第壹條 為加強房地產行業增值稅管理，防範稅收風險，堵塞稅收漏洞，根據《中華人民***和國稅收征收管理法》及實施細則、《中華人民***和國發票管理辦法》及實施細則、《財政部國家稅務總局關於全面推開營業稅改增值稅的通知》（財稅201636號）、《國家稅務總局關於發布房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法的公告》（國家稅務總局公告2016年第18號）和相關稅收法律、法規、政策，制定《河北省國家稅務局房地產開發行業增值稅管理工作指引》（試行）（以下簡稱《工作指引》）。
第二條 本《工作指引》是對房地產業稅收管理各個環節業務操作和風險防控做出的具體規定，包括總則、項目管理、發票管理、申報征收、日常管理、預警監控、附則七個部分。
第三條 房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目，適用本《工作指引》。
自行開發，是指在依法取得土地使用權的土地上進行基礎設施和房屋建設。
房地產開發企業以接盤等形式購入未完工的房地產項目繼續開發後，以自己的名義立項銷售的，屬於本辦法規定的銷售自行開發的房地產項目。
第二章 項目管理
第四條 房地產開發是指在依法取得土地使用權的土地上按照使用性質的要求進行基礎設施、房屋建築的活動。
項目管理是指各級國稅機關采用信息化技術手段，以具體的房地產開發項目為管理對象，對房地產項目有關合同、土地出讓金、開發、銷售、發票開具、預繳稅款、申報征收等信息實施有效監控管理。具體包括項目信息管理和項目登記管理。
第五條 房地產老項目是指：
（壹）《建築工程施工許可證》註明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產項目；
（二）《建築工程施工許可證》未註明合同開工日期或者未取得《建築工程施工許可證》但建築工程承包合同註明的開工日期在2016年4月30日前的建築工程項目。
第壹節 項目信息管理
第六條 第三方信息，包括稅務機關從發改委、住建、規劃等部門取得的房地產項目信息。
第七條 內部信息，包括金稅三期稅收管理系統、增值稅發票管理新系統等系統中的企業基本信息、申報信息、發票信息等相關信息。
第八條 房地產項目信息，包括房地產項目名稱、地址、土地、建築面積、開工日期、竣工日期、銷售進度、樓牌號等相關信息。
第二節 項目登記管理
第九條 項目登記
（壹）納稅人進行房地產開發，自項目立項之日起30日內應持下列資料向房地產項目所在地主管稅務機關進行房地產開發項目備案。
1．《房地產開發項目情況備案表》（附表1）；
2．不動產項目審批立項文件復印件（加蓋公章）；
3．《國有土地使用證》復印件（加蓋公章）；
4．《建設用地規劃許可證》復印件（加蓋公章）；
5．《建設工程規劃許可證》復印件（加蓋公章）；
6.《建設工程施工許可證》復印件（加蓋公章）；
7. 《商品房銷售（預售）許可證》復印件（加蓋公章）；
（二）主管稅務機關收到納稅人報送的備案資料後，將資料留存，建立分戶檔案。如上述資料尚未完全取得，應對其已取得的資料進行備案，同時，告知納稅人在其他資料取得30日內須向稅務機關進行補充備案。
（三）對於2016年4月30日前開工的老項目，納稅人應將項目情況填報《房地產老項目備案表》（附表2），並於本指引執行之日起30日內報送至主管稅務機關備案。
第十條 納稅人項目備案內容發生變化時，應在30日內填寫《房地產開發項目情況變更備案表》（附表3），同時將有關證件、資料向項目所在地主管稅務機關辦理項目變更備案。
第十壹條 項目銷售進度管理
（壹）納稅人辦理項目登記後，應在第壹筆預繳稅款後，按季報送《房地產銷售進度采集表》（附表6）。
第十二條 商品房樓牌號管理
（壹）已辦理房地產開發項目登記的納稅人在取得樓牌號信息後30天內，通過書面資料將所有樓牌號向主管稅務機關報送《房地產樓牌號報告表》（附表5）。
（二）主管稅務機關收到納稅人報送的《房地產樓牌號報告表》，經審核確認歸檔。
納稅人樓牌號信息發生變化的，應到主管稅務機關變更備案信息。
第十三條 項目註銷
（壹）納稅人申請
房地產項目銷售完畢且繳清稅款之日起30日內，向項目所在地主管稅務機關申請辦理項目註銷。
（二）主管稅務機關受理
對申請辦理項目註銷的納稅人，發放《房地產開發項目註銷申請表》（附表4），要求其如實填報並提供有關資料。
第三章 發票管理
第十四條 壹般納稅人銷售自行開發的房地產項目，應自行開具增值稅發票。向其他個人銷售自行開發的房地產項目，不得開具增值稅專用發票。
小規模納稅人銷售自行開發的房地產項目，應自行開具增值稅普通發票。購買方需要增值稅專用發票的，小規模納稅人可向主管國稅機關申請代開。向其他個人銷售自行開發的房地產項目，不得申請代開增值稅專用發票。
第十五條 納稅人銷售自行開發的房地產項目，其2016年4月30日前收取並已向主管地稅機關申報繳納營業稅的預收款，未開具營業稅發票的，可於2016年12月31日前開具增值稅普通發票，開具發票時應選取代碼603“已申報繳納營業稅未開票補開票”，發票稅率欄應填寫“不征稅”，不得開具專用發票。同時，應將繳納營業稅的完稅憑證留存備查。
第十六條 納稅人銷售自行開發的房地產項目，自行開具或者稅務機關代開增值稅發票時，應在發票“貨物或應稅勞務、服務名稱”欄填寫不動產名稱及房屋產權證書號碼（無房屋產權證書的可不填寫），“單位”欄填寫面積單位，備註欄註明不動產的詳細地址。
第十七條 房地產開發企業收到預收款時，未達到納稅義務發生時間，應按照銷售額的3%預繳增值稅，填報《增值稅預繳稅款表》。如購買方需開具發票的，應選取代碼602“銷售自行開發的房地產項目預收款”開具普通發票，發票稅率欄應填寫“不征稅”，不得開具專用發票。
第十八條 房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目，已開具營業稅發票的，2016年5月1日以後由於確權面積差、銷售折扣等原因需要開具紅字發票的，可以開具紅字增值稅普通發票。開具時應在備註欄內註明紅字發票對應原開具的營業稅發票的代碼、號碼及開具原因。
納稅申報時，紅字增值稅普通發票負數金額在申報表如實填報的同時，在無票收入欄次填報相同的正數銷售額。
第十九條 2016年5月1日之後，納稅人發現原營業稅發票開具錯誤，需要開具紅字發票的，可於2016年12月31日之前開具紅字增值稅普通發票（房地產開發企業銷售自行開發的不動產不受此時間限制），同時開具藍字增值稅普通發票。
紅字發票開具時應在備註欄內註明對應原開具的營業稅發票的代碼、號碼及開具原因。藍字發票開具時應在備註欄註明對應原開具的營業稅發票的代碼、號碼，紅字增值稅發票的代碼、號碼及開具原因。
第四章 申報征收
第壹節 申報管理
第二十條 房地產開發企業納稅義務發生時間為納稅人發生應稅行為並收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據的當天，先開具發票的，為開具發票的當天。
未開具發票的，以房產買賣合同上約定的交房時間為納稅義務發生時間；若實際交房時間早於合同約定時間的，以實際交付時間納稅義務發生時間。
第二十壹條 壹般納稅人應在取得預收款的次月納稅申報期向主管國稅機關預繳稅款。房地產開發企業的增值稅留抵稅額不能抵減預繳稅款。
壹般納稅人銷售自行開發的房地產項目適用壹般計稅方法的，應按照納稅義務發生時間，按當期銷售額和11%的適用稅率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款後，向主管國稅機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續抵減。
壹般納稅人銷售自行開發的房地產項目適用簡易計稅方法的，以及小規模納稅人應按照納稅義務發生時間，以當期銷售額和5%的征收率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款後，向主管國稅機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續抵減。
第二十二條 小規模納稅人應在取得預收款的次月納稅申報期或主管國稅機關核定的納稅期限向主管國稅機關預繳稅款。
小規模納稅人銷售自行開發的房地產項目，應按照納稅義務發生時間，以當期銷售額和5%的征收率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款後，向主管國稅機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續抵減。
第二節 征收管理
第二十三條 房地產開發企業中的壹般納稅人銷售自行開發的房地產項目，適用壹般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款後的余額計算銷售額。銷售額的計算公式如下：
銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）
在計算銷售額時從全部價款和價外費用中扣除的土地價款，應當取得省級以上（含省級）財政部門監（印）制的財政票據
第二十四條 當期允許扣除的土地價款按照以下公式計算：
當期允許扣除的土地價款=（當期銷售房地產項目建築面積÷房地產項目可供銷售建築面積）×支付的土地價款
當期銷售房地產項目建築面積，是指當期進行納稅申報的增值稅銷售額對應的建築面積。
房地產項目可供銷售建築面積，是指房地產項目可以出售的總建築面積，不包括銷售房地產項目時未單獨作價結算的配套公***設施的建築面積。
支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。壹般納稅人應建立臺賬登記土地價款的扣除情況，扣除的土地價款不得超過納稅人實際支付的土地價款。
第二十五條 壹般納稅人銷售自行開發的房地產老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。壹經選擇簡易計稅方法計稅的，36個月內不得變更為壹般計稅方法計稅。
壹般納稅人銷售自行開發的房地產老項目適用簡易計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，不得扣除對應的土地價款。
第二十六條 壹般納稅人采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。
應預繳稅款按照以下公式計算：應預繳稅款=預收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%
適用壹般計稅方法計稅的，按照11%的適用稅率計算；適用簡易計稅方法計稅的，按照5%的征收率計算。
第二十七條 壹般納稅人銷售自行開發的房地產項目，兼有壹般計稅方法計稅、簡易計稅方法計稅、免征增值稅的房地產項目而無法劃分不得抵扣的進項稅額的，應以《建築工程施工許可證》註明的“建設規模”為依據進行劃分。
不得抵扣的進項稅額=當期無法劃分的全部進項稅額×（簡易計稅、免稅房地產項目建設規模÷房地產項目總建設規模）
第二十八條 跨縣（市、區）開發房產，未在項目所在地辦理稅務登記的，應當按照3%的預征率在不動產所在地預繳稅款後，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。
第五章 日常管理
第二十九條 建立涉稅信息傳遞機制，掌握房地產企業的第壹手基礎信息資料。
（壹）依托綜合治稅平臺，建立與規劃、土地、住建等部門定期信息交換制度，掌握房地產開發企業的立項、開工日期、預計完工日期、建築面積、銷售進度情況、已交付產權情況等各種信息，力求通過信息交換和分析比對，最大限度地掌握有關涉稅信息。
（二）加強企業借款信息的監控。通過核實往來賬目，對借款方進行核實，核實其是否已按規定繳納增值稅。
第三十條 主管稅務機關定期到企業開展納稅輔導工作，掌握企業的開發項目、公***配套的規劃、完工情況及預售情況等。
（壹）對法定代表人、財務主管、工程預算等人員進行輔導，及時掌握企業的經營情況。
（二）查看企業賬冊、憑證等財務資料，重點是銀行賬號、預售證、竣工驗收證及交付使用情況等。
（三）掌握樓盤銷售的進度，加強對售樓情況的監控，主管稅務機關收到《房地產銷售進度采集表》後，要與房產部門備案信息、申報征收信息進行比對，了解整個項目的建築總面積、已售數量、最低售價、預付款比例等內容。發現異常的及時給予企業預警提示，區別不同情況開展實地核查或者進行納稅評估。
在核實企業銷售進度的同時，應監控承建單位經營情況，結合房地產企業施工進度等情況對建築企業外管證報驗、稅款繳納（預繳）情況進行核實，發現異常的及時給予企業預警提示，區別不同情況開展實地核查或者進行納稅評估。
（四）主管稅務機關根據第三方信息確認納稅人已經取得預收款，未按規定進行預繳稅款的，應責成納稅人進行預繳申報，同時，告知納稅人按季報送《房地產銷售進度采集表》。
（五）了解企業的進項取得與工程預算,重點核實設計費、綠化費、咨詢費、廣告費、主要原等內容與預算是否匹配。
第三十壹條 加強企業項目註銷管理，主管稅務機關收到納稅人報送的《房地產開發項目註銷申請表》後7日內，對下列內容實地核查。
（壹）該開發項目銷售總體進度是否達到100%；
（二）銷售的房產是否全部開具發票；
（三）所有稅款是否全部結清。
核查結束後，對核實結果正常的，同意企業進行項目註銷。發現疑點的，進行納稅評估；符合稽查立案條件的，移交稽查部門查處。
日常管理中常見涉稅問題及核查方法見附件1。
第六章 預警監控
第三十二條 稅源管理部門應當充分利用第三方信息、企業招標信息及預、決算信息、金三系統、進銷項系統、增值稅發票管理新系統等強化分析監控。從行業稅負、進項指標、銷售收入指標等方面加強預警監控，對出現異常情況的，及時進行核查、評估。
（壹）行業增值稅稅負指標
增值稅稅負率=實繳增值稅總額/主營業務收入×100%，增值稅稅負率預警值設為4%,評估期測算企業增值稅稅負率，與預警值進行對比，如與預警值有較大偏差可能存在不計或少計收入、多列成本費用、虛抵進項等問題。
（二）進項指標
進項監控應在項目完工後進行。審查施工合同和預（決）算書，核對工程內容，參照審計事務所出具的審計報告，對決算超出預算價格過高的項目，重點審查單項合同、補充協議的真實性。將企業認證抵扣的進項通過與企業標書及預、決算報告進行對比，核實其進項抵扣是否合理。
1.核實企業鋼筋、混凝土等主要原材料耗用，如其實耗超過上述預算所列標準10%（含）以上的，核實其是否存在虛抵進項的問題。
2.核實企業廣告、咨詢、鑒證、設計費等進項金額，如其超過預算標準10%（含）以上的，應通過企業及與其提供服務的單位的合同、資金往來等資料核實其業務真實性，核實其是否有虛抵問題。
3.建築施工費用。通過核實建築合同，企業與承建單位資金往來等資料與標書，預、決算報告進行對比，核實其業務真實性。
4.綠化等輔助工程進項金額。通過企業標書中所列綠化等輔助工程標準，結合企業預、決算報告，核實其輔助工程金額是否合理。
（三）銷售收入指標
根據企業項目信息資料、第三方信息並結合其申報數據，核實其銷售收入是否真實。
1.將自行開發的產品用於捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和其他個人的非貨幣性資產等應視同銷售，核實企業是否存在上述行為但未計收入。
2.根據相關信息，核實項目涉及的不需要辦理產權登記的停車位、地下室等公***配套設施情況，核實其上述設施是否對外出售但未計收入。
3.對比企業同壹時期發票開具情況，核實有無售房價格明顯偏低的情況。
第七章 附則
第三十三條 納稅人有下列行為之壹的，稅務機關可根據《中華人民***和國稅收征收管理法》第六十二條規定處理。
（壹）未按規定期限和要求辦理項目申報的；
（二）未按規定期限報送稅務機關要求報送的納稅資料（含電子資料）的。
第三十四 條其他未盡事宜，按有關規定執行。
第三十五條 本指引自2016年11月1日起實行。
附件1、常見涉稅問題及核查方法
對房地產開發業的核查，應以已完工或階段性完工的開發項目為重點，從立項、開發、竣工、銷售四個環節入手，針對疑點調取臺賬、銷售合同、行政審批文書和證書、招投標合同、施工預決算書、監理記錄等資料，與詢問調查、賬內核查與外部核查相結合的方法，審核項目的收入和成本費用支出的真實性和準確性。
（壹）計稅收入類
1．銷售產品收取的價款和價外費用未及時入賬
（1）問題描述
①收取的售房款長期滯留在銷售部門，未按規定入賬。
②采取委托銷售方式銷售開發產品，部分售房款由中介服務機構收取並開具發票或收據，開發企業隱匿收入。或者采取包銷方式下，未按包銷合約定的收款時間、金額確認收入申報納稅。
③將售房款分解為兩部分，壹部分記入賬內，另壹部分記入賬外。銷售閣樓、停車位、地下室以及精裝房裝修部分單獨開具收款收據，取得的收入未按規定入賬。
④私改規劃增加銷售面積，隱匿增加面積部分的收入。私建違建閣樓、車庫、倉庫，對外銷售使用權開具收款收據，隱匿收入未申報納稅。
⑤以手續費、基金、集資費、配套費、代收款項、代墊款項等名義向購房者收取的有線電視、電話、寬帶網絡、壹戶壹表、空調設備、防盜門、可視門鈴、房屋裝修等各種性質的價外收費，客戶放棄的購房定金、沒收的違約保證金、施工方延誤工期的罰款收入、取得的政府獎勵收入等未按規定申報納稅。
⑥無正當理由，以明顯偏低價格將商品房銷售給本公司股東及相關聯企業及個人未確認收入申報納稅。
⑦開發的會所等產權轉給物業，未按開發產品進行稅務處理，或者將未需要辦理房產證的停車位、地下室等公***配套設備對外出售未計收入申報納稅。
⑧將未售出的房屋、商鋪、車位出租，取得的租金收入未計或少計收入未申報納稅。或者發生售後返租業務，以沖減租金後實際收取的款項作為收入，沖減的租金未計收入申報納稅。
⑨從事小產權房開發的單位和個人，不進行納稅申報。壹些村民小組和個人從事房地產開發，他們既不辦理稅務登記手續，也不向稅務機關申報應繳的各項稅款。
（2）主要核查方法
①實地察看、了解樓盤開發、銷售情況，核對房源銷售平面圖，調查、詢問閣樓、停車位、地下室是否單獨作價出售，掌握住宅、閣樓、停車位、地下室的銷售狀況。
②調取售樓處資料，收集臺賬、銷售合同、銷售發票、收款收據等紙質資料以及銷售合同統計數據、預售房款統計數據、售房發票記錄等電子文檔，統計已售面積及銷售金額。查看物業公司入住通知單，核對銷售數據的真實性。將確認的已售面積及銷售金額與“預收賬款”、“主營業務收入”賬戶及納稅申報表進行核對,檢查企業收取的銷售款是否全部入賬並申報納稅。
③調取開發企業與中介服務機構簽訂的代理銷售合同、協議，根據計提的銷售傭金金額和比例反向計算銷售額，與申報的預售收入和銷售收入比對，尋找差異，並對照檢查中介服務機構的銷售明細表，檢查有無分解開票，隱瞞銷售收入問題。
④將《建設工程規劃許可證》中開發項目的建築面積、容積率、可銷售面積、不可銷售面積以及公***配套設施等信息，與賬面記載面積、實地開發面積核對，檢查有無私改規劃，增加可售面積，銷售後不計收入問題。
⑤調查部分買受人，核實開具發票的金額與收取的價款是否壹致。有無將銷售的閣樓、停車位、地下室和精裝房裝修部分取得的價款單獨開具收款收據問題。預交房款賬號是否為個人賬戶而非房產開發企業賬戶。
2．完工前預售收入和完工後結轉收入
（1）問題描述
①在開發產品完工前采取預售方式銷售，取得的預售收入未按規定預繳或少預繳增值稅。
②開發產品完工後，預售收入長期掛在“預收賬款”等往來賬戶，未按規定結轉收入、申報納稅。
（2）主要核查方法
①對照核查“預收賬款”等賬戶及納稅申報資料，核實預收的房款是否按規定預繳稅款。
②實地察看各期樓盤開發銷售進展情況，根據《工程竣工驗收備案表》確定開發產品完工項目，根據已售樓號、門牌號，對照預售款確定應稅收入，與“主營業務收入”和“預收賬款”明細賬進行比對，核實預收賬款是否按規定結轉收入。
3．以銀行按揭方式銷售產品收取的價款
（1）問題描述
①以銀行按揭方式銷售開發產品，開發企業在收到首付款、銀行按揭貸款到賬後，未按規定計稅。
②將收到的按揭款項以銀行貸款的名義記入“短期借款”賬戶，隱匿收入。
（2）主要核查方法
①到貸款銀行核查銀行按揭的保證金賬戶存款余額（銀行按貸款額的5%－7%收取保證金），推算按揭貸款數額，與結轉的收入比較，查找涉稅問題。
②到開發企業開戶銀行查詢按揭貸款的發放情況，核對計稅收入。
③核對銀行存款日記賬與銀行對賬單，查驗從銀行按揭貸款賬戶轉入的款項是否記入“預收賬款”或“主營業務收入”。
（二）進項抵扣類
1、對進項稅金無法準確劃分多抵進項
（1）問題描述
①存在多個房地產項目，選擇不同的計稅方法，對2016年5月1日後取得的進項無法準確劃分，將選擇簡易計稅老項目的進項稅進行抵扣。
②配套設施中自建自用的不動產如物業樓等，進項稅金與開發商品無法劃分，未執行分期抵扣政策多抵進項稅。
③未售出的開發商品轉出租，如將底商出租給商店、幼兒園等，未將開發商品轉入固定資產，壹次性抵扣進項未做進項轉出。
（2）核查方法
①查看企業選擇簡易征收的老項目備案情況，對仍未完工交付使用的老項目發生的進項是否有進項稅額轉出情況，如申報表中無此項，進壹步查看企業老項目建設進度、核對賬簿。
②了解企業自用樓房及開發商品銷售、出租情況，核對是否執行分期抵扣政策。
2、虛抵進項稅金
（1）問題描述
①采取甲供材方式下，簽訂虛假單項合同，取得虛開鋼材、水泥、砂子等專用發票。
②從有關聯關系的貿易公司購進材料或接受建築服務，人為提高材料價格或建安費用，虛抵進項。
（2）主要核查方法
①采取工程成本總量控制法，調查了解當地同類開發產品的平均建築材料用量和成本，對用量過大、價格過高的建築材料成本進行重點審查。
②查看企業工程造價師出具的報告，看企業單體項目需用的鋼筋等建築材料用量，再根據鋼筋等建材市場價格，與決算書中的成本進行比較，尋找差異。
③審查施工合同和預（決）算書，核對工程內容，參照審計事務所出具的審計報告，對決算超出預算價格過高的項目，重點審查單項合同、補充協議的真實性。
④調取工程監理部門的監理記錄及《材料物資進場試驗報告》，核實有關材料的真實性。
⑤掌握開發企業的關聯企業，通過行業比較、營業常規等方面對比分析是否存在利用關聯關系虛抵進項。
⑥對照有關合同款項支付的約定要求，審查企業資金支付情況，對長期掛賬的大額應付款項，到對方核實未付款項的真實性。
⑦審查建築工程真實性、合理性。壹是代開發票的真實性、合理性，二是工程項目和工程量的真實性、合理性。