案例1
房主被限制交易。
二手房買賣“黃”
2065438+2003年3月19日，與李簽訂房屋買賣合同，約定以315000元購買朝陽路商品房壹套。隨後，陳某按合同約定向阿利支付定金9.5萬元及房款。但當他們委托中介公司辦理過戶手續時，卻得知李名下還有壹套經適房。根據南寧市政府規定，在經濟適用房未辦理上市手續前，李屬於限制交易群體。
想盡快有自己的房子，但李的房子不能過戶，雙方僵持不下。今年3月，將李訴至南寧市興寧區法院，要求解除合同。李返還定金9.5萬元及房款，並按約定支付違約金9.5萬元。
被罰這麽高，李有點慌。但李認為，這套房子不能過戶不是他的錯。他說他不知道自己在江南的房產屬於經適房，因為房子的產權是空白的。他不知道南寧市政府的規定，保障房要辦理上市交易手續後，業主才能交易其他房產。他的房子之所以不能過戶，是因為南寧房產局的政策，而不是他故意不配合。涉案房屋實際上是按照陳某的要求交付給陳某的，陳某應當沒有任何損失，9.5萬元的違約金過高。
對於李的陳述，法院認為，我國的經濟適用房必須符合壹定條件，並辦理相關手續後才能購買。由此可以推斷，李應該知道其名下確實有壹套經濟適用房的事實。這壹事實的直接後果是，本案房屋買賣合同難以實際履行，仍無法辦理房屋轉移登記手續。
法院還認為，從李某積極配合辦理過戶手續的情況看，李某確有出售該房屋的誠意。然而，從陳某交房款到現在已經壹年多了，訴訟中限制房屋過戶的因素還沒有解除，解除限制的時間也不確定。結果法院判決解除雙方房屋買賣合同，9.5萬定金及房款應予返還。至於違約金，李沒有違約的意思，法院判決李支付違約金5000元。
案例2
騙買經適房導致交易擱淺。
賣方被判雙倍定金。
“我看了他的房產證和土地證，知道他在賣經適房。我交了2萬元定金後，就去查檔案了。沒想到會出事。”提起自己兩年前買房的經歷，家住玉林市區的阿玉(化名)苦不堪言。
阿玉說，2065438+2002年8月，她通過中介公司看中了傅在南寧小區的房子。房子是付1997買的，屬於經濟適用房。房子雖然老舊，但價格相對實惠，總價31.5萬元。付還拿出了房產證和土地證，已經符合南寧市保障性住房上市交易的相關規定。她和愛人商量後決定買下它。簽完合同後，她交了兩萬元定金。隨後，她按照約定，繳納了土地使用權出讓金、契稅、個人所得稅等各種費用。辦完這些手續，阿玉和中介公司辦理過戶手續時，卻被房產部門告知，由於傅某在申請購房時提供了虛假身份證明，房屋將被政府回購，無法過戶。
她傻眼了，也就是說她交了2萬元定金，各種稅費1.8萬元都交給了水漂。阿玉與付某交涉，付某稱不能過戶不是他的錯，拒絕退還定金。無奈之下，2013年5月，阿玉夫婦將付某起訴至南寧市江南區法院。阿玉夫婦認為付某違約，要求雙方返還定金4萬元，並支付她各項費用1.8萬元。
對此，付律師表示，房子不能過戶是因為客觀因素。房屋登記機構認為他在購買房屋時存在身份問題，拒絕過戶。他早在1997就買了房子，在那住了18年。沒有其他第三方對該房屋的所有權提出過異議。他在簽訂買賣合同時，有充分的理由認為房屋過戶不存在障礙。他沒有惡意拒絕轉讓所有權。至於他買房子是否違規，政府是否回購，至今沒有處理意見。因此，他沒有違約。而阿玉交的稅只有1，000元，不能退。別人可以退，她也願意配合，所以阿玉的損失沒那麽大。
法院經調查確認，付某在申請經適房時，申報年齡與實際年齡不符，已構成騙購事實。南寧市經濟適用住房建設管理中心作如下處理:市住房保障和房產管理局收回房屋，按原購房價格將原銷售金額返還購房人。
因此，法院認為，支付所有房屋的款項是根本違約，因為購買時提供的信息不真實，導致無法轉移所有權。因付某根本違約，阿玉購房目的落空，阿玉要求雙倍返還定金於法有據，法院予以支持。因雙倍返還定金足以彌補阿玉的損失，法院駁回了阿玉賠償損失的請求。雖然她打贏了官司，但耗時兩年，讓阿玉夫婦感到疲憊不堪。
提醒
名下有經濟適用房。
屬於受限制的貿易集團
據了解，經濟適用房是面向中低收入群體的國家政策性福利住房。自出臺以來，在制度上是有壹定條件的。但過去由於房屋登記信息沒有聯網，確實存在購房人名下有商品房或其他福利房，卻買了保障房的現象。南寧市興寧區人民法院副院長劉告訴記者，今後，南寧市不符合條件買經適房的現象會越來越少。因為目前南寧的房屋登記信息已經聯網，相關部門正在逐步清理回購這些不合格的經適房。
買經濟適用房，先買經濟適用房，再因為條件改善買商品房。只要商品房沒有問題，買家還能放心買這種二手房嗎？劉法官表示，雖然這類群體不能認定為騙買經適房，但南寧市對於既有商品房又有經適房的人，在交易上有限制性規定。根據《南寧市政府關於規範經濟適用住房管理的通知》(南府發[2065 438+00]66號)第九條規定:“退出經濟適用住房或者補交相關差價取得完全產權前，市住房保障部門應當將購房人納入限制登記住房信息系統，限制其登記其他房屋所有權”。這也意味著，名下有經濟適用房的，只有退出經濟適用房或按規定補交差價辦理完全產權手續後，才能出售名下其他房產。
作為買家，如何避免類似糾紛？劉法官建議，買房前，除了查驗賣方所售房屋的產權證等書面文件外，買方可以自行或委托中介公司查詢賣方名下房屋在房產部門的登記情況。了解相關政策，所售房屋是否屬於限制交易的房產。在決定是否購買該房產之前，先搞清楚情況。
本報讀者律師團公益律師潘光偉也建議，購房者在簽訂買賣合同前，應與賣方壹起到房產局查詢賣方名下的房產信息，包括交易房屋是否有抵押、查封、拆遷等產權限制。同時，買賣合同應約定相關細節，如付款時間、交貨時間、稅費負擔、違約責任等。建議買家在過戶前不要給賣家太多錢，以免遇到陷阱時損失更大。
新聞1+1:壹個案例讓妳明白“存款”和“存款”
梁瀟和肖偉打算今年年底結婚，想買壹套婚房。5月14，1日，梁瀟、肖偉與某能源投資公司簽訂認購協議，並支付定金2萬元。梁瀟和肖偉說，在簽認購協議之前，銷售人員告訴他們，房子可以在65438+今年2月之前交付。了解到發貨時間是2015 12 31。因為發貨時間太晚，不符合他們原定的婚期，然後去售樓部要求退款2萬元，被拒絕了。雙方隨後對簿公堂。65438年10月20日，良慶區法院壹審判決，開發商不能證明已告知梁瀟和肖偉具體交房時間，應返還定金2萬元。
(以上回答發布於2015-06-27。目前的購房政策請參考實際情況。)
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