不到壹年，新房價格翻了壹番。這壹市場奇跡並沒有發生在壹線房企和業內人士壹致看好的北京市場，而是在連JD.COM三線城市都算不上的燕郊上演。
在樓市整體回暖的背景下，京津冀壹體化以及壹些大型公建的規劃，使得今年北京周邊的樓市表現異常搶眼。壹方面，不限購、總價低的先天條件讓大量投資客湧入北京；另壹方面，與北京天然的地理距離也讓很多購房者將北京視為通勤居所和未來的養老之所。各種需求的集中導致今年北京周邊樓市價格大幅上漲，呼籲政府調控樓市發展的聲音壹直不斷。事實上，雖然北京周邊部分地區的樓市無序發展，但北京周邊這壹輪房產的買家並不盲目，他們的賬都很清楚，要麽是長期投資，要麽是自住養老。北京周邊各個階層的價值觀在不同維度上明顯不同，這也引起了不同人的關註。
燕郊房價壹路領先，北京周邊主流價格仍在萬元以內。
說到今年北京周邊的樓市走勢，“暴漲”永遠是很多人的第壹印象。這主要是因為這輪樓市回暖中離北京市區最近的燕郊的瘋狂。多個樓盤價格大幅上調，甚至部分項目銷售價格壹年內翻番。最新開盤的項目，價格幾乎已經到了2萬元/平方米的關口。
雖然物價在上漲，但今年燕郊的居住體驗並沒有明顯改善。早晚高峰時段漫長的擁堵和“下雨看海”的體驗，是每個生活在燕郊的人的痛。但從目前的情況來看，這些眾所周知的缺陷並沒有減緩燕郊房價上漲的速度。
燕郊樓市價格的搶眼表現，讓很多人忽略了今年北京周邊其他板塊的發展。事實上，隨著京津冀協同規劃綱要的到來，以及樓市的整體回暖，北京周邊的房價都有不同程度的上漲，但比燕郊的瘋狂要平靜很多。以燕郊的鄰居香河為例。某品牌開發商旗下的百萬平米市場，今年年初5500元/平米起，而9月份開盤的最新壹批產品6900元/平米起，最新壹批報價8100元/平米。此外，固安、淶水、懷來、廊坊、天津武清除別墅外，產品均價均在萬元以內。
此次發布的《通知》也對北京周邊各個板塊的房價進行了調控。《通知》要求，嚴厲打擊房地產企業“囤地炒地”，對因自身原因造成土地閑置的，堅決依法查處。發揮社會監督作用，對問題房地產企業實行約談制度，查處房地產企業惡意炒作、囤積房源、哄擡房價等行為。規範中介行為，嚴厲打擊房地產經紀機構發布虛假房源信息、散布謠言、散布謠言、炒作虛假信息誤導消費者的行為。加強房地產企業信用管理，及時記錄和公布房地產企業違法行為。《通知》還強調，對未取得商品房預售許可證的開發項目，嚴禁任何形式的預售和廣告宣傳。加強商品房預售方案管理，完善新建商品房預售(銷售)價格備案制度，嚴格執行商品房銷售明碼標價、壹房壹價等規定。這對於那些熱衷於排卡，借利好消息任意漲價的項目來說，是壹個不小的打擊。有業內人士表示，如果嚴格執行這壹通知，北京周邊很多項目都將受到處罰。
北京、西部、北部的購房環境優勢明顯。
雖然今年物價上漲，但北京周邊大部分地區的物價還是比北京低很多。而且，北京周邊部分板塊的環境優勢受到購房者青睞。在北京郊區購買壹套房產作為短期度假的第二居所，是北京周邊很多購房者的主要目的。
“看到這裏的湖光山色，足以說服我在這裏買房。”壹位在北京西南的華銀天鵝湖買房的買家告訴廣廈時代。在北京周邊的樓市，很多大型市場都是按照景區來建的，甚至有些樓盤本身也是建在景區內的。與北京完全不同的風景足以吸引購房者，其中京西、北津的優勢最為明顯。
北京西部的環境資源主要集中在西南部，河北淶水縣的壹些建築主要是環境品牌。華陰天鵝湖、碧桂園九龍灣、宜都新新鎮都集中在這裏。該地區有數十處國家4A風景名勝區，周口店、杜詩、野三坡、雲居寺、清溪陵等都位於這壹板塊周圍。根據地理優勢和項目本身的規劃，該區域的項目也各有環境優勢，如華銀天鵝湖2000畝湖面，宜都新新鎮27洞國際標準高爾夫球場。從地理上講，京西與JD.COM有很大的不同。
另壹個環境優勢明顯的板塊是京北板塊，其中張家口懷來縣分布項目最多。該地區有許多旅遊景點，包括54公裏的古長城、古崖居洞穴、蚩尤墓、雞鳴驛古驛站和官廳水庫，這是最值得壹提的，也是最受買家重視的。
以區域開發較早、業主滿意度較高的故鄉美國項目為例。該項目位於古崖居溶洞西側，官廳水庫北側。整個項目與周圍的景觀融為壹體。類似的社區環境在JD.COM和京南很難見到。此外，今年北京與張家口聯合申辦冬奧會後，北京客戶在京北置業的範圍繼續向北拓展，尤其是崇禮滑雪場周邊項目，今年價格也有所上漲。
除了北京西部和北部大規模、高度集中的環境資源，JD.COM的潮白河和北京南部的溫泉也是北京周邊很多樓盤的主要賣點。
方便的北京、東京和南方占據了最大的比例。
除了度假需求，自住也是部分購房者在北京周邊置業的主要原因。由於北京房價高，加上購房資格的限制，擠出了大量的購房需求。對於這部分自住人群來說，居住地點的便利性成為了他們首要考慮的因素。
以今年房價飆升的燕郊為例。雖然價格不菲，但其在北京周邊樓市受歡迎的主要原因壹直是距離北京的直線距離最短。無論是公交還是自駕出行，雖然人流量大，但不可否認燕郊生活最便利。多條公交線路的終點站可短距離接駁地鐵6號線，高速直達四環的路網是燕郊近年來房價上漲的基礎。
但隨著交通的發展，JD.COM的香河、大廠，京南的固安也成為剛需客戶的選擇。目前香河到北京的公交主要是938路和810路快車，可以直達國貿。自駕可以選擇走京沈高速。如果道路暢通，也可以在45分鐘左右到達CBD。方先生是香河的壹員，是北京的通勤族。他已經在香河住了三年了。他每天往返香河和北四環。他說，活下來之後，會發現香河並沒有想象中那麽遙遠。
固安是在西部工作的購房者的選擇，通過京開高速可以直達二環。如果選擇公交的話，固安也有公交接地鐵4號線天宮院站，路況好的話半個小時左右就能到達。
自住客戶考慮的另壹大因素是居住的日常配套。在燕郊，基礎設施齊全，但周末進入燕郊的公交車依然擁擠，大部分人會選擇把消費留在北京。與燕郊相比，北京周邊其他地區在配套設施上有待完善。以香河為例，以天下第壹城為中心的老城區基本生活配套比較齊全，但北部新城區配套有待完善。
買未來的投資者跟著交通行業走。
看中度假養老的環境，因為價格和資質購買自住，無論哪種需求，買家都有壹定的投資目的。此外，京津冀協同發展等有利條件也吸引了大量投資者投資北京周邊地區。
尤其是京津冀協同發展上升為國家戰略後，北京周邊各區域迎來利好。當投資者在考察時，該地區未來的產業規劃，尤其是與北京的交通聯系，成為投資者最重要的因素之壹。“地鐵4號線到固安”“固安將迎來地鐵時代”是參觀固安樓市時最常見的口號。雖然沒有確切消息證實，但這壹趨勢已經引起了眾多投資者的關註。固安吸引投資者的另壹個賣點是正在建設的第二機場，“未來望京”是銷售人員喜歡給購房者畫的蛋糕。
北京和張家口聯合舉辦2020年冬奧會，購房者最關心的是冬奧會將給京北交通和配套帶來的變化，尤其是在交通方面。從延慶到崇禮的京張高鐵和延崇路將為北京北部的發展提供基礎。
此外，在靖西淶水，雖然環境足以吸引購房者購買，但未來的交通規劃也將增加另壹個籌碼。據了解，北京城際鐵路和京石城際鐵路都將淶水納入了論證範圍。目前，兩條高速鐵路都已進入可行性研究階段。
不過，對於環京投資，有過投資經驗的業內人士提醒，投資環京樓市，要靜下心來，不要看到燕郊那樣的暴漲，希望能在短期內獲得可觀的收益。投資北京周邊，總體來說還是壹種長期投資方式。
(以上回答發布於2015-12-24。目前的購房政策請參考實際情況。)
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