物業服務中的法律關系

物業管理服務法律關系1

【摘要】業主委員會與物業管理公司的法律定位以及如何確定二者在物業管理服務中的法律關系，是長期困擾物業管理行業健康發展的懸而未決的問題。本文試圖運用建築物區分所有權理論，從物業管理權的來源入手，探討物業管理公司與業主委員會之間的法律關系。

[關鍵詞]物業管理業主委員會法律關系

在物業管理活動中，業主、業主委員會和物業管理公司是物業管理法律關系中最重要的民事主體。

如何準確、科學地確定業主委員會和物業管理公司的法律地位，明確二者在物業管理中的法律關系，奠定物業管理立法的基礎，是建立業主自治自律與物業管理公司專業管理服務相結合的物業管理制度不可或缺的基礎，也是培育和規範物業管理市場的首要前提和必然要求。

壹、業主委員會和物業管理公司的法律地位

那麽，在上述物業管理法律關系中，民事主體的法律地位如何？他們之間是什麽法律關系？從全國人大常委會正在審議的《中華人民共和國物權法草案》確立的建築物區分所有權法律制度來看，物業管理的本質是區分所有建築物的管理，業主的法律地位是區分所有建築物的所有人。

但這壹法律制度並沒有直接界定業主委員會和物業管理公司的法律地位，而是設定了兩個法律地位:區分所有的建築物管理人和區分所有的建築物管理服務提供者。

那麽，對於業主委員會和物業管理公司來說，誰是管理人來區分所有建築呢？區分所有建築管理服務的人是誰？對此，必須有壹個準確、合理、科學的定位，因為這直接關系到民事主體在物業管理關系中的權利義務分配，關系到物業管理行業的健康發展。

我們來討論壹下中國的民法通則。經理？的立法意圖。

？經理？這壹法律概念最早出現在中國的《民法通則》中。

《民法通則》第壹百二十六條規定:建築物或者其他設施以及建築物上的擱置物、懸掛物倒塌、脫落造成他人損害的，其所有人或者管理人應當承擔民事責任，但能夠證明自己沒有過錯的除外。？該法將建築物造成損害的責任主體界定為？所有者還是管理者？建築物所有權人的法律地位是比較明確的，即在物業管理活動中被稱為業主的有區別的建築物所有權人。

由於該法確立了管理人責任主體的法律地位，在《中華人民共和國物權法(草案)》中，管理人被直接納入建築物區分所有權法律制度。

那麽，管理人的立法意圖是什麽？僅僅通過明確我國民法？經理？為了正確確立業主委員會和物業管理公司在物業管理活動中的法律地位，依法平衡業主、業主委員會和物業管理公司的權利和義務，促進物業管理健康發展。

我國民法中建築物損害責任主體的立法意圖是什麽？經理？實際上是指依照法律、法規或者行政命令，對特定建築物或者其他設施享有固定的、永久的經營管理權的人。

在我國民法的立法意圖中，管理人應當是指享有占有、使用、收益乃至處分權利的建築物管理人，是指基於所有權人的授權或者其他法定事由取得對建築物的法律上或者事實上的占有並承擔維修義務的人。

從法律對管理人的規定來看，首先可以確認，物業管理公司沒有占有、使用、收益甚至處分的權利，也沒有對特定建築物的固定的、永久的管理權。

相比之下，業主委員會對建築物享有固定的、永久的管理權。

因為只要建築物存在，就必須行使管理權來區分所有的建築物。

業主委員會是全體業主選舉產生的代表其合法權益的群眾性自治自律組織，其民事責任由全體業主承擔。

且全體業主對建築物享有占有、使用、收益和處分的權利，自然責權利主體壹致。

業主委員會作為壹個管理團體，區分所有建築物永久存在。

確立業主委員會作為管理人的地位，由全體業主全權負責區分所有建築物的管理，可以直接體現業主的自我管理權利，平衡業主自律的義務和責任。

就物業管理公司而言，雖然承擔壹定的管理服務責任，但這種管理服務責任是通過與業主委員會簽訂的物業管理服務合同獲得的，並不是與生俱來的，這種管理責任是有限的，是所有管理責任的壹部分。

因為物業管理服務合同不能也不可能涵蓋建築物引起的全部管理責任，所以除了業主、業主委員會之外的其他民事主體(如物業管理公司)往往不可能完全控制或完全終止。

物業管理公司違反物業管理服務合同，不履行合同約定的管理服務責任時，應當承擔違約管理服務責任。

但是，業主委員會的管理責任是與生俱來的。物業管理公司的管理服務按合同約定由其承擔，但合同中未約定的管理責任顯然仍由業主委員會保留。業主委員會有保留管理責任的權利，自然有承擔管理責任的義務，應該成為合法的管理者。

根據過錯責任原則，由於業主委員會並未通過物業管理服務合同將全部管理責任移交給物業管理公司，物業管理公司不可能承擔全部管理責任。

否則，讓物業管理公司作為管理人承擔責任有違公平正義原則，也不符合我國民法對管理人的立法本意。

因此，物業管理公司只能是區分所有建築物的管理服務提供者，是物業管理服務合同的平等當事人之壹。

第二，業主委員會與物業管理公司在物業管理活動中的法律關系。

物業管理法律關系的內容是指物業管理法律關系主體所享有的權利和承擔的義務。

當事人的權利義務關系是物業管理法律關系的核心和關鍵要素，也是法律規範的核心內容。

物業管理法律關系的權利義務內容是物業管理法律制度所調整的社會關系在物業管理法中的直接表現。

如果只有物業管理法律關系的主體，而主體之間沒有權利義務關系，就不能發生物業管理法律關系。

因此，物業管理立法的首要任務是以法律的形式確定物業管理法律關系中各主體的法律地位和權利義務關系。

業主委員會與物業管理公司之間的法律關系應由建築物區分所有權法律制度來規範，這直接體現了民事主體的平等關系。

在實踐中，物業管理的法律關系包括以下幾個方面:壹是業主和承租人的權利義務，即建築物所有權人和使用人享有的專有部分所有權，以及使用部分成員權的權利義務；二是業主委員會作為所有建築物管理人的權利和義務；三是物業管理公司作為服務提供者依據物業管理服務合同的約定，為區分所有建築物而確立的權利義務；第四，作為建築開發建設單位，在物業管理活動中的權利和義務；第五，各級政府、政府部門和物業管理協會作為政府部門和行業協會，在物業管理活動中起到行政監督、管理、協調和配合的作用。

其中，物業管理法律關系中最重要的主體是將所有建築物的業主和承租人與物業管理公司區分開來，他們之間的關系是在物業管理服務合同中確立的平等的合同當事人關系。

在物業管理發展的初期，由於物業管理理論研究的滯後，以及新合同法頒布前對委托合同概念缺乏明確的法律規定、認識不清等因素的限制，物業管理合同被錯誤地定義為委托合同，業主、業主委員會與物業管理公司之間的法律關系被定義為？委托？還是？委托代理人？其實這是看文意造成的誤解，對物業管理的健康發展有誤導。

？委托？這個詞的字面意思是什麽？委托？即把某物或某物委托給某人處理，這與我國合同法確立的委托合同制度有什麽不同？委托？理念壹致。

委托制度是商品經濟發展的產物。由於時間、精力和能力有限，個人不可能什麽都自己做，不得不把壹些事務交給別人。法律確認並調整這種關系，產生委托。委托合同的主要特征是處理委托人的事務。

結合物業管理實踐，仔細對照《合同法》就會發現，委托合同與物業管理合同有著本質的區別:它們在合同目的、合同性質、合同終止、收費方式等方面都有明顯的不同。

很明顯，是否是將物業管理合同定位為？委托合同？，還是把物業管理定位在？物業管理委員會？在範圍上，是對委托合同的曲解，雖然在物業管理活動中也存在委托特許經營公司提供專項經營服務等少數委托行為。

如果物業管理合同今天還在用？物業管理委托合同？壹旦發生合同糾紛，法院首先會對《合同法》中關於委托合同的條款進行逐壹審查。

這個呢？物業管理委托合同？但與《合同法》中委托合同的法律規定相去甚遠，完全不符合委托合同成立的法律要件，所以法官會做出？物業管理委托合同？無效委托合同的判決最終會對整個物業管理行業的健康發展造成極大的損害。

另外，在物業管理活動中，物業管理公司通常沒有代理機構。

雖然在物業管理活動中有涉及法律行為的案例，但壹般不需要物業管理公司代理，而且物業管理活動中大量的活動都是事實行為，根本不需要代理。

因此，代理行為與物業管理活動之間沒有必然聯系，物業管理活動永遠無法用代理來解釋。

應將物業管理行為與委托、代理區分開來，摒棄過去將物業管理公司與業主委員會的法律關系定義為委托的錯誤觀點，將其定義為物業管理服務的法律關系。

物業管理服務合同不是委托合同，更不用說是代理合同。

建築物區分所有權理論認為，物業管理的本質是區分所有建築物，管理的對象是區分所有建築物。

區分所有建築物的管理，即物業管理，來源於區分所有建築物的所有權，即建築物的所有權，在物業管理活動中通常稱為物業建築物所有權。

建築物區分所有權往往是物業管理糾紛的癥結所在，相應的物業管理法律關系實際上是以建築物區分所有權的歸屬為基礎的。

因此，物業管理公司、業主和業主委員會之間的法律關系應當由建築物區分所有權法律制度來調整。

根據合同法和建築物所有權的法理，物業管理合同實際上是壹種特殊的專業勞務合同，物業管理合同應遵循合同法的法律規定。

根據法律規範的不同，物業管理法律關系主要有以下表現形式:首先，根據建築物區分所有權的法律制度，業主、業主委員會和物業管理公司構成建築物的所有人、所有建築物的管理人和所有建築物的服務提供者之間的平等法律關系；其次，根據合同法，依據物業管理服務合同，構成合同當事人之間的平等法律關系；第三，根據消費者權益保護法，形成消費者與經營者的平等法律關系。

總之，業主、業主委員會和物業管理公司在民法上是平等的民事主體，在物業管理活動中形成平等的物業管理服務法律關系。

物業管理企業作為區分所有建築物的管理服務提供者和區分所有建築物的業主委員會，通過物業管理服務合同明確雙方的權利和義務，從而構建和諧的居住環境。

物業管理費糾紛法律2。

摘要:通過對物業管理費糾紛中業主抗辯原因的分析，分別提出了業主和物業管理公司的法律救濟途徑。

[關鍵詞]物業管理收費糾紛法律救濟

壹、物業管理費糾紛的原因

物業公司提供服務，業主交納管理費是雙方的基本合同義務，但在實踐中，業主拒交物業管理費的原因非常復雜，主要包括:因房屋質量出現問題，造成生活不便甚至財產損失；物業管理企業管理和服務水平低，只收費不服務或提供劣質服務，與廣大業主日益增長的需求相矛盾；物業管理公司收費不合理，如未經物價管理部門批準收費或自行制定收費標準，公用費用分攤不合理；業主認為開發商無法履行完整開發的義務；開發商或物業管理公司單方面制定物業服務合同，業主入住時要簽訂合同。因為不滿，他們入住後拒絕繳納所有費用。

另外，還有壹些素質不好的業主故意拖欠貨款。

二、物業管理費糾紛的法律救濟

業主所持有的上述拒交費用的抗辯理由各不相同。因此，在處理此類糾紛時，需要對業主的抗辯理由進行舉證和質證，並根據查明的事實對業主和物業管理公司進行救濟:

1.對業主的法律救濟

(1)因物業管理公司提供的服務質量達不到合同約定而導致物業管理公司拒付費用的，屬於物業管理公司先行違約，業主拒付物業管理服務費屬於合同履行中行使抗辯權的行為，是依法采取的壹種自我救濟手段。

在這種情況下，根據物業管理公司提供的服務質量，可以駁回物業管理公司要求業主支付物業管理服務費的訴訟，或者適當減少業主應支付的服務費，但不限於應付的物業維修費用。

(2)現實中，由於開發商不能履行完全開發的義務，業主拒絕繳納物業管理費。我認為，開發商未完全完成開發義務就出售房產，屬於民法上的違約行為，應當采取救濟方式確定開發商繼續履行開發義務或者認定買賣合同可撤銷。

實踐中開發商無法履行繼續開發的義務(如現實中開發商攜款潛逃的現象)，法律應給予政府救濟並認定為城市社區公共設施，國家財政承擔配套設施建設費用。

(三)對因業務費用分攤不合理導致業主拒交費用而引發的糾紛，在按照政府主管部門有關規定合理確定各業主應分攤費用的基礎上，責令相關業主繳納其應分攤的物業管理費和維修費。

(4)因物業管理公司擅自擴大收費範圍、提高收費標準、重復收費等原因導致業主拒絕繳納的，判定業主按照物價部門核定的標準繳納物業管理費，拒絕物業管理公司未經業主同意增加的服務項目收費不合理部分，並建議政府價格監督管理機關對物業管理公司違法收費行為進行處罰。

2.物業公司的法律救濟

(1)明確業主的法律責任。

壹般來說，各國的立法對拖延或拒絕交付服務費規定了嚴厲的措施。例如，新加坡的立法規定，拒絕或延遲交付服務費將被加收利息和罰款；根據美國立法，管理組對業主的房屋有優先權；德國房屋所有權法規定，管理團體可以剝奪業主拖欠居住權；根據臺灣省的立法，管理費連續拖延三個月或累計拖延天數達到四個月時，管委會可以采取斷電或斷水通道等措施。

從我國目前的立法來看，沒有有效的措施來處理業主無合法理由不繳納服務費的問題。因此，建議在今後的全國物業管理立法中，可以借鑒臺灣省的立法和實踐經驗。管理費連續拖欠兩個月或累計拖欠天數達到三個月時，管委會可采取斷電或斷水等強制措施。

(2)成立物業管理法院，簡化物業公司索賠服務費的訴訟程序。

目前在我國，所有針對物業管理企業的管理服務費訴訟均采用普通民事訴訟程序，耗時較長。

建議今後對此類糾紛可以設立程序簡單、合並處理的小額債務財產管理法庭，可以采用更簡單的程序。

這有助於降低訴訟成本，更好地維護當事人的利益。

(3)同時履行對辯護權的限制。

雖然業主可以同時行使抗辯權，但至於行使的範圍，則應遵循權利義務對等的原則。

合同法第66條規定？壹方在履行前有權拒絕另壹方的履行要求？這說明同時履行抗辯權的提法是以對方不履行為基礎的。既然對方已經履行，對方不得同時主張履行抗辯權，否則就違背了公平原則。

《合同法》第66條也規定？債務履行不符合合同約定時，壹方當事人有權拒絕另壹方當事人相應的履行要求？。

但是這個規定不對？與協議不符？界定…的範圍。

筆者認為，如果物業費是分項目收取的，業主只能對物業管理企業同時未盡義務的費用行使抗辯權，而不能對拒絕繳納全部物業費行使抗辯權。

如果物業管理企業已經盡到了小區維護管理的義務，雖然還存在壹些輕微瑕疵，但只要該瑕疵不影響當事人合同目的的實現，業主就無權同時援引和履行抗辯權。