目前手頭沒有文件可以查清案情。自己編，防範風險，主要是開發商和借款人是否認識，借款人的婚姻狀況是不是零首付，借款人的配偶是否親自簽字。
二、畢業論文關於我國商業銀行個人住房抵押貸款的風險
您好，分析如下:
壹、我國個人住房抵押貸款的發展現狀
在個人消費信貸中，個人住房抵押貸款占有重要地位。近年來，個人住房抵押貸款已成為我國商業銀行發展勢頭強勁的“零售業務”，被視為拓展信貸營銷業務、優化信貸資產結構的主要手段。個人住房抵押貸款自然成為商業銀行的重點貸款投向。表1，2000-2005年個人住房抵押貸款余額占全國消費信貸余額的74%以上，2004年和2005年達到80%左右。2005年，個人住房抵押貸款余額為654.38+0.84萬億元，是2000年的5.45倍，2008年是654.38+0.98的43.1.9倍。與2004年個人住房抵押貸款余額相比，增長了654.38±0.07%，個人住房抵押貸款無論從增速還是總量來看，每年都在發展。
表11998-2005年全國個人住房抵押貸款(單位:億元)
19981999200020012002200320042005
全國消費信貸余額472109742356901066915736200632150。
個人住房抵押貸款余額為426770337755988258117821585318400。
個人住房抵押貸款占比90.25% 70.19% 79.74% 80.09% 77.40% 74.87% 79.02% 83.37%。
個人住房抵押貸款增速80.75% 338.57% 65.77% 47.52% 42.67% 34.55% 16.07%。
資料來源:統計公報(2000-2005年)
商業銀行爭相發展個人住房抵押貸款的原因主要有兩個:壹是近年來我國房地產市場的繁榮和國家信貸政策的支持；二是商業銀行普遍認為個人住房抵押貸款是優質資產，不良貸款率極低，比批發貸款風險小得多。事實上，個人住房抵押貸款不良貸款率低、風險相對較小並非必然，而是與經濟環境等因素密切相關。80年代美國住房抵押貸款公司的風波，1995日本住房金融案，都與個人住房抵押貸款風險有關。隨著我國個人住房抵押貸款余額的快速增加，個人住房抵押貸款的不良率也開始上升。2002年，四大國有商業銀行個人住房抵押貸款平均不良率約為1%[1]，到2004年末，個人住房抵押貸款不良率達到約1.5%，其中農業銀行高於2%。在全國個人住房抵押貸款相對發達的地區上海，2004年商業銀行個人住房抵押貸款平均不良率僅為0.1%左右，到2006年9月末，平均不良率上升至0.86%，兩年多時間增長了7倍多。
我國市場經濟處於發展初期，法制缺失，個人信用體系不健全，商業銀行風險管理水平低，個人住房抵押貸款風險大，實際貸款違約率高。在壹定條件下(如貸款快速增長)，用於風險分析的不良貸款率指標非常滯後，掩蓋了實際的風險狀況。房地產市場具有周期性，個人住房抵押貸款期限長，每筆貸款金額小。壹旦房地產市場出現調整或震蕩，就會出現貸款違約等風險，我國個人住房抵押貸款業務還沒有遇到真正的考驗。因此，加強個人住房抵押貸款的風險防範，完善風險管理機制是個人住房抵押貸款良性發展的必由之路。
二、商業銀行個人住房抵押貸款風險分析
在我國目前的經濟體制環境下，個人住房抵押貸款風險有其可能性和必然性，這主要是由個人住房抵押貸款的特點和市場環境等諸多內外部因素決定的。具體來說，我國商業銀行個人住房抵押貸款主要面臨以下風險:
1.信用風險
信用風險是個人住房抵押貸款風險中最基本、最直接的風險。通常有以下幾種形式:
壹方被迫違約。強制違約是借款人的被動行為，是指借款人在購買房地產後，因實際支付能力下降或突發事件的發生，無法繼續按照規定向商業銀行償還本息。中國激烈的市場競爭、嚴峻的就業條件、教育和醫療費用的急劇增加，都會降低甚至惡化借款人的支付能力，使借款人無法繼續償還貸款本息。
二是理性違約。理性違約是借款人的主動行為，是指借款人主觀上認為放棄繼續還款可以帶來更大的收益。當房價快速下跌或利率大幅上升時，繼續還款的成本大於放棄還款的收益，借款人會理性違約。主動違約最有可能發生在借款合同簽訂後的前兩年，因為此時違約的機會成本相對較低，損失的只是首付、交易成本和部分貸款本息[2]。
三是提前還款。提前還款是借款人主動違約，是指借款人未按合同約定的期限和額度提前償還部分或全部貸款。當市場利率低於合同利率時，可以提前還貸。提前還貸壹方面使商業銀行損失了原合同利率帶來的利息收入，另壹方面商業銀行還要承受尋找合適的投資渠道還貸的損失[3]。
四是惡意欺詐。惡意貸款詐騙壹般被稱為“假抵押”，是壹種欺騙行為。主要特征是實際借款人將個人住房抵押貸款資金用於更高風險的投資，如挪用於房地產開發或進入資本市場，導致商業銀行信用風險急劇上升。2007年6月5438+10月底，銀監會下發《關於進壹步防範銀行業金融機構與證券公司業務往來相關風險的通知》，住房抵押貸款成為市場檢查中挪用的重點。
2.抵押貸款風險
貸款抵押物是商業銀行的第二還款來源，但商業銀行往往面臨以下抵押風險:
首先是抵押處置的風險。當抵押物變現渠道狹窄、成本較高，商業銀行不能順利、充分、合法變現時，就會遭受抵押物處置風險。我國住房二級市場處於起步階段，交易法律法規不完善，手續繁瑣，交易成本高，導致銀行難以實現抵押。
二是抵押物的價格風險。抵押品價格風險包括抵押品價格市場風險和抵押品價格人為風險。前者是指由於房地產市場的變化和房屋的自然損耗而導致抵押貸款價格下跌的風險。當房地產市場處於調整期或蕭條期時，價格下跌可能導致按揭房價無法覆蓋銀行本息。後者是抵押期間抵押人對房屋的損壞，或評估人的疏忽或故意高估抵押物而導致的風險。
3.利率風險
利率風險是指金融市場利率波動導致存貸利差收窄，甚至貸款利率低於存款利率，導致銀行入不敷出的風險。壹般來說，商業銀行面臨的利率風險是:壹是“錯配”風險，抵押貸款的長期性和存款利率與貸款利率調整的不同步性。比如個人住房按揭貸款是固定利率，如果存款利率上調，銀行的資金成本會上升；當個人住房抵押貸款出現浮動利率並下浮時，如果銀行的資金成本不變，銀行的息差也會收窄。二是利率風險導致的提前還款的信用風險。
4.流動性風險
流動性風險是指商業銀行持有的住房貸款債權不能按時足額實現的利息損失。流動性風險是由商業銀行的經營特點和個人住房抵押貸款的特點造成的。商業銀行的資金主要來源於企業存款、居民儲蓄存款等短期資金。個人住房抵押貸款期限長、回收慢，資金的來源和運用在時間上明顯不匹配，因此存在“短存長貸”的問題。我國個人住房抵押貸款的流動性相對較差。壹是由於個人住房抵押貸款是零售業務，每筆貸款的貸款利率、到期日、貸款比例、貸款期限都不壹樣，商業銀行無法實現規範化管理；第二，信貸市場的信息不對稱使得投資者無法逐壹估算每筆貸款的違約風險成本，投資者望而卻步；三是住房等消費品二級市場尚未形成，抵押物變現難影響住房抵押貸款的實現。
5.法律制度風險
法律制度風險是指法律制度不健全，對失信和違約的懲罰手段不具體，執行力不強，使商業銀行面臨損失。良好的社會和法律環境是個人住房抵押貸款發展的基本條件。比如美國在1968頒布了《統壹消費信貸法典》和《消費信貸擔保》，在1974頒布了新的《統壹消費信貸法典》。我國沒有專門的消費信貸法律法規。《商業銀行法》、《貸款通則》、《擔保法》、《票據法》、《合同法》等法律法規都是為信用的產生而設立的，與個人住房抵押貸款的特點不符。
6.市場政策風險
市場政策風險包括兩個方面。壹種是國民經濟在整個發展過程中從繁榮到蕭條周期性波動，影響房地產行業的市場風險。與其他行業相比，房地產行業對經濟周期更加敏感。經濟景氣時，居民收入水平提高，房地產市場需求增加，貸款數量急劇膨脹，經濟不景氣時，失業率上升，居民收入急劇下降，房價下跌。商業銀行必然面臨大量的“壞賬”損失。第二，政府經濟政策的調整引起房地產市場的變化，給商業銀行帶來損失。中國整個經濟處於轉型期，市場機制不完善，政府定位不明確。由於住房消費是居民的大宗消費，投資乘數大，房地產業對經濟增長有很強的拉動作用，從而成為政府調控經濟、刺激消費、促進經濟增長的重要行業。當房地產市場的發展脫離個人消費能力，出現泡沫和過熱，違背宏觀調控目標時，政府就會采取房地產調控政策。隨著房地產行業的調整和收縮，商業銀行也將面臨政策風險。
7.管理風險
管理風險是指商業銀行在個人住房抵押貸款管理中出現問題而導致的信用風險。從貸款政策、管理流程、組織架構、技術基礎等方面看，我國商業銀行個人住房抵押貸款管理基本處於較低水平。比如，商業銀行在個人住房抵押貸款中有強調業務擴張而忽視業務管理的沖動，不計風險成本搶占市場份額；個人住房抵押貸款業務操作隨意，尚未形成合理的評估標準和業務流程；熟悉個人住房抵押貸款的專家短缺，管理經驗和人員培訓跟不上業務的快速發展；個人征信基本封閉，銀行之間缺乏溝通，個人征信資源無法享受，缺乏統壹的信息庫和個人信用評估體系。這些管理因素都導致個人住房抵押貸款風險增加。
8.運營風險
違規操作是銀行資產風險形成的最重要原因之壹，也是經營機構在系統管理中放松貸款要求導致的業務風險。主要表現為:壹是在以業務為導向的激勵約束機制下，經營機構重業務輕管理，甚至違規經營，未經批準或變相降低貸款標準和擔保條件，以個人住房抵押貸款名義違規開辦個人股票等高風險業務；二是部分工作人員業務素質或思想素質較低，工作不負責任，違反操作規程，有的甚至與借款人串通，逃避制度約束。
三、商業銀行個人住房抵押貸款風險防範
針對商業銀行個人住房抵押貸款的上述八大風險，商業銀行可以采取以下措施加以化解和防範。
1.開發和建立內部評級系統和內部評級模型。
目前，我國商業銀行的信貸管理主要關註單壹借款人的風險。根據巴塞爾新資本協議中的風險管理精神，現代商業銀行的信用風險管理不僅包括對單個借款人的風險管理，更重要的是應以風險資本的最優配置和信貸資產組合的配置為風險管理模型，來衡量、監控和主動管理銀行面臨的整體風險。因此，要求商業銀行制定和建立整體信貸業務的內部評級體系，采用內部評級法，通過統計模型計算個人住房抵押貸款的違約概率(PD)、違約損失率(LGD)、風險暴露(EAD)和期限(M)，全面準確地掌握個人住房抵押貸款的風險狀況，對未來整體風險做出合理預測。在此基礎上，充分考慮借款人的個人數據和歷史信用信息，建立科學的償付能力和信用評估模型，逐步完善單壹借款人信用評級體系，細分借款人市場，作為業務發展的重要依據。
2.完善銀行內部信貸管理機制，防範管理和操作風險。
商業銀行應制定壹套嚴格、詳細、可操作的規則和程序，逐步提高信貸管理水平。
壹是根據個人住房抵押貸款內部評級模型的相關數據，制定貸款風險資本配置和信貸組合方案，確定業務發展方向、比例、發展節奏和進程，避免因貸款政策管理失誤造成損失。
二是加強貸款流程全過程管理，從貸前調查、貸中審批、貸後檢查等環節分析相關風險點，落實管理責任，規範操作流程；建立合理的激勵約束機制，促使業務人員自覺遵守各項規章制度，解決重視業務發展而忽視風險管理的導向機制；強化損失責任追究制度，根據資產實際損失情況追究相應責任。
第三，在組織架構上，可以逐步推行派駐審批人員和風險控制人員制度，實現貸款審批和風險監管分離，保證貸款審批和風險控制的獨立性；成立專門的審批中心，實行集約化管理，逐步培養優秀的專業審批人員和風險管理人員，提高管理的專業化水平。
第四，加強借款人信息的收集和分析。收集的信息量越大，信息質量可能越高，信息分析的結果可能越準確，為更好地防控信用風險評估提供了客觀依據[4]。
3.建立個人住房抵押貸款風險預警系統，防範市場和政策風險。
房地產行業與宏觀經濟高度相關，反過來又對宏觀經濟起著強大的作用。建立風險預警系統的主要目的是防範市場系統性和政策性風險，建立預警模型分析宏觀經濟指標、行業經濟指標和國家相關政策，預測房地產市場和整個社會經濟環境，及早做出應對，避免損失。建立和完善預警系統是壹項龐大的工程。壹是建立風險預警數據庫，獲取各方面數據，不斷積累和完善數據的收集和整理，為模型開發打下堅實基礎；二是開發適合的風險預警模型，根據我國實際情況，設置合理的預警區間、警戒線、指標權重、概率密度函數等參數；三是建立快速反應和預控機制，及時處理和化解風險預警系統顯示的潛在風險。
4.加強個人住房抵押貸款的利率風險管理和流動性管理。
隨著我國利率市場化改革的不斷推進，利率風險將逐步顯現。商業銀行可以采取以下措施防範個人住房抵押貸款的利率風險。
首先，發展利率可調的抵押貸款，其利率根據市場利率的不斷變化而定期調整。利率調整周期可以是1個月、1個季度、半年或1年。與我國目前的浮動利率相比，不同的是，這種周期性的利率調整有助於改善商業銀行的存貸款期限匹配，將商業銀行承擔的利率上升風險轉移給借款人，也將借款人承擔的利率下降風險轉移給商業銀行。
第二，發展固定利率抵押貸款。固定利率抵押貸款是指在抵押貸款合同約定的還款期限內貸款利率固定的抵押貸款。在固定利率抵押貸款模式下，商業銀行承擔了大部分利率風險。如果商業銀行能夠獲得固定利率資金來匹配貸款，比如發行固定利率債券、利率互換等，就可以規避相應的利率錯配和流動性風險。
第三，套期保值，中國的金融期貨市場正在逐步開放。商業銀行可以利用金融衍生工具對沖利率風險管理，通過市場交易抵消資產和負債因利率變動而發生的價值變動。例如，遠期利率協議、利率期貨和交易所期權可用於短期利率風險管理，銀行間期權(上限期權、下限期權和雙期限權利)、掉期和掉期期權可用於長期利率風險管理。
第四，大力發展個人住房抵押貸款交易二級市場，商業銀行可以通過該市場出售個人住房抵押貸款形成債權，換取貸款資金或流動性高的短期債權，以提高流動性。
5.發展個人住房抵押貸款的風險轉移機制。
首先，建立和完善抵押貸款保險機制。個人住房抵押貸款保險的目的是規避或分散三種風險，壹是房屋毀損風險，二是貸款的信用風險，三是借款人的個人風險。目前，我國個人住房抵押貸款保險機構的層次和種類較為單壹，銀行信用風險與保險機構承保的信用風險和個人風險無法合理劃分。建立和完善個人住房抵押貸款保險機制迫在眉睫。在險種方面，可以發展與消費信貸相關的財產保險、失業保險、人身保險和履約保證保險，在保險機構方面，可以針對中低收入借款人，針對高收入借款人和中高收入借款人，建立政策性保險機制的抵押貸款保險。
第二，推進個人住房抵押貸款證券化。個人住房抵押貸款“短存長貸”的矛盾使得商業銀行面臨流動性風險、利率風險、信用風險等諸多風險。個人住房抵押貸款證券化可以從根本上解決商業銀行“短存長貸”的矛盾[5]。我國於2005年6月5438+2月開始了商業銀行資產證券化的試點工作。隨著資產證券化試點工作的普及和資產證券化業務類型的豐富，個人住房抵押貸款證券化可以適時推出，有效降低商業銀行在個人住房抵押貸款上承擔的風險。
6.完善個人住房抵押貸款的法律制度環境。
個人住房抵押貸款涉及社會經濟的方方面面，有效降低商業銀行面臨的風險需要良好的法律環境和立法支持。我國應盡快制定頒布《消費信貸法》，明確相關主體在消費信貸活動中的責任，合理分散信用風險；建立個人破產制度，使個人住房抵押貸款的各個相關環節有法可依，並通過立法強制執行個人信用制度，充分借鑒發達國家個人信用管理的經驗。例如，美國關於消費信貸的法律有:公平信用報告法、誠實信用法、誠實借貸法、公平信用結算法、信用卡發行法、平等信用機會法、公平收債法。同時，改善執法環境，設立小額債權快速審理法院處置銀行抵押資產，減少繁雜的程序和環節，增加公平性和透明度，降低抵押物處置成本，提高處置效率。
三、想銀行個人住房貸款風險防範案例
個人住房貸款風險主要是指借款人未能按時償還貸款本息給銀行造成的損失。目前，商業銀行個人住房貸款主要面臨以下風險:
(壹)借款人的風險
個人住房貸款的風險最終來自於借款人不能按期還款。由於我國尚未建立完整的個人信用評估體系，也沒有從事居民個人信用狀況調查和評估的機構，銀行很難對借款人做出客觀公正的評價。
(二)開發商管理不善造成的風險
壹些房地產開發企業，由於管理失誤，不能按時將售出的拍賣房屋交給業主，導致購房者與開發商發生糾紛或要求解除購房合同，往往難以在短時間內解決。壹旦出現這種情況，使用個人住房貸款業務的客戶往往會暫停償還銀行貸款，從而將客戶與開發商的矛盾轉移到銀行。另外，開發商開發手續不全，在未取得商品房預售許可證的情況下，出售房產，回籠資金，導致簽訂的購房合同無效，從而影響借款合同的履行。
流動性風險
銀行負債期限較短，壹般只有幾個月，而個人住房貸款期限大多在l0年以上。目前，中長期個人住房貸款在消費貸款中占有相當大的比重。對銀行的資金流向影響越大，可能對銀行的資金流向構成威脅。商業銀行個人住房貸款是目前國內銀行的優質資產，增長很快，因此風險較大。
(4)管理風險
指銀行管理存在漏洞而產生的風險，如決策風險、內部操作環節風險、銀行客戶資源缺乏準入機制等風險。
(五)法律法規不完善給房貸業務帶來的風險。