65438+2000年10月7日2000年6月7日上午，徐到廠房上班，乘貨梯走在通往廠房的臺階上。那天廠房三樓漏水剛好滴在臺階上，由於天氣寒冷結冰了。徐走上臺階，腳下壹滑，摔倒了。醫院診斷:左肩肱骨骨折伴肩關節脫位。
徐墜樓當天，該廠物業管理單位派員前往探視。徐要求物業公司對此事承擔責任。物業公司認為沒有義務承擔。雙方各執壹詞，第二次起訴至法院。
法院裁定:
法院經審理認為，原告作為公司員工，上下班應走人行通道，白天行走，看到臺階上有冰，預見到滑冰的危險性，故應對摔倒負主要責任。
但被告作為廠房的物業管理單位，應當對物業公司的配套設施維護完好負責。接到廠房漏水報修通知後，應及時修復。但其未提供有效證據及時安排修復，結冰後未及時清除或采取積極預防措施，對原告滑倒受傷應承擔壹定責任。
案例研究:
壹、被告物業管理單位的行為符合侵犯生命健康權民事責任的構成要件，應當承擔侵權民事責任。
第壹，物業管理單位的行為是違法的。《上海市住宅物業管理條例》第十二條規定:“物業管理服務應當保持房屋和公共設施完好、環境整潔優美、公共秩序良好，保障物業使用的便利和安全。發現房屋的部位、設施或者公共設施損壞時，應當立即采取保護措施，並按照物業管理服務公司的約定進行維修。”可見，本案被告作為物業管理單位，負有立即采取保護措施的法定義務。
二是具有損害原告生命健康權的後果。
再次，被告的不作為與原告的損害之間存在因果關系。
第四:被告物業管理單位存在過錯。本案中，被告作為廠房的物業管理單位，負有保障物業使用便利和安全的義務，這應當是職業經理人的特別註意義務。
二、原告有過錯的，應當對自己的傷害承擔主要責任。本案中，原告對自己的摔倒有明顯過錯，表現在以下三個方面:
第壹，廠房外的電梯系統是貨梯，應該是廠房內所有員工都知道的。原告作為公司員工，上下班應該走人行通道。原告拒絕爬樓梯，堅持乘坐貨梯，主觀上有故意。
第二，原告應該看到臺階上有冰。出於安全考慮，原告應走人行通道，主觀上存在過失。
第三，原告在走向貨梯時，被告勸原告不要走這壹步，以免滑倒摔傷，但原告不聽勸告，仍走這壹步。
《中華人民共和國民法通則》第壹百三十壹條規定:“受害人對損害的發生也有過錯的，可以減輕侵權人的民事責任。”據此，原告應對自己的錯誤行為承擔主要責任。被告物業管理單位雖未及時修復清除積冰或采取積極保護措施，但已盡到及時警示告知義務，應減輕其賠償責任。
2.客戶拖欠物管怎麽辦？
案例介紹:
當地有壹家公司，A公司，在壹棟高級商務寫字樓裏，但是因為入駐了好的寫字樓，業務沒有進壹步發展。反而相對昂貴的房租成了壹大負擔。過了壹年多，拖欠房租的情況出現了。物業管理部門發出通知，如果A公司在規定期限內仍未支付欠款，將不得不采取必要措施暫停部分服務。A公司對此沒有回應，也無法回應。當截止日期到來時，物業管理部門將其通信線路從接線板上拆除。然後A公司的通訊就中斷了。此時，A公司負責人認為辦公物業管理部門侵犯了他們的權利，於是雙方產生糾紛。
評論:
1.在物業項目招商過程中，應適當調查租戶的商業信譽及其行業前景，以避免可能的風險。
2.壹般情況下，對拖欠租客的處理應依據建設部1998發布的《物業轉讓租賃管理指引》:對拖欠的租客應先進行書面催告，如無有效回應，應書面說明期限，並采取措施。這種措施的實施應該是堅定有效的，分層次的，能夠解決問題並盡量減少後遺癥的可能性。
3.在某些情況下，也要體諒壹些租戶可能遇到的特殊困難，尤其是那些“質量好”的公司，或者對整個項目影響比較大的公司。不排除在壹定條件下進行適當的寬限和救濟，壹般會給這類公司留有處理的余地。
4.對拖欠租金的租戶采取措施的基礎是與其簽訂具有法律約束力的租賃合同。因此，合同文本的有效性非常重要。當然，這些文字都要經過律師審核，但是光有律師審核是不夠的。如果條件允許，最好咨詢物業管理專家。
案例分析作為管理學的壹種重要研究方法，可以發揮其他研究方法所不能發揮的獨特作用。那就是簡單明了，參考效果強。因為案件是現實生活中發生的，也許是我們在身邊看到的，甚至是經歷過的，分析案件的背景、原因、癥結和處理結果，可以給人非常直觀的認識，對物業管理的實際操作有直接的借鑒意義。正是出於這壹目的，本書在案例選擇上堅持了全面性、典型性、適應性和真實性四大原則:
壹.全面性
物業管理領域糾紛的多重性和現實糾紛的嚴重性表明，糾紛存在於物業管理的各個環節。因此，在案例選擇上，本書堅持全面性原則，對物業管理機構的案例選擇、物業管理體制、管理模式、招投標管理、物業管理公司內部管理、財務管理、安全管理、設施管理、環境規劃與管理、物業管理與小區管理的銜接等進行了全方位的分析，基本涵蓋了物業管理的方方面面。每壹部分的內容都用幾個案例進行了分析、研究和總結，體現了物業管理體系的完整性。
第二，典型性
案例分析法要求案例的選取必須具有典型性，否則就沒有普遍的參考意義。如果選擇壹個特例來分析，這個特例在現實中很難遇到，那麽案例分析就沒有實際意義了。因此，為了提高物業管理案例分析的參考作用，擴大其應用範圍，本書在案例選擇上堅持典型性原則。選擇那些在各地物業管理中經常發生、容易發生的糾紛，以及糾紛後難以處理、雙方矛盾激烈的案件作為考評對象。在案例選擇類型上，既有物業管理糾紛的反面案例，也有物業管理的典型經驗；涉及棘手法律問題的矛盾糾紛，以及地方性規範性文件。這樣做的目的是揭示物業管理糾紛的根源，展示物業管理的先進做法，為物業管理學習者和使用者提供指導。
第三，適應性
鑒於中國的國情和物業管理的短暫歷史，本書在選擇案例時堅持了適應性原則。適應性體現在三個方面:適應國情，適應物業管理企業和業主的情況，適應我國目前的法律環境和人文環境。鑒於我國物業管理發展歷史較短，物業管理相關法律法規尚處於建設和完善階段，物業管理企業與業主對物業管理的認識還有待提高，因此本收入不選取大量國外先進的物業管理案例進行分析。雖然國外先進的物業管理經驗代表了壹種發展趨勢，但與國內現狀相比，借鑒並不可行。
第四，真實性
本書選取的案例絕大多數來自各種媒體披露的各種社區真實案例，不存在虛構。案例選擇堅持真實性原則。壹方面說明物業管理領域確實存在很多問題和需要改進的地方，可見問題的嚴重性。另壹方面，選擇真實案例是為了給用戶提供重要參考，提高研究的可操作性。
物業管理案例總結第三章案例介紹:
有壹天，中海商城管理處的工作人員巡邏時，發現三樓公共臉盆周圍的墻上和地上濺有大量汙水，還有很多塑料袋被扔掉，散發出壹陣陣臭味。經過觀察和詢問，發現這些汙水和塑料袋來自三樓壹家從事足療按摩的店鋪。
這家足療按摩店的員工認為臉盆是公共設施(並不是說自己的孩子不心疼，這是很多不在乎公共設施的人的心理動機)，就隨意潑，有時甚至潑到幾米之外，然後把裝著用過的按摩汙水的塑料袋扔向臉盆。
關於這個問題，管理處負責人來和店家溝通。沒有再討論，老板表明態度，立即整改，保證汙水直接倒入臉盆，塑料袋丟棄在垃圾桶。
但有壹段時間，情況還是沒變。管理處負責人隨後再次上門，找到了這家店的老板。這次老板態度變了，問:“妳不讓我把汙水倒在那裏，那妳覺得汙水在哪裏？”主管解釋說，“不是不讓妳在那摔，而是看著要小心，因為環境衛生不好，大家都會受影響。”老板沒等主管說完就搖頭:“那我不管了！”結果碰上了壹個不軟不硬的釘子。
如果這條路不通，那就另辟蹊徑(壹個好的物業管理工作者需要不妥協的韌勁，因為物業管理中碰了釘子的事情太多了，碰了釘子就打退堂鼓，什麽事都做不成)。考慮到這家店沒有排水系統，管理處確實有不便，然後買了壹個帶蓋的大塑料桶送到店裏。讓老板把店裏的汙水和塑料袋分開裝在塑料桶裏，然後店裏的員工收集到壹定程度後拿出來扔掉。老板壹開始很不耐煩，但看得出來管理處很誠懇，也很體貼，真的為業主和租戶做工作，於是扭轉了局面，接受了管理處的建議。當天就安排店內人員進行整改。從那以後，再也沒有發生過商店亂倒贓物的事情。
評論:
目前有相當壹部分人只認可為物業管理公司服務，而不認可管理。好像物業公司講管理，就是想淩駕於客戶之上。其實管理也是壹種服務，像處理類似的事情，能說不是管理嗎？這樣的事情就不能大膽經營嗎？當然，管理可以高於服務。
4.業主在小區路上摔倒，起訴物管公司。
案例介紹:
小區1號樓405室的李太太，雪後外出，不慎摔倒在小區步行街上，右腿股骨頭骨折。安全員發現後立即將李太太送往醫院。
診斷為右腿股骨頭粉碎性骨折，立即手術更換股骨頭。手術後，李太太提出，她摔在小區，是因為每個月都要交物管費，包括小區道路的水池。那麽，她在小區道路上摔倒的醫藥費和精神損失費應該由物業管理公司承擔。
幾經交涉，物業公司不承接，李太太壹紙訴狀將物業公司告上法庭。
試用:
物管公司沒有義務承擔李太太的醫藥費和精神損害賠償。
評論:
該案涉及社區內因個人原因造成的意外傷害。
1，《中華人民共和國價格管理條例》是物業管理公司收取費用的依據，其中住宅小區公共服務包括小區道路綠化管理費，李夫人繳納的物業管理費份額屬於正常收費範圍。
《民法通則》和《民法細則》明確規定，因個人原因(工作範圍內除外)造成的意外傷害，由自己承擔。
3.雖然李老太摔倒在小區的馬路上，但是沒有人受傷，而且小區步行街上的積雪已經清理幹凈，物業管理公司的工作也沒有耽誤。“雪後道路濕滑，請小心！”警示牌懸掛在住宅步行街的醒目位置。李老太的意外傷害確實是由於自己的不小心或者臨時道路打滑造成的，與物業公司沒有直接責任。
4.物管公司可以在很多方面關心李太太，但沒有權利和義務為她支付醫藥費和精神損害賠償。
5、尊重主人，從記住名字開始。
案例介紹:
某開發區十幾棟壹般廠房的物業管理費收繳率參差不齊。年底，公司領導找壹個充電率96%的壹般工廠的管理員介紹經驗。管理員說過這樣壹件事:小區裏有十幾家商家。壹天，其中壹人租了壹個只有壹層的普通工廠去找管理員，管理員張觀·戴笠叫錯了對方的名字。來人立馬拉下臉說:“看不起我們小公司！”此後，物業管理費壹直拖了幾個月。
從此，管理員吸取了教訓，背下了廠裏十幾個經營戶和近百個“權貴”(從總經理到壹些部門經理、物業公司相關的管理人員)的名字。後來壹家新公司入職沒幾天，管理員通過各種渠道得到了這份工作。quot貴賓”的名字，見面時主動打招呼，對方連連稱贊物業管理到位。
評論:
物業管理服務中有很多口號，比如“以人為本”、“顧客就是上帝”，其本質就是尊重業主。尊重是壹個人在社會活動和家庭生活中的基本需求。如何用禮貌、熱情、真誠、高超的服務讓業主尊重和滿意，是壹門物業管理的學問。在這種情況下，管理員吸取了以企業所有者的名義犯錯誤的教訓。事後，他不僅記住了公司的名字和總經理的名字，還記得和物管有過交往的人的名字，拉近了雙方的距離。這件小事說明物業管理到處都有文章可做。
6.沒有簽訂物業管理服務合同，業主應該交物業管理費嗎？
案例介紹:
小區部分業主以某物業管理公司(以下簡稱A公司)未與業主或開發商簽訂物業管理合同為由，拒交物業管理費。
甲公司認為已經得到了原從事該小區前期物業管理的乙公司的認可，代替乙公司繼續進行物業管理服務..雖然開發商沒有與其簽訂物業管理合同，成立了業主委員會，也沒有聘請A公司，而是與C公司簽訂了物業管理服務合同，但在B公司撤到C公司進入小區之前，A公司實際提供了物業管理服務，有權收取物業管理費和滯納金。
但業主認為開發商和業主委員會均未聘請A公司，也未與其簽訂合同，未確立服務與被服務的權利義務關系，故A公司的訴訟主體資格不符；根據《上海市住宅物業管理條例》第二十五條第二款的規定，妳可以請求法院駁回起訴，無需支付物業管理費。
壹審判決:
壹審法院根據《上海市住宅物業管理條例》第二十四條第1款、第五十四條第二款的規定，判決業主繳納物業管理費和滯納金。
車主不服上述判決，提起上訴。根據《上海市住宅物業管理條例》第三條第四款規定，本條例所稱物業管理企業，是指接受業主或者業主委員會的委托，按照物業管理服務合同提供專業管理服務的企業。
18條第二款也強調，物業管理企業接受委托從事物業管理服務時，應當簽訂《物業管理服務合同》。也就是說，物業管理服務必須簽訂合同。
此外，《合同法》第10條第二款明確規定“法律、行政法規規定采用書面形式的，應當采用書面形式。”因此，A公司的行為屬於無合同管理，或者“自行提供服務”。認為物業管理可以通過甲、乙公司的約定或同意進行，於法無據，對業主沒有約束力。所以業主不交物業管理費和滯納金在法律上也是有據可循的。
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