壹定屬於不可抗力情形，承租人也不壹定有權解除合同。那麽，如果不能解除合同，承租人可以要求出租人減租嗎？
最高人民法院《關於適用〈中華人民共和國合同法〉若幹問題的解釋》第二十六條規定，合同成立後，客觀情況發生重大變化，是當事人訂立合同時不能預見的，非因不可抗力造成的，繼續履行合同對壹方顯失公平或者不能實現合同目的。當事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應當根據公平原則和案件實際情況決定是否變更。
目前沒有法律直接規定承租人可以因為疫情要求出租人減租。實踐中，承租人因疫情等因素無法回家，基於不可抗力不能解除合同的，承租人可以與出租人溝通協商，按照公平原則要求減免部分租金，確定疫情開始以來已經發生的租金，在可預見的時期內協商租金標準和租金支付時間。
總之，承租人依法出租出租人的房屋，就享有房屋的居住權和使用權。目前，社區防控是這場防疫堵戰的關鍵環節，但相關主體要在法律法規框架內科學準確防控，也要保護相關權利人的合法權益。(作者單位:北京市朝陽區人民法院)
相關鏈接
什麽是“不可抗力”
簽訂合同時經常提到不可抗力，約定因不可抗力不能履行民事義務的，不承擔民事責任。法律另有規定的，從其規定。那麽，法律上如何認定不可抗力？
不可抗力是我國《民法通則》和《合同法》規定的，是指不能預見、不能避免並不能克服的客觀情況。壹種情況是否屬於不可抗力，應從以下幾個方面綜合認定:
壹是不可預測性。法律要求構成不可抗力的事件必須是當事人在訂立合同時不可能預見到該事件是否會發生。
二是必然性。合同生效後，雖然當事人對可能發生的事故采取了及時合理的措施，但客觀上並不能防止此類事故的發生，具有必然性。如果某壹事件的發生完全可以通過有關各方及時合理的行動來避免，那麽該事件就不能被認為是不可抗力。
第三是不可逾越。不可戰勝是指合同雙方無法克服意外事件造成的損失。如果某壹事件的後果可以通過有關各方的努力克服，那麽該事件就不是不可抗力事件。
第四是業績期。對於壹個特定的合同，構成不可抗力的事件必須發生在合同簽訂之後、終止之前，即合同履行期間。如果某壹事件發生在合同訂立之前或之後，或壹方遲延履行而另壹方同意時，則不能構成本合同的不可抗力事件。
我國法律沒有明確規定哪些事件屬於不可抗力，通常認為包括戰爭、自然災害、罷工、暴亂、政府行為等等。