比如:建築的腰線擋住了采光；大堂的成品沒有沙盤上的大氣；說好的景觀園林只是壹條臭水溝；電梯轎廂太小，裝不下擔架，哪怕是普通的家具；房子周圍都是垃圾站，等等。這種事情就是在拍賣行預售的時候無法獲得居住環境的真實信息，所以無法篩選。
所以壹般情況下，期房發貨都存在這樣的問題。如果買的是現房，當然不存在這個問題，但是現房往往是別人留下的，房價壹般比拍賣行高。除非整個市場不好，房價下跌，否則可以再買壹套現房。但是對於普通消費者來說，除非是剛需，對於不急著換房或者只是投資炒房的人來說，壹般都不敢在房價下跌的時候下手。
前兩集講裝修的時候，講了方腦這種人的存在。他們想在集中交付過程中放大房子的質量缺陷，或者抓住樓盤銷售過程中的壹些問題不放，然後以此作為輿論焦點，以期從樓盤中獲得壹些利益。作為房地產，只要確實有不可推卸的責任，壹般都會花錢消災。畢竟，如果業主拒絕收房，或者做了著重維權的事情，那麽樓盤的後期物業肯定賣不出去或者賣不好。那些房間吵吵鬧鬧的，恰恰抓住了房地產的這種心理，漫天要價不合理。
而房地產就是案板上的肉？他們從來都不是素食者。他們將有壹個專門的研究小組。把這些真正合理要求的人和無理取鬧的人區分開來，然後壹個個粉碎，迅速殲滅。在最短的時間內消除這些輿論影響。房地產通常的方法是讓他們化整為零，不讓他們亂來。然後他們團結的意誌通過利誘和脅迫的手段很快瓦解了。當然，前提是妳的房產真的沒有大問題。如果有不可調和的矛盾，那麽神仙來了也是徒勞。很可能整棟樓的銷售預期就泡湯了。所以房地產的強勢是有好的房企產品支撐的。沒有好的產品，就想蒙混過關。就目前的社會法制而言，基本不可能。
作為物業，面對業主交房時提出的各種問題，我們能做的就是協調回答，盡量保持中立的態度，和樓盤勾結欺負老百姓，壹定會導致事件的命運。畢竟紙包不住火。畢竟地產商很少有什麽不可動搖的背景。當普通人和商人發生沖突，事情鬧大了，政府壹般是站在弱勢人群壹邊的。我們物業幫不了老百姓對付施工方。畢竟房產是我們甲方的，我們不幫他就是了，至少不能互相打起來賣了。
至於集中交房，我之前也講過。其實和物業沒什麽關系。消費者已經買單了，現在是樓盤把房子交付給業主。什麽驗房，驗房，維修，問題跟進，應該都是房產的事情，與物業無關。但現實情況是，為了保住之前的物業服務合同，獲得更多後續項目，物業只能提供超值服務來討好樓盤。退而求其次的是，即使這件事和物業有關，物業最多也只會起到輔助的作用，但現實是物業在主導整個交付工作。房地產反而成了合夥人和幫手。沒辦法。市場就是這樣。我們只是得到我們需要的。甲方壓倒性的絕對優勢是當前市場環境下永恒的主題，即使法律賦予了甲乙雙方平等的關系地位，也是枉然。
其實這樣的工作關系，我們沒必要討論太多。既然現在都這樣了，我們就應該隨大流。如果妳不這樣做，別人也這樣做，妳的生存空間就會受到無情的擠壓和嚴重的威脅。所以還是在集中交房期間把各種工作理順比較好，盡量讓樓盤和業主都滿意。雖然很難，但也是考驗業主能力、耐力、精力的最好試題，是甲方父親評價妳綜合實力的最好方式，是選擇妳為他服務的最好依據。
我也花了很多精力去整理集中發貨的工作流程。壹般情況下，業主購房時合同中已經白紙黑字約定了房屋的交付日期。如果房產方因不可抗力原因延遲交房，肯定會打官司或者賠錢。所以對於交房期，樓盤的時間控制是非常嚴格的。交房期滿前三個月，物業將啟動後期交房工作。首先，第壹件事就是將所有的“收房通知”用EMS寄出，這壹點很重要。免得客戶當時沒來收房，就說樓盤沒通知他們，然後以“延遲收房”為借口去敲樓盤。雖然業主要打贏官司確實很難，但畢竟業主在簽訂買賣合同的時候，樓盤就已經盡到了告知義務。他沒來是他的事，跟樓盤真的關系不大。但樓盤再次發《收回房屋通知書》，更多的是在行使壹種責任，表明壹種態度。
交房前三個月，物業管理公司會和樓盤見面，召開“交房動員會”。物業和地產會倒序列出這段時間的工作，按照時間節點壹點壹點的完成交付前的各項準備工作。這些工作是什麽？我挑壹些重要的東西來學習和大家分享。
首先回答問題。這是非常重要的壹課。因為面對業主的問題，如果物業不能進行專業的解答，很可能壹個主觀錯誤的回復，就會使事情復雜化，甚至發酵惡化，造成引發群體訴訟的公關事件。所以在物業交付之前，會收集各種問題，包括規劃設計、房屋質量、物業服務、政策法規、收費標準、居住環境、求醫問藥、讀書找工作等等。這樣的題至少有上百個，需要專門的學習、訓練和考核。只有通過考試的人才能參加房屋交付活動。
第二，制作“分發文件”。業主上門收房時，物業應向業主出具業主手冊、房屋質量保證書、房屋使用手冊、致業主書、裝修手冊、業主管理公約、前期物業服務合同、業主信息登記表。另外，業主看房要有驗房單，有維修單。業主驗房後要收房，還要辦理裝修手續，交裝修押金和垃圾清運費。這時候要提前做好裝修許可證，臨時通行證，裝修申請表。還有壹種情況是，業主收到房子後不急著搬進去，會把房子鑰匙委托給物管，“鑰匙保管委托書”也需要物業公司提前準備。做這些文件看起來錢不多，但是量越多成本越高。壹般的做法是:物業公司會找外面的裝修商或者家居廣告商給予支持和贊助。以換取商家的廣告展示。當然，這種做法僅限於業主受教育程度低、相對欠發達地區、房價壹般的普通樓盤。如果是高端社區，為了節省這個打印成本，很可能會被敏感的客戶詬病。其實所謂的廣告，有時候可能會成為社群降維、產品流失的罪魁禍首。這就需要我們做出充分的平衡和考慮。
第三，制作“宣傳文件”。在交付現場，開發商應出示證據，證明該房屋是合法合規的，並植根於洪妙，以告知世界。“項目五證”肯定是少不了的。分別是:國有土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、建設工程施工許可證和商品房銷售(預售)許可證。妳還需要公示房屋驗收備案表和房產的測繪報告。另外，妳需要證明妳的收費也是眾所周知的。所以要公示物價局核價說明的相關文件，以及維修資金的交存方式、物業費的收費標準、物業公司的介紹等。這些公示的信息需要做成展板或者X框，方便業主壹目了然，同時也明確了樓盤的坦誠態度，讓業主明明白白消費，心中有數。另外，對於這些內容的展示形式，壹定不能要求廣告商贊助，否則主場就成了別人的，業主肯定會不舒服。不像現在壹些店鋪做招牌，很多小店的門口成了別人商品廣告的宣傳陣地。這樣的廣告真的很巧妙，人畜無害，對老板也有好處。不用自己掏錢也能做出漂亮的招牌。而且，廣告商甚至不遺余力地為店鋪免費提供雨傘，並提供壹些商業過程中常用的實用東西。他們可以把自己的產品形象壹勞永逸地綁定在這些東西上。這波操作很狡猾的避開了城管的監管，玩小角度很漂亮。然而另壹方面，房產交付的場景卻完全不同。在整個場景中，除了樓盤的廣告，其他吸引眼球的商業信息可以盡量少。不過這應該是除了有人駐守現場的壹些商業宣傳之外。他們壹方面給自己打廣告，壹方面為業主提供居住和裝修的便利，順便賺點自己該賺的錢。
第四，交貨時間表的確認。這有其特別的重點。我們會安排不同樓、不同樓層、不同區域的人當天過來收房。為了防止同樣的問題群起而攻之，壹旦業主因為同樣的問題集會維權，開發商會很為難。所以基於這樣的風險考慮，開發商才會安排這樣的交付流程。可見，房地產也是煞費苦心。至於接待人數，最好是每天平均，盡量避免時長時短，工作量不穩定，人員安排不好的情況。
第五，氛圍營造的準備。交付現場時，必須繁榮昌盛，展現喜慶元素。當人們搬到新家時，他們的主人喜氣洋洋。我們的紅燈籠也要跟上節奏，還有衛生環境，園林小品，周圍的氛圍。同時，主人家裏壹定要精心裝修，門、把手、窗戶玻璃都不能放過，還有禮物。另外，最好在交車現場搞壹些抽獎活動，更能體現歡快活潑的節日氣氛。
第六，檢查門禁卡和鑰匙。交付前，所有入戶門的鑰匙都要編號，門禁卡要購買到位，門禁制作方法要經過培訓並熟知。畢竟交付當天，為了增加工作效率，不能卡在這些方面。
第七，分工分組。不需要確定交付當天在場的具體人員，但要明確劃分小組各成員的職能和數量。因為崗位而做。壹般情況下，交付現場會有迎賓組、簽到組、財務組、簽約組、禮品組、驗房組、維修組、信息組、咨詢組、公關組、訂單組、環境組、工程支持組、後勤組、領導組。通過分解各組的職能，保證投放現場的方方面面都考慮到了，萬無壹失。
第八，應急預案。這也是壹項非常重要的工作。各種不利情況都要考慮到，比如房子的麻煩、惡劣的天氣、意外傷害、寵物、小孩、老人的意外、火災、電梯裏被困的人等等。，並應采取具體對策，責任由人承擔。
第九，人事協調。交房前需要確定交房當天需要配備多少崗位和人員，以便物業管理公司提前準備其他項目的支援。也有利於物業員工做好心理準備和工作安排，便於工作有序銜接，按部就班。
第十，分娩練習。眾所周知，大型演出需要提前彩排。尤其是春晚，往往是從年初排練到年底。為了保證活動的有序進行，這樣的提前預習工作是非常必要和必要的。除了正常環節的有序推進，還需要涉及應急演練。壹般提前壹周左右進行投放練習，方便有時間進行調整，後期做好充分準備。
第十壹，交付前的土地復墾。為了給業主創造壹個優美宜居的環境，在交房前幾天，物業會組織大量人員進行現場開荒和保潔工作，交房前幾天加班已經成為行業慣例。主要清潔的地方在公園，地下室，地板環境，主人的移動軌跡。
第十二，引進商家。對於進行裝修和銷售家居產品的商家來說，發貨現場是他們的幸運之地。對他們來說，每壹個來辦理交割的業主都是潛在客戶，交易的可能性很大。所以，這些資源是他們夢寐以求的。自然，在分娩前的幾個月，他們就會像鯊魚壹樣在茫茫大海中遊動，分娩信息就像是往海裏滴了壹滴血，會讓他們沖出來。開始用各種方式接近、討好物業項目經理，以求獲得在交房現場露臉的機會。其實正常情況下，對財產是有這樣的需求的。畢竟把相關商家帶到現場，才能真正為業主服務。至於商家的選擇，有各種各樣的玄機在裏面。所以對於這壹點，項目經理的上級部門和領導要特別註意，避免出現項目經理唯利是圖，貪汙腐敗的現象。壹般情況下，選擇留在外地的商家壹般都是品牌商家，也會襯托出樓盤的品質和品味。此外，很多物業公司還會讓銀行現場辦理物業費的收取，這對以後物業公司收取物業費是壹大利好。大家都知道收物業費是壹件很頭疼的事情。現場服務得到業主認可就不錯了。如果業主對物業公司的工作有想法和意見，那麽收物業費就是崩盤。雖然最後還是能拿到物業費，但是過程的艱辛是外行人無法承受和想象的。
第十三，重點做好裝修準備工作。業主接手房子後，為了盡快住進新房，追求自己的幸福，拿到房子鑰匙後做的第壹件事就是準備裝修。因此，在集中交付的同時，我們的物業隨之而來的是集中裝修的現場管理。關於集中裝修的控制關註點，我在之前的課程中已經介紹過了，這裏不再贅述。反正在交付之前，集中裝修的管理方案要出來，要指定專人負責，要出臺相關的處理流程和管理制度。
第十四，物業組織費。這裏主要是指樓盤的首次交付，因為後期開發同壹樓盤時，物業服務中心已經正常運行，不需要對物業服務中心的硬件設備進行大的調整。對於壹期交付的樓盤，物業服務中心也需要提前裝修，達到正常辦公的標準，包括項目上各個業務部門的日常物資，以及工具、衣物等。這就需要房地產和物業* * *做出壹個能正常運營的物業服務中心。同時也要做好物業員工的後勤保障，比如宿舍、食堂等。
第十五，物流聯系。對於從各個項目過來提供現場支持的同事，他們的後勤必須得到很好的保障。所以發貨前期壹定要做好和酒店餐廳的聯系。馬要想跑得快，必須先餵飽，喝飽。
第十六，修理流程和制度。面對大量前來看房、收房的業主，房屋或多或少的質量問題或設計規劃問題永遠無法回避。面對業主的質疑，樓盤必須有專業的總設計師答疑解惑，維修團隊也要隨時待命。壹旦業主有維修需求，可以立即派出維修隊伍。維修完成後，物業管理公司會重新檢查，物業工程師會站在業主的角度對維修效果進行評估。只有復檢合格後，物管才會通知業主再來看房。當然，這裏也不排除業主接手有問題的房子的可能性。所以這樣的流程思路壹定要足夠清晰，否則壹旦修復這個關鍵環節出現問題，必然會嚴重影響交房效率。
第十七，外聯部。交付當天不排除有人，也沒有人鬧事煽動。對於這樣的群體性事件預防措施，我們需要提前向當地政府部門匯報，尤其是向派出所打招呼。這裏就需要前期與政府進行充分的溝通，做好關系維護工作。交房當天，讓他們派警察在現場坐鎮，壹是震懾鬧事者，二是幫助維持現場秩序。另外，街道、社區、物業部門也要打招呼。他們可以派人來指導工作，也可以不派，但至少要讓他們知道這件事。這是對當地政府部門的尊重，也是今後工作順利開展的前提。
第十八，承擔檢查。這項工作將處於最前沿。房屋竣工驗收後，將陸續進行驗收工作。其實承擔設施設備和建築本身的檢查應該是業主和開發商之間的事情，但業主是分散的個體，無法全部檢查到位，只能依靠物業公司為他們驗收這些東西。當然也不排除業主代表參與檢查工作的可能，這是他們的權利，樓盤應該無條件配合。然而現實更多的是物業公司幫業主做這些事情。對於這樣的驗貨接收工作，肯定不會是沒有問題就接收，更多的是有條件有問題，或者物業公司指出問題，業主負責整改反饋。我們物業要做的就是把所有的問題都記錄下來，把流程做的盡善盡美。至於樓盤的整改，我們管不了那麽多。但只要糾紛發生後出現問題，我們就可以有證據證明物業在管這件事，有提醒和建議，不是不履行職責。這樣的管理痕跡是我們逃避責任的重要方式。
這就是我們在集中交付的前期工作中需要重點關註的。只要我們走在這些任務的前面，保質保量地完成它們，到真正交付的時候，我們就能遊刃有余了。
另外，還有兩點需要註意:分娩前壹天和分娩後壹天。至於交付前壹天，要做好以下幾個方面的準備:第壹，場地的布置，氛圍的營造。二是發放文件落實到位。第三，辦公用品到位。第四，宣傳資料展示架擺放到位。第五，鑰匙擺放有序。第六，人員配備齊全。七、前來支援的人員全部到位。八、環境衛生全部合格。九、政府部門打招呼並報告到位。只要物業管理公司把這些工作都落實到位，睡個午覺，第二天的工作就會緊張有序。
至於交割日，按照前面練習的節奏就好了。我們前期做了這麽多工作，就是為了順利有序的交付場地，就是為了給甲方交壹份滿意的答卷..只有甲方爸爸滿意了，互信才會更強，後期合作空間才會更廣。
嗯，集中投放前後的全過程就是這樣。希望大家能更清楚的知道物業公司在整個交付過程中的作用和責任，幫助物業同事在遇到這樣的工作時更有信心。通過對以上事項的繁瑣操作，我們有充分的理由相信，交房過程中所展現出來的訓練有素的操作方法，更能體現壹個優秀的產權人的能力和素質，更能彰顯職業氣質和魅力。