物業管理實踐的主要環節有哪些？

物業管理的運作不僅是管理思想的體現，也是管理理論的實踐，是所有物業管理活動的總和。為了保證物業管理的順利啟動和正常有序運行，從規劃設計之初到管理的全面運行，有幾個環節不容忽視。這些基本環節包括:物業管理的規劃階段、物業管理的準備階段、物業管理的啟動階段和物業管理的日常運營階段。第壹階段，物業管理的規劃階段，包括物業管理的前期介入；制定物業管理方案；選聘或成立物業管理企業等三個基本環節。(1)物業管理的預介入所謂物業管理的預介入，是指物業管理企業在接管物業之前的各個階段(項目決策、可行性研究、規劃設計、施工等階段)的參與。從物業管理運營的角度，對物業的環境布局、功能規劃、建築設計、材料選擇、設備選型、配套設施、管線布置、房屋租賃運營、施工質量、竣工驗收等方面提出有益的建設性意見，對規劃設計、施工配套、工程質量和使用功能進行控制，確保物業的設計和施工質量，為物業投入使用後的物業管理創造條件。前期介入不是整個物業管理企業的介入，只有物業管理企業的主要技術人員可以參與，或者邀請社會上的物業管理專家參與，聽取他們的意見。(2)制定物業管理方案。在前期介入的同時，要開始制定物業管理方案。由於此時物業管理企業未到位，物業管理方案的制定由房地產開發企業完成。房地產開發企業可以聘請物業管理公司為其做物業管理方案。作為物業管理企業，如果有能力提供這樣的服務，無疑會增加接受物業管理委托的幾率。物業管理方案包括以下主要內容:物業類型和功能；確定服務標準；財政收支預算。(三)選聘物業管理公司物業管理方案制定並經批準後，應當按照方案確定的物業管理等級選聘物業管理公司。在開發項目全面竣工交付使用前，由房地產開發建設單位選聘物業管理企業。以上三個環節均由房地產開發建設單位操作，是物業管理全面啟動和運行的必要前提，房地產開發建設單位應予以足夠重視。第二階段，物業管理準備階段，物業管理準備工作包括物業管理企業內部機構設置和人員配備；物業管理人員的選拔和培訓；制定規章制度；介入房產租售等四個基本環節。(1)物業管理企業內部組織機構設置和人員配備被聘用的物業管理企業應當根據委托物業的規模和特點設置管理機構和崗位。其設置原則是優化和高效配置企業的人力、物力和財力，建立壹個用最少的人力資源達到最高經營管理效率的組織。崗位設置和職能安排既要有明確的分工，又要註意部門之間的銜接與配合，盡量減少冗員。具體人數需要根據實際需要確定。(2)物業管理人員的聘用和培訓壹般需要兩種類型:管理型和工程技術型。招聘的人員應由有經驗的專業人員進行培訓，最佳培訓時間為開始工作前3~6個月。培訓的重點是各部門的負責人和骨幹；培訓的目的是為了勝任工作。需要特別註意的是:電梯、鍋爐、配電、空調等特殊工種必須取得政府部門的資質後才能上崗。(3)規章制度的制定規章制度的制定應以國家和政府有關部門的法律、法令、文件和示範文本為依據，結合物業的實際情況，制定壹些必要的、適用的制度和管理細則。這是物業管理規範化、法制化的前提，也是落實和規範物業管理行為的必要措施和保障。(4)物業租售代理物業的租售已開始建設階段。房地產開發建設單位除自行營銷和租賃外，通常委托給經紀機構。特別是物業管理企業開始實施物業管理後剩余物業的出售和出租。物業管理公司具備相應資質後，可以介入物業的出租和出售。第三階段，物業管理啟動階段以物業驗收為標誌，從物業驗收到業主委員會正式成立，包括物業驗收、使用人入住、建立產權備案和檔案、召開首次業主大會、業主委員會正式成立四個基本環節。(1)物業交接驗收。物業的交接驗收包括新建物業的交接驗收和原有物業的交接驗收。新建物業的交接驗收是政府有關部門和開發建設單位在建設單位竣工驗收的基礎上進行的再驗收。壹旦完成接管驗收，開發建設單位將向物業管理企業辦理物業交接手續，標誌著該物業正式進入使用階段，應全面啟動物業管理。原物業的接管和驗收通常發生在業主將原物業委托給物業管理企業進行管理時；或者在原物業聘請物業管理公司，新舊物業管理公司之間。在這兩種情況下，原物業的竣工驗收也標誌著新物業管理工作的全面開始。(2)用戶入住用戶入住是指住宅小區業主入住，或者商業樓宇業主和非業主用戶入住。這是物業管理企業與客戶的第壹次接觸。用戶入住時，應先簽訂前期物業管理服務協議，才能有個好的開始。物業管理企業需要做好以下工作:通過宣傳使用戶理解並配合物業管理；配合用戶搬家主要是做好清潔工作，協助用戶搬家；做好用戶搬遷階段的安全工作；；加強用戶裝修管理。(3)建立產權備案和檔案材料首先要做好產權備案工作。不動產的產權登記和權屬登記是不同的工作，權屬登記是政府行政部門的行業管理。產權備案是物業管理中非常重要的壹個環節。根據國家規定，產權人應當按照城市房地產行政主管部門頒發的權屬證書規定的範圍行使權利，承擔相應的義務。物業管理是為了保證業主的權利。並承擔應有的義務。物業內的公共設施和房屋的公共部位是幾個產權人共有的物業，其維修費用應由* * *按產權比例分攤。為了準確界定各產權人擁有的產權範圍和比例，維護其合法權益，為實施物業管理建立產權檔案是必要的，也是必要的。其次，做好建檔工作。檔案包括業主或非業主信息和財產信息。業主或非業主使用人入住後，應及時建立其檔案，如業主姓名、家庭成員、工作單位、平時聯系電話或地址、管理費收取情況、物業使用或維護情況等。物業檔案是前期建設開發成果的記錄，是實施物業管理後工程維修、配套、改造不可缺少的依據，也是更換物業管理企業時必須移交的材料之壹。檔案的建立主要圍繞收集、整理、歸檔和利用四個環節。從規劃設計到工程竣工，從地下到屋頂，都要盡可能完整地收集。從主體到配套設施，從建築到環境的所有工程技術維護資料，特別是隱蔽工程的技術資料。(4)召開首次業主大會，正式成立業主委員會當物業銷售和使用人入住達到壹定比例(如50%)時，在政府房產行政主管部門的指導下，適時召開首次業主大會，制定並通過業主公約，選舉產生業主委員會。至此，物業管理工作已從全面啟動轉向日常運作。第四階段，物業管理日常運營階段，物業管理日常運營包括日常綜合服務管理和系統協調兩個環節。(1)日常綜合服務與管理日常綜合服務與管理是指用戶入住後，物業管理企業在實施物業管理中所做的全部工作。這是物業管理企業最頻繁、最持久、最基礎的工作，也是其管理水平的集中體現。(2)系統協調物業管理以社會化、專業化、市場化為特征，決定了其特定而復雜的內外部環境條件。系統內部環境條件主要是物業管理企業與業主、業主大會與業主委員會之間的協調；系統的外部環境是與相關部門關系的協調。物業管理企業要做好物業管理，必須建立良好的內外部環境條件，內部環境條件是基礎，外部環境條件是保障。同時，政府應加強物業管理的法制建設和宏觀協調。否則，物業管理會遇到許多難以想象的困難。