《住宅小區停車位管理規定》，《民法典》第二百三十壹條，因合法建造、拆除房屋等事實行為而設立或者消滅物權的，自事實行為完成時生效。第二百四十條所有權人對其不動產或者動產依法享有占有、使用、收益和處分的權利。第二百七十六條建築區劃內規劃的停車泊位和車庫應當首先滿足業主的需要。建築區劃內規劃用於停放汽車的車位、車庫的所有權，由當事人通過出售、贈與或者租賃的方式約定。占用業主所有的道路或其他場地停放汽車的車位屬於業主所有。收取停車費是合法的，但需要執行物價部門的相關標準。先明確小區停車的土地使用權屬於誰。(1)如果是經過相關部門單獨審批，由開發商作為經營性停車場使用，那麽該區域可以用於經營，因為其使用權不是業主的。(2)部分區域(包括道路、綠化帶)歸小區業主所有。這個公共區域停車要不要收費，決定權在全體業主手裏，還是在選舉出來的小區委員會手裏。位於業主道路兩側的車位屬於業主所有，物業管理公司無權私自安裝地鎖或收取停車費。物業公司利用* * *車位收取停車費等經營活動的，需要征得相關業主和業主大會的同意，收取的費用應當用於車位等相關設施的維護，物業應當公示收費情況。
法律客觀性:
壹、住宅小區地面停車位所謂地面停車位，是指直接設置在住宅小區表面，以分界線為標誌的停車設施。壹般需要政府頒發的“建設規劃許可證”。《物權法》第七十二條規定:“建築區劃內的道路不包括在城市道路之內。建築區劃內的綠地歸業主所有，城市公共綠地或個人所有的除外。建築區劃內的其他公共場所、公共設施和物業服務屬於業主。”《物權法》第七十四條第三款規定:“占用所有權人所有的道路或者其他場地停放汽車的停車位，屬於所有權人。”本條明確規定，占用道路或者其他歸業主所有的場地停放汽車的車位，歸業主所有。壹般來說，房地產開發商預售或銷售商品房住宅區的建築單元，並辦理初始登記和轉移登記後，建築單元的所有權人(即建築區劃所有權人)將擁有該地塊編號的全部土地使用權。因為地面車位所在的地面面積是包含在小區總土地使用權面積內的，這個車位的使用權顯然是屬於所有建築物所有權人，也就是業主的。地面停車位僅通過劃線劃分，不具備建築要求的遮擋，即不符合結構和使用的獨立性標準。但是，無論其性質如何，這種使用權所產生的收益必須由所有人享有。結合我國實際，地面停車位的使用人應向業主委員會交納使用費或租金，同時向提供托管服務的物業公司交納托管費。因此，無論是開發商還是物業管理公司，都無權擅自在小區地面設置停車位，而只有在取得業主大會的許可，並與業主委員會簽訂協議，對相關收益的分配做出具體約定後，才能設置和經營地面停車位。否則將構成無權處分的侵權行為。二、住宅小區地下停車位所謂住宅小區地下停車位，是指開發商利用地下空間建設的停車位。隨著社會經濟的不斷發展和對土地需求的不斷增加，現代建築不得不開發更多的上下空間，包括地上和地下空間。正是地下空間的充分利用，導致了地下停車位的出現。確認地下車位的所有權必須有壹個前提，即非常清楚地下車位的權利結構。只要在結構和使用上具有獨立性，就可以成為所有權的客體。我國《城市房地產管理法》第六十條規定:“在依法取得的土地上進行房地產開發建設房屋的，應當持土地使用權證書向縣級以上地方人民政府房地產管理部門申請登記，縣級以上地方人民政府房地產管理部門核發房屋所有權證書。房地產轉讓或者變更時，應當向縣級以上地方人民政府房地產管理部門申請房地產變更登記，並憑變更後的房屋所有權證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權變更登記。經同級人民政府土地管理部門核實後，由同級人民政府更換或變更土地使用權證書。”也就是說，在我國的房地產管理中，房屋所有權和土地使用權是壹體的。業主買房時，相應的土地使用權屬於業主。住宅房屋的地下設施也必須依附於土地。所以我們說地下車庫、車位等設施都是業主和開發商建的。所以，如果單純把地下車庫和車位的性質看做商品，它們的價值是業主和開發商共同創造的。小區內的房屋出售時，如果開發商仍然享有小區內地下車庫、車位的所有權，則意味著業主享有房屋所有權和土地使用權，開發商同時也享有部分土地使用權，違背了行使房屋所有權和土地使用權合壹的原則。地下停車庫(場)界限明確，與上面的房屋用墻壁隔開，成為不同於房屋的獨立的特殊物，可以成為單獨所有權的客體。但結合我國房地產市場的實踐，如果賦予地下車位唯壹所有權，即賦予房地產開發商完全的產權，將會導致明顯不公平的結果。原因是地下車位的建築面積壹般不計算，即車位未取得相應份額的土地使用權。也就是說，這個小區的土地使用權面積完全由地上建築(即房屋單元)分攤，地下建築成為不分攤土地使用權面積的部分。從現實情況來看，由於這種車位是建在全體業主所有的土地上，沒有相應的土地使用權是不可能取得產權證的。因此，在實踐中，開發商在買賣合同中約定的“車位產權屬於出賣人”的條款應屬無效。這種地下車位的權益應由小區業主享有，開發商或物業管理公司無權擅自處置。當然，經業主大會同意，開發商或物業管理公司可以根據業主大會的授權出租車位，租金收入歸全體業主所有，以彌補物業管理費用。同時，車位使用人必須向提供托管服務的物業公司繳納相應的托管費。