第二條本辦法適用於本省行政區域內的物業服務、收費和監督管理。
全省未實行專業物業服務的事業單位和原房改收費參照本辦法執行，由省物價局會同省機關事務管理局另行制定。
業主自行組織物業管理的，其物業服務和收費可參照本辦法執行，業主大會將在當地鄉鎮人民政府(街道辦事處)的指導下實施。
第三條本辦法所稱物業服務費，是指物業服務企業為維護、養護和管理房屋、配套設施設備和公共* * *或* * *場地，維護相關區域的環境衛生和秩序，向業主(使用人)收取的費用。
第四條政府鼓勵建設單位和業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業服務企業；鼓勵物業服務企業開展正當的價格競爭，禁止價格欺詐，促進物業服務收費通過市場競爭形成。
第五條物業服務收費實行統壹政策，分級管理。省價格主管部門應當會同省住房和城鄉建設廳根據國家有關規定，制定全省物業服務收費政策，指導全省物業服務收費管理工作。
市、州、縣政府價格主管部門會同同級房產主管部門按照價格管理權限，負責本行政區域內物業服務收費的日常管理和監督。
第六條物業服務收費應當遵循公開、合理以及成本與服務水平相適應的原則。
第七條物業服務的公共服務收費、代理收費和專項服務收費，根據物業服務企業提供服務的項目、性質、內容和特點等不同情況，分別實行政府指導價和市場調節價管理。
居住建築的公共服務、車輛停放服務、裝飾服務等收費實行政府指導價。
非住宅物業服務收費、滿足部分業主(使用人)需求或受委托開展的專項服務、代收代付服務收費實行市場調節價，由雙方本著平等自願的原則事先約定，不得強制服務或收費。
第八條根據服務內容、服務要求和設施設備配置情況，住宅建築公共服務可分為綜合管理服務、公共區域清潔衛生服務、公共區域秩序維護服務、公共區域綠化和養護服務以及* * *用部位和設施設備日常運行、維護和維修服務五類，等級由低到低。
第九條省價格主管部門會同省住房和城鄉建設廳制定物業服務分項工程和分項工程的基準價，並定期公布(現階段湖南省住宅物業服務分項工程和分項工程的基準價及收費詳見附件1《湖南省住宅物業服務分項工程和分項工程的基準價標準》)。
市、州、縣價格主管部門會同同級房產主管部門，根據硬件設施、環境和物業管理服務、服務質量、服務成本、價格指數等情況，在省基準價格±30%的幅度內，制定當地住宅物業服務分項工程分級指導價格，制定同壹住宅區內各類住宅的收費系數，每兩年公布壹次。
第十條住宅物業管理區域的物業服務收費應當按照質價相符的原則，分別選擇項目等級組合確定。物業服務收費標準是各項物業服務收費標準的總和。
業主大會成立前，未通過招投標方式確定的住宅前期物業服務收費標準，由當地物價部門在當地公布的住宅物業服務分級指導價中核定。
鼓勵建設單位通過規範招標方式選聘前期物業服務企業。通過招投標方式選聘前期物業服務企業的，當地價格主管部門應當對物業服務收費資質進行審查。
未通過招投標方式確定的前期物業服務收費，由建設單位根據物業特點和服務要求選擇，擬定收費標準，並填寫《前期物業公共服務收費申報審核表》(見附件二)。建設單位應當在批準的收費指導價範圍內，與物業買受人在房屋交易合同中預先約定物業服務內容、服務規範、收費標準、收費方式、收費起始時間等，涉及物業買受人相同利益的約定應當壹致。
房屋交易合同中未與物業買受人事先約定前期物業服務費的，業主有權拒付。
業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同經業主大會依照法律和程序決定後，之前的物業服務合同自然終止。住宅公共服務收費的具體標準，由業主委員會在征得業主大會同意後，與物業服務企業在公布的指導價範圍內，根據選定的服務項目和檔次、社區規模、服務要求、服務質量(獲得優秀物業管理稱號、住戶滿意度等)確定。)、服務成本、物價指數、利潤水平、新舊物業等因素。必要時，可以邀請鄉鎮人民政府和街道社區參與協調。
第十壹條因提供本辦法(附件壹)未涵蓋的服務和設施(如提供備用電源、柴油發電機組、自備供水增壓泵、消防設施及其他非正常公共設施等特殊服務)需要增加物業服務費用的，收費標準可根據服務方式和時間在物業服務合同中另行約定。
第十二條物業管理住宅區，因建設單位的原因分期、分批交付使用，給提前入住的業主造成噪聲、揚塵汙染和交通不便的，建設單位應當給予業主相應補償，並在房屋買賣合同中約定。
第十三條前期物業管理期間，建設單位與物業服務企業應當在前期物業服務合同中約定物業服務收費實行市場調節價，建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包括前期物業服務合同約定的內容；已經成立業主大會的，業主委員會應當征得業主大會同意，在物業服務合同中按照法律、法規的規定與物業服務企業約定。
各級價格和房產部門要加強對市場調節價物業服務收費行為的引導和規範，促進物業參與各方合理約定服務收費及相關事項。
第十四條物業服務收費可以采用合同制或者酬金制的形式約定。
合同制是指業主向物業服務企業交納固定的物業服務費，盈虧由物業服務企業享有或承擔的方式。物業服務費實行發包的，住宅區公共物業服務費實行政府指導價管理。
約滿酬金制是指預先按照約定的比例或金額向物業服務企業支付約滿酬金，剩余部分用於物業服務合同約定的費用，余額或不足部分由業主享有或承擔的物業服務收費方式。物業服務費實行收費制的，住宅區公共物業服務費可實行市場調節價管理。
第十五條實行酬金制的物業服務企業應當按照規定建立物業服務各項資金收支臺賬，每年至少向全體業主公布壹次，並接受業主委員會或者業主大會的質詢。實行承包責任制的物業服務企業應當每年至少壹次向全體業主公布住宅區公共物業服務項目和服務內容，並聽取業主大會的意見。
第十六條物業管理公共服務費由以下部分組成:
1，人員費用，包括管理服務人員工資、按規定提取的工會經費、職工教育經費、住房公積金以及根據有關政策規定物業服務企業應繳納的養老、醫療、失業、工傷、生育保險等社會保險費用。
2.物業* * *部位及設施的日常運行維護費用，包括二次供水及加壓設備維護費用、電梯運行維護費用、消防、監控及智能化設施運行維護費用等。，不包括建設單位在保修期內發生的維修費用，專項維修資金發生的維修、更新、改造費用。
3、物業管理區域清潔衛生費用，包括購買工具費用、消毒防疫費、化糞池清理費、公共* * *管道疏通費、清潔材料費、衛生費用(垃圾處理費除外)等。
4.物業管理區域秩序維護費用，包括維護物業管理區域秩序所需的設備費用、通訊設備管理費用、秩序維護人員人身保險費用、物業服務企業支付的服裝費用等。該設備不包括* * *設備中已包含的監控設備。
5、物業管理區域綠化維護費用，包括管理、維護綠化所需工具的購置費、綠化水費、補植費、農藥和化肥費。不包括建設單位支付的苗木種植費和前期維護費。
6.物業服務企業的辦公費和固定資產折舊費。辦公費是指物業服務企業為維持管理區域內正常的物業管理活動所需的辦公費用。固定資產折舊費是指物業服務企業在物業服務項目內擁有的使用壽命超過壹年的固定資產的分攤費用。
7.物業* * *舊件、* *舊設施設備及公眾責任險費用是指物業服務企業為購買物業* * *舊件、* *舊設施設備及公眾責任險而支付的保險費用。
8.分攤管理費是指壹個物業服務企業管理多個物業項目時，為保證相關物業服務的正常進行，每個服務項目所承擔的費用。
9.業主約定的其他費用，是指業主或業主大會按規定約定的物業服務費支出(如文化活動、社交聚會、比賽及其他必要的社區文化活動)。
10，法定稅費。
11，合理利潤，住宅物業服務成本最高利潤率不得超過8%。
第十七條用於供熱、中央空調等動力設備的能源費用、運行維護費用應當計入供應價格，不得向業主(用戶)收取。
第十八條住宅小區公共物業服務費按照法定的物業面積收取。已辦理產權證的，以產權證記載的建築面積為準；未辦理產權證的，按照購房合同註明的建築面積計算。
業主購買(使用)的高度為2.2米的車庫、雜用房的公共物業服務費按同類型房屋收費標準的50%收取。除合同另有約定外，從其約定。
改變使用性質的房屋用於辦公的，參照同類房屋收費標準收取100%，用於營業的收取200%。改變使用性質的雜用房、車庫，按居住類同類房屋收費標準收取，辦公類65，438+000%，商業類200%(含商業經營、倉庫、職工食堂配套業務)。
第十九條物業服務費用由物業服務企業向業主或者物業使用人收取。納入物業管理範圍的已建成但尚未出售、出租，或者因建設單位原因未按時交付給物業買受人的，物業服務費由建設單位繳納。
物業竣工驗收後，建設單位根據購房合同書面通知買受人辦理交付手續，物業服務費由買受人在物業買受人驗收收房後支付；物業買受人驗收房屋時，物業不符合法律法規和購房合同約定的條件，整改期間的物業服務費由建設單位支付；物業買受人無正當理由拖延辦理交付手續的，物業服務費從建設單位書面通知買受人辦理交付手續的次月起收取，由物業買受人支付，但建設單位應先行墊付並負責追償。建設單位與物業買受人另有約定的，從其約定。
已交付但未使用的物業，按90%繳納物業服務費。
物業服務費按月收取，經雙方協商可以提前收取，但提前收取的期限最長不得超過十二個月。
第二十條前期物業服務合同自生效之日起至銷售房屋交付之日止，當月發生的物業服務費由建設單位承擔。自待售房屋交付之日的次月起至前期物業服務合同終止後的次月止的物業服務費用，由買受人按照房屋買賣合同約定的前期物業服務收費標準承擔；房屋買賣合同沒有約定的，由建設單位承擔。
產權過戶時，產權過戶當日當月及之前發生的物業服務費由產權轉讓方承擔；自產權過戶之日的次月起產生的物業服務費由產權受讓方承擔。產權轉讓時，產權受讓方應當向物業服務企業了解物業服務合同和管理協議，並督促原業主結清相關物業服務費。費用未結清時，由產權受讓方承擔連帶責任。
第二十壹條住宅小區內的道路、綠地等公共場所、公共設施和物業服務用房屬於業主。使用道路、綠地、其他公共場所、公共設施和物業服務用房，以及物業使用的設施設備和部位，應當經相關業主和業主委員會同意，或者經專有部分占建築面積半數以上且占總人數半數以上的業主同意，並按照規定辦理相關手續。扣除合理成本(人工、維護和稅費等)後。)，收益應當按照業主大會的決定使用，收益的實際收支情況應當向全體業主公布，接受業主委員會的質詢。
第二十二條物業管理區域內的車輛停放服務，包括場地占用服務、停車場物業服務和車輛專項保管服務。已購買或租賃場地使用權的，不收取場地占用費。非規劃區停車場占用費由業主大會決定，業主委員會決定；規劃區內停車物業服務費、停車土地占用費實行政府指導價；車輛專項保管服務費實行市場調節價；車輛停放服務收費標準由價格主管部門另行制定。
第二十三條業主(使用人)裝修房屋，裝修人應當在室內裝飾工程開工前向物業服務企業申報。業主、裝修人或者裝飾企業需要物業服務企業提供專項服務的，可以與物業服務企業簽訂裝修管理服務協議，物業服務企業可以根據室內裝修管理服務協議向業主(使用人)收取下列費用:
(1)裝修服務費:在簽訂裝修管理服務協議時，根據建築面積和裝修期限壹次性向業主收取。裝修服務費主要用於裝修期間各種設備設施的能耗、裝修管理服務、各種材料的制作等費用。
(2)裝修垃圾清理費:業主可委托物業服務企業清理裝修產生的垃圾(不含拆墻產生的建築垃圾)，也可在規定時間內自行清理垃圾；委托物業服務企業清運的，運費標準在政府指導價範圍內由業主和物業服務企業協商確定。
(3)出入境證件工本費:對出入境人員實行證件或登記查詢管理的住宅區，物業服務企業可限期管理裝修工人持證進出，並收取證件工本費。
(4)裝修保證金:根據室內裝修管理服務協議向業主和裝修企業壹次性收取。裝修工程完成後應立即歸還。但是，修復損壞的* * *部分(走廊、墻壁等。)和* * *設施設備(電梯、對講門等。)在裝修期間由責任人承擔。責任人拒絕維修時，物業服務企業可以扣除相關裝修押金進行維修，其余部分在裝修工程竣工後退還。
除上述費用及資料復印服務可按市場價格合理收費外，物業服務企業不得收取電梯使用費、樓道維護費等其他任何與裝修有關的費用。
上述收費標準由當地物價部門會同房產部門制定並公布。
第二十四條有關單位應當為物業管理區域提供水、電、氣、熱、電信、郵政、有線電視等服務。屬於政府定價或者政府指導價的服務，應當執行規定的收費標準，不得隨意加價或者收費，不得直接向業主收取費用和提供服務。需要委托物業服務企業代收費用的，委托單位應當與物業服務企業簽訂委托代收代繳合同，並向物業服務企業支付1-3%的代理服務費。
第二十五條簽訂物業服務合同前，物業服務企業應當對接管物業管理區域的公共配套服務設施進行驗收。公共配套服務設施不齊全或者不能正常使用的，應當要求建設單位或者業主大會予以完善。無法改進的，可以參照本辦法在服務合同中明確物業服務的內容和要求、服務收費和標準。
物業* * *使用的部位、設施、設備的日常運行維護的內容、標準和要求，應當根據有關規定在與建設單位或者業主大會簽訂的服務合同中明確。
第二十六條物業服務收費實行收費公示制度和服務價格登記制度。物業服務企業應當在物業管理區域的顯著位置公示物業服務企業名稱、服務內容、服務標準、收費方式、收費起始時間、服務項目、收費標準(包括指導價標準、允許浮動幅度、實際收費標準)以及代收的水、電、氣、熱、電信、郵政、有線電視等收費項目、收費標準、收費依據和價格舉報電話65438+。對於需要業主(使用人)分攤的費用，應當公布具體分攤原則和計算方法，接受業主的監督和查詢。
宣傳的形式可以是公告牌、公告欄、服務收費手冊、多媒體終端等。
業主大會成立前，未通過招投標確定的前期物業管理公共服務收費，應在物業銷售(預售)前15個工作日內，由建設單位或物業服務企業持《前期物業公共服務收費審核表》辦理，並到當地物價部門辦理《湖南省服務價格備案證》；業主大會成立前，通過招投標方式確定的住宅前期公共物業管理服務收費標準，經業主大會同意由物業服務企業與業主委員會在合同期內確定的公共物業服務收費執行標準，應由物業服務企業填寫《公共物業服務收費登記表》(見附件3)，報當地物價部門辦理《湖南省服務價格登記證》後執行。
第二十七條物業服務企業按照規定向業主(使用人)收取物業服務費，其他任何單位和個人不得收取同樣的費用。
未經委托人委托，物業服務企業自行提供其他服務的，委托人有權拒絕支付費用。
第二十八條物業服務企業不承擔收取其不提供管理或服務的費用。政府有關部門(單位)和社區應當按照規定向物業管理區域內的業主(使用人)收取費用，並憑合法有效的憑證自行向業主(使用人)收取費用。
第二十九條物業服務企業在物業服務中應當遵守法律法規，嚴格履行物業服務合同，為業主提供質價相符的服務。對同壹物業管理區域內的同壹物業，禁止價格歧視，物業服務企業不得根據業主身份實行不同的收費標準。
物業服務企業不得向進入物業管理區域為約定的業主提供配電、維修、安裝等服務的外來人員收取包括證照費在內的任何費用，也不得向業主(使用人)收取任何未予標明的費用。
第三十條業主應當按照物業服務合同的約定按時足額繳納物業服務費。業主違反物業服務合同逾期不繳納物業服務費的，業主委員會應當督促其按時足額繳納物業服務費；逾期不繳納的，應當按照物業服務合同的約定繳納相應的滯納金，物業服務企業可以依法追償。
建設單位與物業服務企業依法簽訂的前期物業服務合同，經業主大會同意的業主委員會與依法選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同，對業主具有約束力。業主不得以不是合同當事人為由拒絕繳納物業服務費。物業服務企業已經按照合同和有關規定提供服務的，業主不得以未享受或者未接受為由拒絕繳納物業服務費。
第三十壹條物業服務企業將物業服務合同中的部分專業服務分包給其他企業的，不得降低服務質量、減少服務內容和提高收費標準。
第三十二條物業合同當事人應當接受鄉鎮人民政府和街道社區的監督，發生物業服務糾紛時，可以接受其調解。
各級價格主管部門應當會同房產部門，加強對物業服務企業服務內容、質量、收費項目和收費標準的監管。
物業服務企業違反物業收費法律法規及相關規定的，由價格主管部門依據《中華人民共和國價格法》、《價格違法行為處罰規定》、《物業服務收費明碼標價規定》、《湖南省服務價格管理條例》、《湖南省價格監督管理條例》等法律法規和規章予以處罰。
第三十三條價格主管部門、房產主管部門未按照《中華人民共和國價格法》、《物業管理條例》和本辦法對物業服務收費進行管理和監督的，由同級人民政府或者上級價格主管部門、房產主管部門責令改正，並依法對責任人進行處理。
第三十四條本辦法自2065438年7月1日起實施。各級價格主管部門可會同同級房地產主管部門結合本地實際制定實施細則。《湖南省物價局、湖南省建設廳關於印發湖南省物業服務收費管理實施辦法的通知》(湘價服[2004]178號)等與本辦法不壹致的規定同時廢止。
本辦法實施前，已簽訂物業服務合同且尚未到期的，物業服務及其收費標準仍按原合同執行，合同到期後，按本辦法規定執行。
本辦法實施時，尚未成立業主大會且原有服務水平低於本辦法適用的收費標準的，應當相應提高服務水平；收費標準低於本辦法相應服務水平的，在業主大會成立前不得擅自提高收費標準。