所謂“住宅使用說明書”，是指住宅出售單位在交付房屋時向用戶提供的，告知用戶安全、合理、方便使用房屋及相關事項的文字。住宅使用說明書應當載明建築平面圖、結構、附屬設備、配套設施、詳細結構圖(註明承重結構位置)、不得占用、損壞、移動* * *部位和設備的使用規定和禁止事項，並說明房屋的結構和性能及各部位(構件)的類型、性能和標準，提出使用註意事項。
根據規定，《住宅使用說明書》應作為住宅(每套)轉讓合同的附件。如果房屋使用出現問題，手冊將成為解決開發商與業主糾紛的重要依據。
《住宅建築使用說明書》應當說明住宅建築的結構和性能以及各部分(構件)的類型、性能和標準，提出使用中的註意事項，壹般應當包括以下內容:
1，開發單位、設計單位、施工單位，委托監理應註明監理單位；
2.結構類型；
3.裝修裝飾註意事項；
4、水、電、氣、熱、通訊、消防等設施配置情況；
5.設備設施安裝預留位置及安裝註意事項的說明；
6.門窗類型及使用註意事項；
7.分配負載；
住宅指導手冊
8、承重墻、保溫墻、防水層、陽臺等部位的註意事項；
9.其他需要說明的問題。
房屋內配置的設備設施，生產廠家另有使用說明書的，應附《住宅使用說明書》。
壹般收房的時候應該就能拿到。
住宅使用說明書的制度規定
實施時間:建設部(1998)102號文發布的1998-09-01。
關於印發《商品房住宅質量保證書和住宅使用說明書制度實施規定》的通知
各省、自治區、直轄市建委(建設廳)，計劃單列市建委，北京市市政管委，上海市房管局，深圳市規劃國土房管局:
樣本為保護住房消費者權益，加強商品房售後服務管理，促進住房銷售，決定房地產開發企業商品房銷售實行《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度。現將《商品住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》印發給妳們，請遵照執行。並就有關事項通知如下:
壹、各級建設行政(房地產)部門要認真組織實施《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度，加強對房地產開發企業的管理，明確商品房銷售中的質量責任，確保商品房質量。
二是房地產開發企業要建立健全內部質量管理體系，加強施工和材料、構配件、設備采購管理，使用優質產品，明確設計、施工、監理、材料、構配件、設備供應等相關單位的質量責任。
三、《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》由房地產開發企業印制，各地建設和房地產管理部門可根據實際情況制定《住宅質量保證書》樣本。
商品住宅應當執行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規定。
第壹條為加強商品房質量管理，保證商品房售後服務質量和水平，維護商品房消費者的合法權益，制定本規定。
第二條本規定適用於房地產開發企業銷售的商品房。
文章
房地產開發企業向用戶交付銷售的新建商品住宅時，必須提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。《住宅質量保證書》可以作為商品房買賣合同的補充協議。
樣本第4條
《住宅質量保證書》是房地產開發企業對所售商品房承擔質量責任的法律文件。房地產開發企業應當按照《住宅質量保證書》的約定承擔保修責任。
商品房銷售後，委托物業管理公司等單位維修的，應當在《住宅質量保證書》中明確載明委托單位。
第五條《住宅質量保證書》應當包括以下內容:
1，工程質量監督部門核定的質量等級；
2.基礎和主體結構應保證在合理的使用壽命內；
3.正常使用情況下所有零部件的保修內容和保修期；
屋面防水8年；
墻面、廚衛地面、地下室、管道滲漏2年；
墻壁和天花板抹灰層脫落1年；
地面凹陷開裂，大面積出砂1年；
門窗開裂，五金損壞1年；
管道堵塞2個月；
供熱和制冷系統及設備1采暖期或制冷期；
衛生潔具1年；
照明和電氣開關6個月；
其他零部件的保修期限由房地產開發企業與用戶自行約定。
4、用戶報修單位、答復時限及處理情況；
第六條
住宅保修期自開發企業將竣工驗收合格的住宅交付使用之日起計算，保修期不得少於本規定第五條規定的期限。房地產開發企業可以延長保修期。
國家對住宅工程質量保修期限另有規定的，保修期限按照國家規定執行。
第七條
房地產開發企業向用戶交付商品房時，應當辦理交付驗收手續，用戶應當簽字認可住宅設備設施正常運行。驗收合格後自行添加或改造的設施設備，由使用人負責維護。
第八條《住宅使用說明書》應當說明住宅建築的結構和性能以及各部分(構件)的類型、性能和標準，提出使用中的註意事項，壹般應當包括以下內容:
1，開發單位、設計單位、施工單位，委托監理應註明監理單位；
2.結構類型；
3.裝修裝飾註意事項；
4、水、電、氣、熱、通訊、消防等設施配置情況；
5.設備設施安裝預留位置及安裝註意事項的說明；
6.門窗類型及使用註意事項；
7.分配負載；
8、承重墻、保溫墻、防水層、陽臺等部位的註意事項；
9.其他需要說明的問題。
第九條住宅設備和設施，生產廠家另有使用說明書的，應附《住宅使用說明書》。
第十條《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》應當同時交付用戶。
第十壹條
《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》以購房者購買的套(樓)為單位發放。每幢(樓)應附有自己的《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。
第十二條
房地產開發企業應當在《房屋使用說明書》中對居民合理使用房屋給予提示。因用戶使用不當或擅自改變結構、設備位置、裝修不當造成的質量問題，開發企業不承擔保修責任；因使用不當或擅自改動結構造成房屋質量受損或其他使用人損失的，責任人應承擔相應責任。
第十三條其他住宅和非住宅商品房，可參照本規定執行。
第十四條本規定由建設部負責解釋。
第十五條本規定自1年9月1998日起實施。
中國第壹本住宅使用說明書2011 6月發布，開發商指定11項。
北京商報今日6月3日報道2011。為了保證業主收樓後的使用安全，也為了方便裝修和維修，從2011年7月起，要求北京的開發商提供11附件，包括該房屋的暖氣管道和電氣線路布置圖。
這是記者從北京市住建委發布的《北京市住房建設說明書示範文本》(以下簡稱《示範文本》)中獲得的消息。
“業主雖然是買家，但不是建築施工方面的專家。正確使用建築很難，所以錯誤使用建築是常有的事。比如裝修的時候不知道哪壹面是承重墻，不知道燃氣管道的走向。”北京市住建委房屋安全與設備管理處處長李子強告訴記者，上述原因不僅縮短了建築物的使用壽命，甚至部分業主和使用人違規使用建築物，危害公共安全。
“但問題不能歸咎於業主。如果開發商和物業在交房時能提供相關材料，就可以避免上述問題。”李子強說。
據了解，與以往的房屋說明書相比，此次發布的示範文本更加詳細，包括房屋建設的基本情況、各工程和部位的說明和註意事項、附件(主要是設備設施的圖紙和說明)和服務指南，並規定由建設單位負責編制，房屋交付使用時，由出賣人作為買賣合同的附件提供給買受人。
其中，在“服務指南”中，開發商還應明確學校、醫院、居委會等配套設施的位置。
(以上回答發布於2013-04-10。請以目前實際購房政策為準。)
更多房產資訊、政策解讀、專家解讀，點擊查看。