壹、小產權房有什麽特點？
小產權房是相對於產權完全的大產權房而言的。作為小產權房，其特點也相當明顯。而這些特征，在壹定程度上，對小產權房的業主或購買者產生了特定的影響。小產權房主要有以下特點:
1，價格優勢明顯
小產權房建在集體土地上，比較偏僻，壹般位於城市郊區甚至遠郊，土地價值比較低。另外，不需要繳納國有土地出讓金和相關稅費，所以小產權房建設的土地成本極低。
2.產權不完整
小產權房不是真正的商品房，不能上市交易，國家不承認，不辦理轉移登記手續。此外，根據相關法律政策規定，小產權房買賣合同無效，農民向城鎮居民出售房屋不能得到法律認可和保護，不能辦理土地使用權證、房產證、契稅證等合法手續。沒有“二證”，沒有法律保障，也沒有掛牌。嚴格來說，小產權本質上是產權。
3.違法
在農村集體土地上建設小產權房，不符合現行土地管理法的規定。農村集體土地使用權是集體組織成員的專屬權利，與農民的特定身份相掛鉤，不得出售和轉讓。目前，使用農村集體土地建造房屋並出售給城市居民是違法的。小產權房買賣合同無效，小產權房買受人取得的鄉鎮產權證或村集體組織的相關文件不具有法律效力。
4.法律風險很高。
使用國有土地從事商品房開發建設需要“五證”，即國有土地使用證、規劃許可證、規劃工程許可證、施工許可證、商品房預售許可證。而小產權房是由村民個人、鄉(鎮)村集體或壹些房地產開發資質不全的公司投資開發建設的，沒有經過規劃、國土、建設等主管部門審批，房屋質量、物業管理、配套設施、水、電、氣等方面可能存在問題。
更重要的是，由於沒有房屋產權證和土地使用權證，小產權房購買者的權益無法得到法律的有效保護。根據《土地管理法》、《合同法》、《物權法》的相關規定，小產權房買賣合同無效，購房者從鄉鎮或村委會取得的房屋的所謂“所有權”不能正常行使，在轉讓、繼承、抵押、拆遷補償等方面都會受到很大限制。這些都是非常重大的隱患和風險。
二、小產權房的法律屬性是什麽？
“小產權房”不是壹個法律概念，而是人們在社會實踐中形成的約定俗成的稱謂。目前所謂的“小產權房”，又稱“鄉產權房”，是指鄉鎮政府而非國家發放的房產。因此，“小產權”實際上是“農村產權”和“集體產權”，並不真正構成嚴格法律意義上的產權。說得更直白壹點，“小產權房”就是壹些村集體組織或者開發商以新農村建設的名義，在集體土地上出售的房屋，或者是農民自己組織建設的“商品房”。“小產權房”和“農村產權房”分兩種:壹種是建在集體建設用地上的，即建在“宅基地”上的房子只屬於農村的集體所有人，其他村的農民根本買不到；另壹種是在集體企業用地或占用耕地上的違法建設。
首先要明確，小產權房只要依法辦理了相關審批手續，就是合法建築，法律允許小村集體在集體土地上建房。所以，不只是小產權房是違章建築，只是銷售環節的壹些問題與現行法律法規相沖突，讓人誤以為是違章建築。
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