物業糾紛常見案例分析妳們是如何處理物業糾紛的？
實踐中，業主與物業的糾紛往往是雙向的。物業起訴業主，主要是追討物業費；並且業主以各種理由起訴物業。問題是，現實中很多因為業主對物業不滿而引發的糾紛，其實都不是或者不完全是物業的責任。筆者結合現實中的幾個案例對此進行簡要分析。
與業主有爭議的物業無權斷電的情況:
壹個業主家裏突然停電了。業主找到小區物業服務公司，要求查看停電原因。但物業服務公司告訴他，停電是因為他拖欠物業管理費。
業主與物業服務企業協商未果後，找到供電管理部門，但供電部門工作人員到達現場後，物業服務企業以沒有工作證明為由，拒絕打開配電室的門。
業主認為物業服務企業利用管理的便利，以停電的方式對其進行恐嚇，給他的生活帶來了極大的不便，於是將物業服務企業告上法庭，要求法院判決物業服務企業消除供電妨礙，恢復供電，並向其賠禮道歉，減免壹個月的管理費，賠償經濟損失。
法院審理後認為，被告物業服務企業不是供電部門，無權以任何理由對原告采取停電措施，否則構成侵權。
原告要求減免壹個月的管理費，屬於雙方物業管理合同的範圍，與本案侵權糾紛不是同壹法律關系，原告應另行主張權利。
原告要求被告賠禮道歉並減少壹個月管理費的請求於法無據，法院不予支持。原告要求賠償經濟損失並排除供電障礙、恢復供電的請求，法院予以支持。作為物業服務企業，無論和業主有什麽矛盾，都無權采取停電措施。
物業企業的責任是為業主提供優質服務，不能采取斷水斷電等損害業主利益的措施。而且排除停電是供電部門的責任，物業服務企業應該配合。
與鄰居的糾紛屬於相鄰案件:
楊住在街巷的壹間平房裏。鄰居劉某因為開飯店，就裝了壹個大油煙機，他家的排煙口就設在劉家自家的樓頂。
楊家二樓壹側的窗戶，正好與劉安裝油煙機的那面墻相鄰。兩者之間的距離約為1米，中間形成壹條狹窄的道路。雖然人不走，但壹直是楊壹樓房子的主要通風通道。
劉的飯店正式營業後，楊發現自己的二樓房間裏壹直有壹股油煙味，而壹旦開窗通風，油煙味就更重了。
查找原因後，楊發現劉某餐廳廚房的抽油煙機排氣口離他家二樓窗戶太近。只要抽油煙機開著，就會有煙漏進他的房間。
楊找劉商量煙塵排放的問題，劉不予理睬。要投訴物業，物業管理人員只能上門勸說，但壹點作用都沒有。不得已，楊只好向法院起訴，要求劉某重建油煙機排氣口，停止侵權，排除障礙。
法院受理後，先主持雙方調解，但因雙方分歧較大，調解無效。法院最終判決:被告劉某酒樓排放油煙的行為已構成對原告楊某合法權益的損害。根據《民法通則》第十八條規定，被告劉應停止使用餐廳的抽油煙機。
評論:本案涉及相鄰關系中的幾個問題。
相鄰關系從權利的角度可以稱為相鄰權。
所謂相鄰權，是指不動產的兩個或者兩個以上的所有人、占有人、使用人、受益人，在壹方行使對其所有的不動產的所有權或者占有、使用、收益時，要求另壹方提供必要便利的權利。
正確處理相鄰關系，必須遵循《民法通則》第83條規定的“有利生產、方便生活、團結互助、公平合理”的原則。
這些原則既是相鄰當事人正確行使相鄰權、妥善處理相鄰關系的原則，也是人民法院正確處理相鄰糾紛的原則。相對方的行為壹旦侵害了他人的合法權益，就有排除妨礙的義務。
如果對之前的物業不滿意，可以在業主大會上開壹個選聘的案例:
某物業服務企業是開發商的全資子公司，承擔了開發商開發的某住宅小區的前期物業管理業務。
業主入住後，多次質疑物業服務企業的物業管理費收費標準和服務標準，物業服務企業多次向業主大會提出項目嚴重虧損，想提高物業管理費。雙方僵持不下。
評論:
本案中，業主與物業服務企業相互不理解的直接原因是，物業服務企業與業主之間始終缺乏雙方約定的物業收費標準和服務標準。
由於物業服務企業與業主在物業費、服務標準等方面存在諸多爭議，業主大會成立後，可以通過招投標的方式重新聘請物業服務企業。
實踐中，業主前期發生矛盾的情況並不少見。
作為房屋建設單位，首先應通過招投標方式選聘物業服務企業，並與物業服務企業簽訂前期物業管理服務合同，相關條款應與買受人在買賣合同中明確約定；
其次，買賣合同中要有明確的物業管理條款，包括服務內容、標準、收費、違約責任等主要部分，避免業主買房時物業管理相關內容不明確，業主入住後對物業服務企業的服務費用提出質疑而產生不必要的矛盾；
再次，召開首次業主大會選聘物業時，物業服務企業應當與業主大會充分溝通，明確物業管理合同條款；
最後，物業服務企業要根據服務內容和服務標準確定收費。
《物業管理條例》頒布後，規定建管分開，開發商和物業服務企業獨立經營是必然的。物業服務企業必須通過自身實力贏得市場。
違反合同時間的業主可主張無效的情況:
由房地產企業出資成立物業服務企業，房地產企業利用這種特殊關系與其簽訂前期物業管理合同，委托物業服務企業對小區實施物業管理。
根據開發商與物業企業的協議，委托期限為8年，每平方米收費2.5元，而同壹小區同壹物業每平方米收費僅為1.2元。
業主陸續入住後，發現小區管理混亂，物業服務差，收費遠高於其他同類物業。業主對此不滿，矛盾糾紛不斷。
評論:
根據《物業管理條例》及相關法律法規規定，前期物業管理合同的期限自業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效時起算，壹般不超過2年。
本案中，房地產開發企業與其自行設立的物業服務企業設定了8年的委托管理期限，明顯侵犯了業主的合法權益。根據合同法的相關規定，該協議無效，因為它違反了法律的強制性規定。
之前物業管理合同中關於物業管理費的約定，屬於依法可以申請變更的條款。
在簽訂相關合同時，房地產開發商有義務提請業主註意相關條款，並根據對方要求進行說明。
其次，如果價格條款是公平的，業主可以根據合同法申請撤銷和變更該條款。
《物業管理條例》的相關規定
(以上回答發布於2015-10-28。請以目前實際購房政策為準。)
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