什麽是小產權房？
小產權房是指在農村集體土地上建設的，不繳納土地出讓金，其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉鎮政府或村政府頒發的房屋，又稱“鄉產權房”。“小產權房”不是壹個法律概念，而是大家在社會實踐中形成的約定俗成的稱謂。這種房子沒有國家頒發的土地使用證和預售許可證，購房合同也不會在屬地房管局備案。所謂的產權證，並不是真實、合法、有用的產權證。
小產權房最新政策
《關於農村集體土地確權登記頒證的若幹意見》明確規定，“不得對通過戶籍制度改革或者私自通過‘村改居’等方式將農民集體土地變更為國有土地、農村集體經濟組織非法轉讓或者出租集體土地用於非農建設、城鎮居民在農村設立宅基地、農民住宅或者‘小產權房’等違法土地進行登記發證。對未按法律法規登記發證或土地權屬登記標準造成嚴重後果的，要嚴格追究相關人員的責任。”
小產權房的產權差異
發產權證的國家叫“大產權房”，不發產權證的國家叫“小產權房”。大國和國家的小產權房政策之爭，不是房屋的所有權，而是土地的使用權。小產權主要有三種解釋:
但對於開發商的產權，開發商的產權叫大產權，購房人的產權叫小產權。這個名字是因為購房者的產權被開發商的壹個產權分割了。
2.根據房屋再過戶時是否需要繳納土地出讓金來區分。不需要交土地出讓金的叫大產權，要交土地出讓金的叫小產權。按照這個解釋，壹般商品房是大產權房，經濟適用房是小產權房。
3.以產權證發證機關區分。國家發產權證的，叫大產權。如果國家不發產權證，就叫小產權，也叫鄉鎮產權。鄉鎮產權不構成真正的合法產權。
小產權房的采購風險
(壹)房地產轉讓
“小產權房”拿不到正式的房產證，所以不構成法律意義上的不動產權。也就是小產權房只要有使用權就沒有所有權。根據《中華人民共和國國土管理法》規定，小產權房不能轉讓或出售給非本集體成員的第三人，即購買後不能合法轉讓。合在壹起，對房子的保值增值也有壹定的影響。
政策風險
在購買在建小產權房時，購房人與開發商簽訂合同並支付房款後，如果對農村產權房的壹些相關建設項目進行梳理，部分項目可能會被叫停甚至強制拆除。買房後，如果有國家征地拆遷，由於農村產權房沒有國家承認的合法產權，購房者不是合法產權人，無法獲得產權拆遷補償款，拆遷補償款與作為實際使用人獲得的產權補償款相比，差距很小。
(3)缺乏監管
農村產權房的開發建設沒有明確的法規約束，開發建設監管缺位，對購房者利益造成壹定影響。壹起開發單位沒有人才，很難保證房屋的質量和房屋的售後保修。
(四)金融風險
如果買賣雙方發生交易糾紛，在買賣雙方的情況下，法院有責任申請貸款取證。如果真相被揭開，法律當然不會支持這樣的債務關系。
產權房壹直是購房者比較關註的問題。希望國家能認可他們，但就國家政策而言，短期內沒有這種可能。如果購房者壹定要選擇小產權房，壹定要了解采購風險，避免出現問題後後悔。