(壹)中介機構通過上門、電話、網絡等方式征集房源，了解產權形式、產權人、* *人情。
條件，確立房屋的真實性。
(二)查詢並登記房屋的位置、小區名稱、樓號、單元、樓層、房號、面積、租金、配套設施、
裝修，之前的使用情況(是否已經出租等。)，目前室內條件，以及對房子的全面了解。
(3)了解小區水、電、氣、暖運行狀況，落實水、電、氣、暖、保潔、物業管理等相關費用。
意識到這壹點，避免違約。
(4)了解商業網點、醫院、公交車、大學、中小學、幼兒園等。周圍的社區都與居民的生活密切相關。
貼近形勢，便於向客戶介紹。
(五)協商房屋的月租金、支付期限、方式和押金數額，如有家具、家電等附屬設施，還應
協商介紹押金的金額。
(6)將收集的房源信息登記錄入微機，通過報紙、廣播、網絡等媒體及時發布。
滾出去。也可以給離房子近的同行打電話，共同橫向拓展信息發布渠道，提高成交率。
2.推薦住房:
(壹)接待租房客戶時，應先了解租房原因、租賃期限、承擔租金和支付能力，並利用信息數據庫。
電腦匹配，選好房源後及時聯系房東確定看房時間。
(二)對匹配房源的客戶進行詳細介紹，及時告知外地客戶車次、車站地名及相互信息。
留下看房的聯系電話。
(三)房源無法匹配客戶要求的，可推薦最近的位置、價格、戶型、樓層等房源，壹時無法滿員。
夠了，妳要留下電話號碼繼續尋找，或者通過橫向合作促成交易。
3.現場房屋檢查:
(1)公司留有鑰匙的房子屬於自己的存量房，是第壹個推薦給客戶的房子。預約看時間，地點，
聯系方式，辦理委托手續後，業務員會帶客戶看房。
(二)沒有鑰匙且房東住在室內的。看房前，要和雙方簽訂租賃委托書。
可以看房防止雙方跳墻。如果承租人不在房屋內或因故不能到場，應向客戶展示相應的房屋。
豪斯，有個初步印象。
(3)向客戶表明自有存量房無法滿足要求，可以就近選擇證照齊全、資質齊全的中介機構，說明來意。
轉讓房源，最大程度滿足客戶。
(4)正確回答客戶提出的問題，客觀介紹房子的優缺點，以室內裝修、布局、裝修為例。
做引導和設計。要有足夠的方法解決和引導客戶提出的房子的缺點，提高成交率。
總之，租客戶和買客戶的心理(要求)是不壹樣的。購房者對住房要求較高，看房仔細。
對結構、采光等硬性條件都很嚴格。而且租房是臨時行為，只要能滿足其要求即可。
超過50%
可以滿足。
4.簽署合同:
(壹)租賃雙方簽訂標準的《房地產租賃合同》，租賃、中介三方各持壹份，中介應提醒。
承租人持合同到房管部門辦理備案登記。
(二)產權人應留下產權證明(或其他財產證明)復印件，客戶應留下營業執照和法人身份證。
復印件，個人身份證復印件到中介處備案。
(三)對於合同中涉及的稅收問題，雙方應協商解決。對於企業租賃個人住宅作為辦公場所，
住宅使用，需要開具租賃發票的，應由當地稅務機關辦理，產權人、中介機構可以代為辦理。
房屋租賃要嚴格按照上述步驟進行，租賃客戶要認真核對身份證，防止違法行為。
犯罪分子趁機利用中介逃避打擊，給社會治安留下隱患，鑄成大錯。
二。買賣房屋
買賣:買賣雙方通過中介達成購房意向，簽訂房地產買賣合同的過程。
1.房屋集合:
(1)根據上述出租房屋收集的五點，收集並發布房源信息。
(二)了解產權人出售房屋的原因，實地查看小區和房屋情況，查驗房屋手續，合理評估房屋價值。
談好房子報價，取得賣房委托書。
(3)畫出房子的平面圖，有條件的話現場拍照錄像，通過電腦等工具讓客戶現場看。
對房前屋後的住房情況有了初步了解。
2.推薦房源，接受委托，實地看房:
(壹)以租賃、推銷房源的方式推銷房源，但壹定要在實地看房前與客戶確認《購房委托書》。
陳述所購房屋的具體情況，登記清楚客戶的身份證號和電話號碼，由客戶當面簽字成立法律。
設置委托關系。
(二)根據產權證簽發日期，向客戶介紹房屋涉及的所有收費項目，籌集房改和職工建設資金。
房屋涉及的費用以外的稅費，以及需要繳納營業稅、個稅的房屋，應提前說明並核算，不能因為
遺漏帶來客戶不滿。
(3)請業主說明房子的用途，讓買家明白賣房的原因。根據客戶要求和房屋
結構，指導客戶如何在不違反小區物業規定的情況下，拆改墻體或窗戶，以及上下水管。
(四)介紹周邊物業、小區情況、風土人情、鄰居情況；樓齡、物業服務和收入
收費情況；夜間檢查小區公共照明、車輛停放、治安情況和門禁系統，全面掌握樓盤相關
信息。
3.簽訂合同:
(a)客戶應根據房產價值選擇住房。
10%存款(不足
顯示1萬元
10000元)，並將
50%
押金轉給產權人，產權證受壓，形成相互牽制的局面，便於辦理過戶手續。
(二)憑產權證、產權人身份證到房管部門核實，確定房屋是否抵押、質押、典當或查封，是。
是否滿足交易條件，如無意外情況，可通知雙方確認交易日期(驗證證書有效期為五個工作日)
日)，應保留審計費收據。
(三)簽訂標準的《房地產買賣合同》，買賣雙方持上述表格和賣方的夫妻結婚證和身份證。
打印好的復印件，買受人身份證，雙方蓋章到交易大廳在查詢記錄上簽字，辦理過戶手續，取得過戶回執。
壹單，支付房款，交易完成。買家持收據在
20個工作日後，到產權登記處繳納契稅，領取房產證。
(4)對於產權清晰，暫時沒有產權證，但持有房屋產權證(註明完全產權)或拆遷協議的客戶，
購房意向確定後要及時辦理公證，能更名的房子盡量配合雙方辦理更名手續。處理購買事宜
賣房辦理公證時，要當著公證員的面辦理房款交付手續。
(五)以公積金或商業貸款形式購買二手房的，應先確定貸款人資格。請對公司和公司進行評價。
保險公司會先驗房，待相關部門批準後再過戶。取得產權證後，辦理他項權利證書，變更評估。
舉報，然後放款。
4.房屋交付:
(壹)擬交易的房屋原則上應騰空。如果租賃客戶仍在租賃房屋，應取得承租人的信函。
約定騰退房屋(相關規定為兩個月)或與購房人重新簽訂租賃合同。
(2)交付時，原產權人應支付房屋之前發生的水、電、暖、物業管理、看房保潔等壹切費用。
只有在沒有違約金的情況下才能發貨。
(3)買方應檢查留在室內的設施和家具，並在表格上簽字確認。對於原主人來說，暫時是不可能的
搬出家具時，應在桌上註明搬出時間。
(4)賣方應向買方開具收款憑證，並將房屋鑰匙、電費、
加油卡、物業收費清單等。，至此交貨完畢。
房屋買賣中，轉讓和房屋交付可以同時進行，也可以事先約定先轉讓後交付。需要註意的是
前提是房子空置。房屋正在出租的，應提前與承租人協商，或提前解除或重新簽訂合同。
租賃合同，從而減少復雜性，保護善意購買者的權益。
房產中介的業務流程壹般都是壹樣的，除了壹些大型的國外中介連鎖機構進入(加盟)
傳統的中介基本都是按照這個流程來操作的，只是和原來的業務流程有壹些區別。不考慮操作者
式，只要能在買賣雙方之間起到橋梁作用，方便交易，並能充分保證交易的安全性就可取。
..房地產代理相關術語
1，房地產
指在法律上有明確的權屬關系，可以在不同的所有人和使用人之間進行交易的房屋經濟形式。
出租房屋出售或其他用途。
2.不動產
指土地財產，在法律上有明確的權屬關系。不動產包括地面及其上下空間，不動產和土地的根源。
這個區別就是有沒有所有權關系。
3.不動產
是房地產和不動產的總稱。指土地、附著在土地上的人工構築物和建築物以及附著在其上的各種權利。
所有權、管理、轉讓等。
4.房地產行業
是以土地和建築物為經營對象，從事房地產開發、建設、經營、管理和維護、裝飾和服務。
綜合各種經濟活動的綜合產業。
5.房地產開發
指根據使用性質的要求，在已取得土地使用權的土地上進行基礎設施和房屋建設的活動。
6.土地開發
就是把“荒地”開發成可利用的土地。
7.土地所有權
現在所有的土地都是社會主義公有制，分為全民所有制(即國家所有制)和勞動人民集體所有制。
制度(即集體所有制)兩種形式。其中，城市的土地全部屬於國家；農村和郊區
土地法規定除了屬於國家的以外，屬於集體的；宅基地、自留地、自留山屬於集體所有。
所有；礦產、水、森林、山嶺、草原、荒地、灘塗等自然資源屬於國家所有，受法律監管。
必須是集體所有，森林、山嶺、草原、荒地、灘塗除外。但是地上的建築可以歸國家所有，
也可以是集體所有，單位所有，個人所有。因此，土地和地上建築物的所有權往往屬於同壹不動產
不壹致。
8.集體土地
指農村集體所有的土地。
9.土地征用
是指國家為了公共利益的需要，可以依法對集體所有的土地進行征收。
10.土地的使用年限是如何確定的？
凡與省市規劃用地簽訂《土地使用權出讓合同》的，土地使用年限按國家規定執行。
即:住宅用地七十年；五十年工業用地；教育、科技、文化、衛生、體育用地五十年；商業，
旅遊娛樂用地四十年；綜合用地或其他用地五十年。此外，加油站用地為20。
幾年。