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從法經濟學角度分析我國現行的住房限購令

(1)“限購令”的制定和頒布沒有法律依據

首先,政府出臺規定“限購”沒有立法依據;政府對市場的幹預多為間接規制,如規定市場準入條件、規範市場秩序等,其中價格規制是最直接的手段。比如《中華人民共和國價格法》第三十條規定,在法定的情況下,政府可以對市場交易價格進行必要的調整或者限制。但我國現行法律並未規定政府有權限制交易合同的訂立。

其次,“限購令”的內容沒有法律依據。“限購令”本質上是禁止部分合同的訂立。締約和履行屬於民事基本制度。根據《中華人民共和國立法法》第八條規定,涉及民事基本制度的事項,只能由全國人民代表大會或者其常務委員會制定的法律進行調整,而國務院和地方政府的規範性文件無權處理這些內容。

(2)“限購令”的制定不符合程序規定。

根據相關法律規定,對於涉及行政相對人重大權利義務的事項,在規範性文件出臺前,應當通過座談會、論證會、聽證會等形式聽取各方面意見,確保行政決策的科學性、民主性和合理性。但“限購令”倉促出臺,沒有廣泛征求公眾意見,缺乏嚴格的行政聽證程序的支撐。特別是在我國“抽象行政行為不可訴”的條件下,“限購令”無法接受行政相對人的查詢和司法機關的制衡,無法保護相對人的合法權益。

(三)“限購令”的實施,法律和經濟效果不佳。

“限購令”缺乏適用於已成立但尚未履行的交易合同的具體處理規定,說明政府在制定相關規定時,並未充分評估“限購令”的實施對現有交易活動的沖擊和影響。因此,“限購令”導致了三種糾紛:第壹種是房屋所有權人(即買受人)與買受人之間的合同糾紛;第二類是相對人與房屋登記機關之間的房屋登記糾紛;第三類是以財產分割為主要糾紛的婚姻家庭糾紛。這些糾紛的持續不僅會增加司法實踐部門的壓力,還會影響房地產市場的穩定發展。

此外,“限購令”帶有濃厚的計劃經濟色彩,房價持續高企的主要原因不是消費者,而是土地財政和開發商。但目前的調控措施幾乎都是針對購房者的,很少涉及土地和開發商。延續這樣的調控思路,限購令必然面臨無疾而終的結果。原因很簡單:樓市剛性需求可以抑制,但無法消除。如果不著力從根本上解決制度問題,壹旦“限購令”終止,市場只能報復。這是之前樓市調控留下的教訓。

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