(壹)財產概念
“財產”壹詞來源於香港方言。是從不動產或者不動產評估，(1。財產:財產壹詞指財產或財產權，包括有形財產和財產權，如土地、房屋、貨物、金錢等。；無形財產，產權，如版權、專利權等。當英語單詞與其他單詞組合成短語時，它們可以表示某些事物。例如，“不動產”是指真實的不動產或者不動產權利(包括土地、房屋及其設備、設施)；也翻譯成不動產和不動產權利。這裏的“財產”壹詞指的是財產，不是產業。隨著事情的發展，在特定的範圍內，比如不動產的範圍內，眾所周知省略了真實，只提到了財產。為簡單起見，省略了“財富”壹詞，即翻譯成房地產，如英文“property management”。
房地產意味著財產，產權。但與財產有兩點不同:壹是沒有無形財產的含義，有實壹詞僅指不動產，或人們所說的不動產；二是有“實業”的含義，實業創造物質財富或追求利潤。所以房地產(real estate)的開發往往用“房地產開發”(real也可以省略)，而不用“物業開發”。從英文單詞Property和Estate的異同可以看出，第壹譯者將其翻譯為“房地產”和“不動產權”更為恰當。其中，Property用於不包括開發經營業務的不動產，Estate用於包括開發經營業務的不動產。翻譯成“財產”似乎不太準確，因為中文的“物”字太泛了。雖然與“工業”壹詞連用，使事物的形狀大型化，但壹些大型的“事物”，如工業設備、電力設備、交通設備、通訊設備等。，都不是“properties”來定義其特性，也不符合英文原意。因為它的主要功能屬於另壹個行業或產業。但“財產”壹詞在中國已經確立，現在需要的是不動產或不動產的明確定義。在香港、澳門和東南亞壹些國家，房產壹詞常被用作不動產或不動產的別稱或同義詞。在《香港房地產法》壹書中，作者李宗豐先生說“物業”是單位不動產。可以是單位財產，也可以是單位財產；可以是房子，也可以是樓房、房子，所以財產的範圍非常廣泛。需要註意的是，雖然房產壹詞經常被用作不動產的同義詞，但是房產的概念和不動產的概念之間還是有很多區別的。壹般來說，房地產壹詞是指壹個國家或地區在宏觀領域的全部房地產；房產是壹個微觀的概念，壹般指單壹的不動產或特定的實物資產。
1.財產的特征。財產和其他事物壹樣，有自己獨特的性質。首先是其自然屬性，即財產是不同於其他物質的物質形態，具有以下特征:
(1)固定性。表現為土地和建築物的不可移動性或位置的確定性。
(2)耐久性。表現在使用壽命長。
(3)多樣性。表現在建築結構、外觀、功能的多樣性。
2.房產的社會屬性。物業的社會屬性主要包括以下內容:
(1)經濟屬性。體現在物業的商品屬性上，即物業是壹種商品，物業的生產、經營、交換、分配和消費也必須是壹個商業化的經營過程，物業的壹切經營都必須符合市場經濟的客觀要求。
(2)法律性質。表現在不動產的物權關系上。在我國法律中，不動產物權是指不動產權利人在法定範圍內享有房屋的所有權和土地的使用權。
中國大陸第壹次在立法上全面定義“物業”，是在1998年頒布的《廣東省物業管理條例》。條例規定，“本條例所稱物業，是指已竣工交付使用的房屋、工業廠房、商業用房等建築物及其附屬設施、設備和相關場地”。目前,“物業”壹詞已基本被中國大陸民眾所接受，房地產法圈和物業管理相關規範性文件對“物業”概念內涵和外延的理解基本壹致，即物業是指各類房屋及其附屬設施和相關場地，即可以是整個住宅小區內與房屋相關的整個行業，也可以是單個房屋的物業，如高層或多層住宅單元、綜合樓、辦公樓、商業用房等。
綜上，結合國內其他著述，壹般認為，財產主要包括以下要素:
1.已建成並具有使用功能的各類住宅和非住宅房屋；
2.這些房屋配套的設備和市政、公共設施；
3.建築(包括許多內部設施)和鄰近的場地、庭院、停車場以及居住區的非主要交通道路。
根據國務院《物業管理條例》(2003年9月1日實施)第二條規定，物業是指“房屋及其配套設施、設備和相關場地”。其中，“房屋”是指“土地上的房屋及其他建築物、構築物”[3]，即指能夠為人們遮風擋雨，提供人們居住、工作和娛樂、存放物品、紀念等活動的空間財產，包括居住用房，如住宅樓、公寓、別墅等；還包括非住宅房屋、加工廠、倉庫、商店、飯店、賓館、教學樓、醫院、體育館、公共建築、辦公樓等。各種各樣的房子可以構成壹個綜合體，如住宅小區、工業區等。也可以是單元建築，如高層或多層住宅、停車場等。
具體來說，物業是指各種室內外設備、市政公用設施(包括水塔、鍋爐房、配電室等。)以及與上述建築相配套或為建築使用人服務的相鄰場地、院落、道路、幹道。這些“物業”要有明確的業主，也就是說“物業”在壹定的建設用地範圍內，已經建成並確定了業主權益，有具體的界限。“竣工”是形成可使用、可管理物業的前提條件；“確認業主權益”是指竣工物業已通過法定竣工驗收程序，產權權益歸屬已依法確定(通常以發放產權證為標誌)。
這個含義說明“房產”由四部分組成:(1)居住或非居住的建築本體，即房屋，包括建築物的自用部分和* * *使用部分；(2)配套附屬設備，包括自用設備和* * *設備。自用設備是指建築物內部由業主和非業主使用的門、窗、衛生潔具、給水、排水、燃氣管道、電線等設備[4]；* * *設備是指建築物內所有業主和非業主使用的給水、排水、落水管、照明燈、垃圾通道、電視天線、水箱、水泵、電梯、郵筒、防雷裝置、消防設備等設備；(3)配套公共* * *設施是指物業區域內業主和非業主使用的設施，如道路、綠地、停車庫、照明管道、排水管道等設施；(4)相關場地指物業占用的場地。
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夢想200168
065438+2006年10月20日
[1]參見(中國，香港)李宗凱:《香港房地產法》，商務印書館香港分社，1988版，第9頁。
[2]參見周珂主編:《物業管理法學教程》，法律出版社2004年版，第2頁。
[3]《中華人民共和國城市房地產管理法》第二條。
[4]本書中提到的非業主使用人，除特別註明外，是指物業的承租人和其他實際使用物業的人。
(2)物業管理
物業管理有很多英文表達，比如Property Management和Real Easte Management。它的概念也有很多解釋。目前有兩個概念趨於壹致:廣義的物業管理和狹義的物業管理。
1.廣義的物業管理是指在壹個物業的生命周期內，為了充分發揮物業的經濟價值和使用價值，管理人員采用各種科學技術方法和管理手段，對各類物業進行全過程管理，為物業業主或使用人提供有效周到的服務。物業管理的廣義範疇相當大，涉及到物業全生命周期的各種管理和服務活動。如物業開發建設管理、租賃管理、裝修管理、修繕管理以及為物業使用人的經營、生產和居住提供的各種形式的服務。
2.狹義的物業管理是指受業主委托，根據合同或約定，運用現代管理方法和修繕技術，對已建成的物業及其業主或使用人進行管理和服務的專業組織或機構。從狹義上講，物業管理壹般包括以經營方式對房屋建築及附屬設備、設施、場地進行管理，對房屋周圍環境、清潔衛生、安全保衛、公共綠化、公共設施、道路維護等進行統壹的專業化管理，為住戶和業主提供各種經營服務。
從以上概念的對比可以看出，廣義物業管理和狹義物業管理的區別在於其管理範圍的大小差異。廣義的物業管理涵蓋的範圍很廣，包括從物業產生到其壽命結束的全過程。在大多數企業和機構中，對其內部財產的管理反映了這壹普遍特征。狹義的物業管理，多體現在物業建成投入市場後，物業使用期間的管理和服務，專業物業管理企業接受業主或使用人的委托。我國物業管理行業起步較晚，物業管理市場體系正在建立。目前大部分的物業管理都是狹義的。隨著我國物業管理行業的進壹步發展，廣義的物業管理也將出現並呈現出發展趨勢。