1，1.0住宅地產進入白銀時代，2.0商業地產結構調整在即，3.0產業地產機會凸顯，轉型是藍海；
雖然房地產行業是國家支柱產業，但政府壹直不遺余力地支持實體經濟升級。反哺空間的載體是對產業地產的支撐。
根據馬彪獲得的信息，2020年新增的9000多億專項債務中，投資額最大的三個項目分別是園區建設、交通運輸和城市建設，其中包括鐵路、工業園區、新能源在內的廣義新型基礎設施建設約2400億，而交通、農林水等傳統基礎設施項目總投資接近5000億。
全球資本追求利潤，全球產業轉移的基本邏輯是不斷尋求勞動力、土地、資本、技術等生產要素的價格“窪地”。近年來，隨著中國勞動力成本紅利的消失和中美貿易戰，低端制造業向東南亞、高端制造業回流歐美的產業轉移成為中國實體經濟下行的主要原因之壹，倒逼中國工業走向轉型升級之路。
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2.目前房地產集中度高，中小房企缺乏競爭優勢，轉型是必由之路；
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在剛剛過去的2020年，國內銷售額突破1000億的房企數量首次突破40家，再創新高，大型房企競爭優勢進壹步深化。
龍頭房企保持穩健發展，TOP10房企銷售成交金額集中度達到26.3%，與去年同期基本持平。但隨著企業梯隊的分化和行業競爭的加劇，房地產企業銷售成交金額集中度在TOP100之後並沒有明顯提升。
未來，隨著市場資源向優勢企業集中，中小房企的成長空間將進壹步受限，“三條紅線”將對企業的資金實力和運營管控效率提出更高的考驗。2020年前11個月，年內制定業績目標的36家大型房企中，有近三成完成年度目標在85%-90%之間，另有5家完成目標在85%以下，因此不少中小房企銷售業績承壓。
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3.中小房企固守住宅地產，市場空間越來越窄，盈利模式面臨考驗；
告別暴利時代，盈利能力接近制造業，房地產行業陷入增長瓶頸。今年上半年，房企盈利能力普遍下滑，整體利潤規模出現負增長，利潤率持續下降。甚至壹些原本高利潤的房企也難逃困境，利潤減半，利潤率驟降。
4.中小房企產業轉型是跳出紅海市場的積極選擇，有望在產業升級中切蛋糕；
住宅建設與商業、旅遊、工業、文化等產業互動融合，多元化發展。這樣中小房企的區域發展就找到了基礎。中小型房地產企業還可以圍繞房地產行業開展多元化經營，如物業管理、經濟型連鎖酒店等。
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5、中小房企的產業轉型要從產業生態出發，運籌帷幄，實現戰略與策略的雙重叠代；
目前很多二三線城市的經濟型酒店發展還處於真空狀態，企業要抓住機遇，占領市場。中小房企在酒店管理方面有很大優勢。壹是房地產企業對房屋建築和房地產設備設施非常熟悉，可以保證產品和服務的連續性和統壹性；二是物業管理行業準入門檻低，運營管理成本不高，風險低；第三，物業管理行業在人力資源方面可以與主業相呼應。
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6.中小房企轉型的關鍵在於打磨產品。無論商業地產行業地產，以運營為導向完善產品規劃非常重要；
與房地產相比，工業地產的客戶群更窄，決策更謹慎，對產品和服務的要求也更高。因此，工業地產的開發和運營更加困難和復雜。壹個產業地產項目的開發運營，必須系統解決開發模式、戰略判斷、商業模式、產業定位、產品定位、市場定位、空間規劃、運營策略等關鍵問題。
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7.中小房企轉型必須正視互聯網對實體經濟的沖擊，站在戰略思維的高度謀劃智慧運營；
園區從最初追求自動化，發展到數字化，進壹步深化到智能化。目前，我國公園信息化發展迅速，許多公園已經為數字公園奠定了良好的基礎。因此，智慧園區的建設和運營必須充分利用和優化已建基礎和各項工程，實現與數字園區的全面對接過渡；要抓住當前信息產業經歷重大創新變革的機遇，大力發展智慧產業，推動信息化與工業化深度結合，使信息化成為推動園區工業化、城鎮化、市場化的重要力量，實現園區建設發展思路和理念的全面智慧化。
智慧運營是指借助雲計算、物聯網、大數據、決策分析與優化等新壹代信息技術，以感知、互聯、智能為手段，對園區內的自然資源、社會資源、信息資源、智力資源、分散碎片化的物理基礎設施、信息基礎設施、產業配套設施、商業配套設施進行聚集、重組和運營。通過監測、分析、整合、智能響應等手段，理順運營數據、系統、流程之間的關系，最大限度盤活園區資源，實現園區資源配置的容量和效益最大化和最優化，實現智慧園區建設投入產出、園區功能整體提升和園區社會、經濟、環境可持續發展的良性循環，使園區成為壹個具有良好協調和調控能力的有機整體。
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8.中小房企轉型要多借鑒跨界整合企業的交易策略，摒棄土地、構築物的單壹思維；
融資難、資金短缺是當今房企面臨的最大問題，制約其中長期投資，迫使其尋求跨界轉型。不少房企開啟多元化布局，開拓新的市場和業務，獲得更高的投資回報或分擔主業負擔。房企跨界經營已成趨勢。
中國建設報中國房地產了解到，在城市房地產調控政策下，壹些房企選擇將大筆資金轉移到呂雯房地產蕭條，呂雯房地產成為房地產行業新的動力和突破口。目前已有超過1/3的百強房企進駐呂雯地產，但其短期升值和長期周轉也考驗著房企的運營能力和智慧。特色小鎮以其獨特的文化多樣性，在中國的文化旅遊地產項目中占據壹席之地。
與此同時，農業以休閑度假、鄉村旅遊的形式逐漸深入人心，自身的資源效應和發展潛力已經顯現。此外，政府重視農業產業的發展，從根本上推動了以新型生態小鎮為導向，集“休閑旅遊、文化產業、科普教育、宜居健康”為壹體的“農業+地產”的綜合性新型生態經濟業態的發展。“農業+地產”的新思路也將為房企的特色小鎮項目註入新的活力。
9、中小房企轉型應積極創新現代金融手段；
在美國房地產的巔峰時期，有上千家房地產中介，現在剩下的活躍的估計有100家，都是基金化、金融化的，持有商業地產，通過REITS運作資本。城市化和城鎮化停止後，房地產市場的主旋律壹定會從增量開發轉向存量管理。
比如像上海這種市場化、透明化的地方，地價天價，光是小房企拿地就已經很難了，但是這些中小房企在黃金十年都有小賺，而且都有經驗和資金。我們做什麽呢抱團取暖會是壹個解決辦法。未來可以作為壹些房地產基金的LP，然後這些基金和有實力的房地產企業合作開發土地，進行真正的股權投資。我覺得可能是房地產市場進入下半場後，越來越流行的遊戲。
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10，中小房企轉型千萬不能陷入決策陷阱。讓我們了解壹下諸葛亮馬彪組織的特殊房地產。
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自上世紀90年代末以來，馬彪策劃壹直秉承三四五線城市五類商業地產、10類產業地產的策劃服務，為百貨商場購物中心升級、寫字樓城市綜合體集約化開發、批發市場專業市場改造、步行街特色商業街升級、住宅區配套網點社區商業改造出謀劃策，並代理。為商業+旅遊+文化的融合、養老院升級為智慧健康城市、開發區升級為生態科技園、專業市場升級為商業物流城、城中村舊廠房舊住宅改造為文創新城、古鎮新城改造為特色小鎮、老城改造為產業新城提供戰略規劃和決策顧問。在過去的20+年裏，服務足跡已經到達20昱盛500多個城市，顧問規劃的菜單服務面積超過1500+10000平米。
標脈策劃秉承“專業、專註、專註”的執業精神，以標脈企業的標脈營銷策劃和投資管理為核心，逐步優化特色地產的服務模式。隨著標邁的規劃設計共贏，上海標邁企業與標邁智庫特色小鎮發展，標邁(中國)特色房地產咨詢機構共同組建。攜手知名規劃設計機構啟迪設計建設上海設計院，與中國500強騰訊旗下企鵝新媒體學院結盟，吸收美國、加拿大、英國、澳大利亞、日本、荷蘭的創意精華，致力於為中國商業地產、工業地產的特色提供更多服務策略。