丁偉與壹家房地產中介公司簽訂了中介合同。同意丁偉委托中介公司為其所有兩居室房屋聯系買方，價格為1%的成交價。支付報酬。此後，中介公司與買方聯系，丁偉與買方私下達成交易，在不向中介公司支付中介服務報酬的情況下將房屋出售。中介公司多次向丁偉索要報酬，均被其推脫拒絕。2007年6月，該中介公司向人民法院提起訴訟，要求丁偉按照合同約定支付報酬。
競爭
■原告中介公司訴稱，被告違反中介合同，與原告聯系的買方私下交易，拒不支付中介服務報酬。請求人民法院判決被告按照合同履行義務。
■被告丁偉辯稱，該房屋是被告及其姐姐的財產，被告以個人名義與中介簽訂的居間合同無效。原告要求按照無效合同付款，理由站不住腳。
律師回答
根據《合同法》，“居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機會或者為訂立合同提供媒介服務，委托人支付報酬的合同”(第四百二十四條)。居間人促成合同成立的，委托人應當按照約定支付報酬。經紀人故意隱瞞與訂立合同有關的重要事實或者提供虛假情況，損害委托人利益的，不得催告，並應當承擔損害賠償責任。居間人未促成合同訂立的，不得要求支付報酬，但可以要求委托人支付從事居間活動的必要費用。
現實中經常發生委托人根據中介提供的信息和服務與買方私下交易，不支付中介報酬的情況。這個案例就是壹個典型的例子。本案的特殊之處在於，被告主張房屋歸被告及他人所有，被告無權擅自處分，故被告以個人名義與原告訂立的居間合同無效。這個說法是站不住腳的。居間合同與房屋買賣合同有本質區別。房屋為* * * *所有的，未經全體權利人同意，部分權利人出售房屋的行為無效。但是對於中介合同來說，就不能這麽簡單了。
中介合同的本質是基於中介服務的委托合同。只要委托人是完全民事行為能力人，以自己的名義訂立居間合同，壹經訂立即發生效力。委托人對居間人委托的房屋沒有合法的處分權，不影響居間合同的效力。當然，經紀人應當履行必要的審查義務。經紀人只要促成合同成立，就可以要求委托人按照合同約定支付報酬。至於合同，如果因為出賣人無權處分財產而被確認無效或被撤銷，並不影響經紀人主張賠償的權利。居間人未促成合同訂立的，也可以要求委托人支付從事居間活動的必要費用。故丁主張居間合同無效並拒絕支付報酬，理由不成立。
另外，生活中對中介服務也有壹些誤解，導致糾紛。比如房屋買賣雙方都與中介簽訂了委托合同。居間成功後，買賣雙方壹方支付中介報酬，另壹方以中介已經向其家庭收取中介費，不應再收取為由拒絕支付報酬。這種理解是錯誤的。中介過程中，中介、下家、上家之間存在三種相對獨立的法律關系:下家與中介的中介委托法律關系、上家與中介的中介委托法律關系、下家與上家的房屋買賣法律關系。居間成功後，上下家按照居間合同的約定支付中介費是兩個相對獨立的合同義務，所以不存在所謂的重復收費。
另外，買受人與中介簽訂了居間合同，約定了具體的買賣條款，並預付了壹定的意向金或支付了部分房款，但最終未能買到房子，中介應當雙倍返還定金或承擔賠償責任。也就是下家誤認為中介壹定要成功，否則就是違約。這兩年因為房價上漲，這種糾紛很多。買房失敗，房價上漲，購房者心理很難平衡。但是，這樣的主張不能得到法院的支持。中介服務是信息服務和媒介服務，中介服務最顯著的特征是“居間”，即中介不是任何壹方的代理人，其服務行為是交易行為，不是法律行為，不能決定買賣最終能否成功，當然也不能承擔任何壹方的權利或義務。當然，如果中介失敗，根據我國合同法的規定，中介不得向委托人收取報酬，但可以要求委托人支付從事中介活動的必要費用。已支付的房款或定金應予以返還。