從微觀上看，企業的行為才是主導這壹切發生的根本。
因此，近兩年，我們在臨深區有代表性的產業園區(京東智谷)訪問了3家不同行業的企業(實際上，我們去年也調查了3家搬到鳳崗的企業，總***已經有6家)。 在過去的幾年裏，他們在鳳崗購買了幾千多平方米幾千平方米的廠房和辦公樓，打算在今年和未來的幾年裏進行全部或部分的搬遷
聽取這些企業的想法，可以擴大到臨深的其他地區。 我覺得很有代表性。
01三家深企選擇搬遷鳳崗第壹家是優美世界，已有25年歷史的服裝品牌公司。
總部設在深圳，未來上市主體在浙江，深圳、東莞等未來將成為主要分支機構。
優美世界在國內市場的經營模式是直營銷售，同時也涉足網絡直播、嘀嘀打車、微商等新營銷。
在過去的幾年裏，優美世界在深圳租賃了約7000平方米的國有辦公樓。
公司以前選擇在鳳崗京東智谷購買3000平方米的辦公樓，組建電商和研發中心，未來將把新的營銷板塊和電商團隊放在京東智谷。
優美世界展示空間優美世界的轉移邏輯如下。 1 )深圳產業發展規劃已經發生變化。
目前，深圳的定位逐漸轉變為金融和高科技，服裝行業沒有明顯的競爭優勢和政策支持。
2 )搬遷鳳崗是考慮區位因素。
公司目前在布吉工作，離鳳崗位的距離比離坪山還近。
職工基本都是龍崗、龍華買房，去鳳崗最合適。
3 )從深圳都市圈規劃考慮。
公司評估遷往東莞將對員工流失和招聘會產生壹定影響，但相信隨著深圳都市圈軌道的推進，這個問題會得到更好的解決。
4 )從長遠來看，固定資產配置至關重要。
首先，考慮到成本，公司目前在深圳是租賃點，但希望能擁有屬於自己的固定資產。 這樣，雖然“有利於為團隊提供持續穩定的經營環境”，但深圳的購買成本太高，所以我們選擇在鳳崗市購買房地產。
第二，從經濟核算的角度看，公司在鳳崗買的辦公樓相當於深圳辦公室15年的租金，意味著15年後可以擁有自己的房產，更有利於企業品牌和形象的提升。
如果公司未來困難，該資產也可以融資。
5 )京東資源支持。
選擇京東智谷也是考慮到京東集團強大的物流背書，希望借助京東的在線流量支持和物流體系合作，為企業貢獻力量。
第二家公司是鑫賽科研淩工控，2001年成立於深圳，是壹家新型IT高新技術企業，2009年以後生產、研、銷壹體化，開始推廣研淩工控這個品牌。
公司近三年發展迅速，每年銷售額增長，產量達到每月五千臺至壹萬臺工業計算機，年銷售額上億。
鑫賽科現設在深圳工廠寶安石巖某村，員工80-90人，租賃面積4000多平方米，租金約30元/平方米。
但經營環境惡劣，租金連年上漲，廠房利用率低至6-7成。
(鑫賽科研淩工控現廠)鑫賽科在京東智谷兩層，廠房3000多平方米，加上職工宿舍和辦公樓，***有4000多平方米。
公司還在龍華大浪中買了壹半的辦公樓，用作深圳的辦公室。
根據新計劃，公司的部分研發和銷售將留在深圳，其他部分研發和銷售，以及所有生產將搬到東莞。
鑫科的搬遷邏輯如下。 1 )公司形象提升。
目前深圳的廠房太小，出入不便，整體形象跟不上企業的發展。
這是公司的第三次飛躍，希望借助深圳都市圈的產業升級，以及京東這艘大船，發展成為行業標桿。
2 )出於區域交通的考慮。
鳳崗與深圳互聯互通程度高，從工作地高波到鳳崗40分鐘內，上下班便利。
3 )產品性價比高。
東智谷規模大，總體規劃完善，現場使用率高，基本達到8-9成。
4 )京東品牌影響力與賦權。
背靠京東這個大平臺，可以賦予力量，更可靠。
京東智谷希望在電子商務方面協助企業解決實際問題。 包括京東大學在內，協助企業網上開店，在政策、稅收和補助(如房屋租賃銷售)等方面提供幫助。
第三家公司是迅銷公司。 這是深圳貨代業知名的國際貨代公司，業務不斷發展，目前涉足物流、供應鏈金融和商貿，深耕進口食品和進口葡萄酒行業，打造“進口食品和進口葡萄酒全產業鏈壹站式運營商”。 員工約150人，年銷售額為4-5億。
總部位於深圳福田的房地產事務所在寶安福永租用了2000多平方米的倉庫，租金每年都在上漲。
(迅航星辰現辦公室)公司於2020年初，在鳳崗京東智谷壹期購買了1200平方米的工廠做食品倉庫。 京東二期將繼續考慮購買工廠，擴大倉庫面積。
迅航星辰的搬遷邏輯如下：1)成本考慮與公司長遠發展。
公司在深圳的辦公成本很高，選擇東莞主要是為了降低成本，公司長期的業務穩定性。
如果在鳳崗順利發展，整個公司都會考慮搬到鳳崗。
2 )鳳崗位置靠近深圳。
之所以選擇鳳崗，是因為公司從福田辦公地到寶安倉儲地的距離比到鳳崗的距離要遠。
3 )倉儲系統智能化建設。
公司希望在京東智谷建設現代化、全體系的智能化倉儲空間。
如果有京東智能供應鏈和智能倉庫系統、智能物流系統的支持就更好了。
02企業選擇鳳崗的***性在上述調查的基礎上，結合去年的調查，可以提煉出部分企業搬遷的***性。
1 )深圳高成本拆遷與產業轉移。
這我說了這麽多年，比起辦公樓，真正給深圳企業帶來壓力的，是現場租金。
在許多關內關外的村莊，工廠租金的增長超過了企業利潤的增長。
結果，企業繼續留在深圳可獲得的收益越來越少，搬遷到東莞會帶來短時間的損失，但綜合成本的降低可以迅速彌補這些損失。
2 )企業已經使用都市圈進行判斷。
教務老師註意到，這些企業都搬遷到了鳳崗這樣的“屬於東莞的區域”，但並沒有去坪山這樣的“屬於深圳的區域”。
這和當時華為去了松山湖，但沒有去光壹樣。
我想從這個角度來說明其背景，企業的選擇是基於產業集成度和成本-收益的想法。 他們發現鳳崗到福田、布吉的便利性超過了坪山，所以傾向於選擇鳳崗。 坪山“畢竟是深圳”，產業集聚太低也要放棄。
從這個角度來看，我倒覺得當初華為的選擇是非常有遠見的。
這表明企業選擇新戰場，並不局限於“小深圳”，而是著眼於整個深圳都市圈。
倒不如說我們很多人都是買房的人，至今仍陷入過去的思考中，看不清大勢。
京東智谷區位圖3 )企業轉移首先基於公司的經營發展。
除了上述比較宏觀的考慮外，對企業的選擇還有很多實用的考慮。
我大體上按照穩定經營企業3354提升企業形象——購買自有資產的順序進行。
這些企業都是考慮企業的持續發展，而不是為了炒房。
他們以前在深圳租了壹間辦公室，所以想***同擁有自己的辦公室。
壹般來說企業發展多年，可以有很多積蓄，不想給房東租金，想擁有自己的資產。
這是壹兩個，以前的工廠和事務多在村子裏，形象不好，不利於做大。 因此，很容易被重點顧客認為不可信。 因此，選擇改為更高的地方，有利於企業的提升。
4 )企業搬遷對園區運營商有更高要求。
與以前相比，這些搬到東莞的企業發現，他們不再“進村”，而是傾向於選擇具有品牌影響力、產業房地產運營經驗和上遊賦能的現代產業園區。
我認為這主要表明現代產業園區能夠創造出原來工廠無法提供的新價值，而這些新價值恰恰能有效降低企業運營成本，提高企業盈利水平。
例如，這些企業都表達了對京東智谷園區環境和大平臺的期待。 因為後者提供的現代園區環境可以降低企業運營成本(如政務資源、法律服務、專業培訓、行業論壇等服務***享)，京東大平臺能源可以為企業打開產品銷路，大幅降低獲取客戶成本。
這壹切，在傳統上只扮演“租房大戶”的工廠裏是辦不到的，是企業需要的。
(京東智谷效果圖)5)企業對深圳都市圈軌道建設持正面看法。
這也很重要。 正如我之前所說，企業決策和個人之間的巨大差異在於，他們往往偏向於長周期的趨勢，而中短期的波動反而不那麽重要。
代表性的是從華為到松山湖，幾乎從10年前就開始鋪了。
在這些企業看來，現在他們確實需要面對上下班不便的困難，但他們對深圳都市圈未來的軌道聯通相對樂觀——。 這可以有效降低員工的抗轉移能力，提高招聘效率。
2年可能說不通，3-5年可以說通。 對於企業，需要事先做出這個決定。
既然趨勢是對的，就提前下註，剩下的就等著，做時間的朋友。
6 )與莞惠相比，企業傾向於東莞。
這些企業在區位選擇上，都曾在都市圈範圍內考察過，集中在深圳東部，如坪山、東莞的鳳崗、塘廈等地和惠州的仲愷產業園等地進行比較。
但是，最終選擇東莞，是因為像深圳東部壹樣，離自己的工作地還不如東莞的鳳崗。
惠州的仲愷，再往東走，路程太遠了，而且現在這壹套也不完整。
同是東莞的塘廈，依然有很多村級現場，也不太適合企業形象。
03我認為《深圳都市圈規劃》將於年內公布這些企業的草圖，體現了深圳部分處於同壹發展階段的企業的***同情況。
對於類似的企業來說，可以參照。
展望接下來的五年，我認為判斷已經得到了印證。 這些提前著手的企業已經做對了，時間站在他們壹邊。
回到開頭，他說，這些企業家的調查表明，都市圈計劃落後於都市圈事實的進展。
從深圳、東莞最新的城市規劃中，更能壹窺全豹。
有幾個我已經在上次的文章裏寫了《影響深圳未來15年的四個重磅規劃今年都要來了！》，但是話音剛落，更多的計劃就出來了。 深圳《2035深圳國土空間規劃》、深圳《十四五規劃》、東莞《十四五規劃》 ……浮現出最重要的變化。 第壹，深圳首次提出了“深圳都市圈”的空間格局。
這在歷史上尚屬首次，未來15年，深圳將構建“壹主三副”的深圳都市圈空間格局——，在深莞惠大都市組成“都市圈主中心”，在深汕合作區、汕尾都市區、河源都市區組成三個“都市圈副中心”。
深圳“十二五”規劃明確，“制定實施深圳都市圈發展規劃”將在今年內完成。 這標誌著深圳正式呼應了已經深入發展的“都市圈壹體化”事實，開始主導整個深圳都市圈，達成頂層設計***識。
特別重要的信號是深圳都市圈規劃的編制。
第二，在實際推進中，明確了兩條路徑。
第壹，構建“軌道上的1小時都市圈”。
未來15年，深圳都市圈將完善“三路四鐵”珠江口通道體系，積極推進深圳都市圈城際線網規劃建設，打造“軌道壹小時都市圈”。
深圳“十二五”規劃稱，“加密都市圈交通網絡，與周邊城市30分鐘構築交通圈”。
二是建立“壹體化發展試驗區”。
引領深圳，***同創造效益，在臨深地區建設“若幹產城聯合壹體化發展試驗區”，***同打造具有全球競爭力的電子信息等世界先進制造業產業集群。
第三，東莞清晰擁抱深圳都市圈。
東莞在《十四五規劃》中首次全面擁抱了“由深圳主導構建深圳大都市圈”的思想。
明確態度完全印證了深圳以上三項最新規劃。 深圳都市圈的落地，已經到了“步步緊逼”的階段，頂層設計已經基本完成，規劃也比我們想象的要快。
我認為，那個“臨門壹腳”的“腳”，就是今年內出臺的“深圳都市圈發展規劃”。 這個計劃壹定會對深度分割帶來非常大的影響吧。
作為買家，我覺得從這個計劃出來，到妳反應過來，很多事情可能都推遲了。
04最後，未來產業的轉移在上述分析之後，最後提出趨勢的判斷。 未來，深圳產業、人口向臨深地區轉移的速度、規模將會更快、更大。
上述企業調查顯示，即使在目前深圳都市圈沒有壹條軌道的條件下，深圳產業、人口的轉移也在迅速發生。
(舊文論證，圍繞深莞惠交界地帶，臨深地區人口達600萬，增幅遠遠超過莞惠主城區。
未來隨著軌道連通規劃的啟動，三地交流將更加便利，企業進行產業、人口分流，阻礙更小，意願也更積極。
此外，我認為在東莞和惠州之間，企業會更多地選擇走向東莞。
原因已經說過，東莞的成本比惠州高，但把惠州和深圳隔開東部，目前深圳東部明顯弱於西部，深圳不會不投資東部就投資惠州。
另外，惠州和深圳就業核心區的距離實在太遠了，相比之下東莞臨深區的地利實在太強了。
總的來看，企業選擇東莞的性價比優於惠州。
這些，我想我們在未來2-3年內，很快就會看到。
當然，計劃都是紙上談兵，也有人強調在真正落地之前會怎麽樣。
我認為這話對了壹半。
大部分時間，計劃確實是來修的，希望渺茫。
但是，規劃壹旦真正落地，都是大勢所趨，發展的速度實在讓人看不下去。
我認為深圳都市圈的規劃和落地，正是如此。
總覺得很慢，但壹旦前進，又會變成別的景象。
所以，妳現在說深圳的產業必須向臨深抓緊推進。 那已經不是積極的判斷了。 因為，很多頭疼的企業，已經用腳投票，表達了他們的堅定。
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