主要特征有：房地產價格波動幅度較大、沒有穩定的周期和頻率、貨幣供應量在房地產經濟系統中短期內急劇增加等。
關於房地產“泡沫”的成因，有以下三個方面：投資者過度投機；消費者及投資者對未來價格的預測偏高；銀行信貸非理性擴張。
壹旦房地產“泡沫”破裂，則可能造成經濟結構和社會結構的失衡、導致金融危機甚至引發政治和社會危機。
理論化定義
壹個最理論化關於房地產泡沫的定義大概是這樣的:“指由房地產投機等因素所引起的房地產價格脫離市場基礎的持續上漲，也就是土地和房屋價格極高，與其使用價值(市場基礎價值不符)，雖然賬面上價值增長很高，但實際上很難得到實現，形成壹種表面上的虛假繁榮。
”也有指出，房地產泡沫，主要就是指“房價比較高，空置率比較高”，房價高得遠離市場和個人需求，空置率高得遠離經濟和社會支撐。
實際上不是房價比較高，而且房價過高，遠遠超出了它的價值和普通人力。
房價的確是房地產泡沫的主要表現，就像股價和整體物價水平壹樣，所以我在回答壹些人的質疑時非常簡單，房地產泡沫就是房價過高，不僅是絕對價位高，而且是相對價位高，高得整個社會無法承受，也許壹兩年可以承受，但長期無法承受。
投資過熱所造成的持續性惡性通貨膨脹可以理解為，而壹個行業的過快增長特別是伴隨著價格的過度虛高就是壹種行業增長的泡沫，但壹些特別重要行業的泡沫(像房地產、汽車和高科技產業)卻能演化為整體經濟的泡沫。
有些產業的泡沫並不是直接通過這個行業的產品價格上漲來表現，如汽車和高科技產業，在出現泡沫時，其自身的價格(產品的價格可以是持續下跌的)並不上漲，但卻必然伴隨著投資和消費需求的膨脹，盡管如此，間接的持續價格上漲卻總是必然出現的，如通過股票價格來顯現。
房地產泡沫的特殊性在於它的泡沫表現壹般是房價與股價同時得到反映，如80年代的房地產泡沫和香港的房地產泡沫，我國現階段房地產股的價格沒有表現主要有兩個原因：壹是整個股市低迷，抑制了房地產股的炒作，二是盡管房地產繁榮，但我國上市的房地產公司業績普遍都不好。
判斷標準
我們把判斷房地產泡沫的標準歸納為“五高”，即投資的持續超高增長，消費的持續超高增長，房價持續大幅攀高或持續居高不下，房地產投資所占比重高及房價收入比明顯偏高。
這“五高”之間壹般是有很強的關聯性的，不僅是高，而且是持續性的“高”。
我們所定義的持續標準是連續2年以上。
而高或超高的界限大致為：所謂投資和消費超高增長是指房地產投資和消費的年增長率超過GDP增長率的2倍以上；而房價高壹是絕對價位高，二是短期內房價增長過快，房價年均增長達到或接近2位數；房地產投資所占比重高指超過25%以上；房價收入比高是指超過6:1甚至是超過8:1。
按以上標準，我國房地產的確出現了泡沫現象，而且在壹些地區還比較嚴重。
我國的房產泡沫形勢投資的持續超高增長
房地產投資已連續三年保持接近或超過20%的增長，且呈現逐年加快的趨勢，據此，可以認為當前房地產投資已出現了較明顯的過熱傾向。
2000年我國房地產投資增長19.5%，2001年上升到27.3%(另據國家統計局景氣月度數據為25.3%)，2002年1-11月增長28.3%。
其中住宅投資增長更快，2000年增長25.8%，2001年上升為28.9%，2002年1-11月為29.5%。
從區域上，東部地區投資過熱則更為明顯，3年分別增長21.7%、25.2%和28.2%，這壹持續三年高達20%的投資增長是在基數較高的狀況下實現的；中西部地區盡管也連續3年保持了高增長，但因為基數低，處於房地產發展的初期，其過高的標準可定為35%-40%以上。
消費的持續超高增長
商品房銷售額增長持續4年保持20%的高增長，其中2000-2002年連續3年增幅達到30%左右，這表明，全國總體住房消費已出現過熱傾向。
1999年商品房銷售額增長23.9%，2000－2001年則分別增長30.1%、29.4%，2002年前11個月增長則繼續加快，達37.4%。
房價持續大幅攀高或持續居高不下
本輪房地產景氣增長中，各地房價普遍上了壹個大臺階，在壹些投資和消費過熱的地方(多數為沿海地區)，房價暴漲，已明顯超出了多數消費者的承受能力(見表2-1-1)。
房價增長在地區間有較大差異，總體是東部省市持續大幅增長，中西部地區中少數地區增長過快，但多數中部地區房價增幅明顯小於全國平均水平。
1997-2002年，商品住宅銷售價格漲幅最快(且均超過30%)的地區有廣西(54.43%)、雲南(53.13%)、遼寧(46.23%)、寧夏(41.68%)湖南(40.38%)、江蘇(37.95%)、山東(37.90%)、上海(37.64%)、河南(32.12%)、陜西(30.67%)和浙江(30.41%)。
在這11個房價漲幅超過30%的地區中，東部有5個、西部有4個、中部僅為2個。
中部地區房價絕對價位和增幅均明顯小於全國，且兩個房價上漲最快的地區都是過去房價過低(特別是河南省)。
價格上漲最多的地區是東部地區和西部地區，東部地區房價漲幅最高的地區集中在華東地區，實際上廣東、北京住房投資和消費過熱在近幾年的價格上升中無法得到真實的反映，這是因為壹是：房價統計不是按加權平均計算的，存在統計上的平均價格偏低的問題；二是：北京、廣東房價絕對價格很高，其大幅漲價在這之前，如北京僅1997年商品住宅的價格便上升了41.59%。
西部地區房價上升最快的地區為陜西、雲南，雲南既是受西部大開發的影響，也是受世界園藝博覽會舉辦的影響。
實際上重慶及四川房價漲幅在這期間並不顯著，但平均值掩蓋了局部地區的房價過快增長，重慶市區和四川成都市房價上漲十分迅猛。
總體而言，從房價上漲過快反映的房地產熱主要集中在北京、華東沿海地區、廣東、遼寧以及西部的重慶、四川成都、陜西西安、雲南等。
房地產投資所占比重高
從房地產投資比重來看，最近幾年來，全國總體上房地產投資占全部投資(不包括集體和個體，下同)的比重不斷上升，已顯示出投資過度傾向。
2002年1-11月房地產投資占全部投資的比重達23.85%，而1998年為17.12%，四年時間提高了6.73個百分點。
投資過度依賴於房地產，對經濟的進壹步增長是壹大隱患，在壹些地區這壹問題變得越來越突出。
投資和經濟過度依賴於房地產的地區多數集中在沿海發達地區和少數西部地區。
整個東部地區2002年前11個月房地產投資占全部投資的比重已超過了30.78%，因此當前東部地區整體上存在房地產投資過度問題。
以北京最高，房地產投資占全部投資的比重高達60.89%，其次是上海(38.5%)、廣東(38.38%)、重慶(33.0%)和遼寧(31.19%)等。
另外，福建(28.08%)、江蘇(23.72%)、天津(23.64%)和四川(23.55%)均超過了20%。
像北京房地產投資占總投資的比重已超過了60%，比上年提高了3.24個百分點，如果住房消費增長明顯回落，將會帶動房地產投資增長大幅回落，從而對經濟增長產生較大影響，其他的如上海、廣東、遼寧和重慶也存在這樣的問題。
這壹指標是衡量壹個地區房地產投資是不是過高的重要尺度，房地產投資和消費的高增長，如果是與投資比重過高相結合的，那麽就可以肯定其存在投資過熱或過度的問題，相反，如果投資所占比重仍然不高，不超過20%，在壹段時間出現投資和消費的高增長，同時價格上升也不是很快，那麽，仍然不能講是過熱，但有可能出現的情況是這些地區內局部地區可能出現過熱，像四川的成都市、陜西的西安市等。
按這壹指標分析，北京、上海、廣東、重慶和遼寧等地房地產投資已明顯出現了過熱的傾向；其他地區過熱出現在局部地區，主要是省會或其他大城市。
房價收入比明顯偏高
目前我國總體上房價收入比明顯偏高，短期內力不足問題將越來越突出。
不少學者用房價收入比來衡量是否存在泡沫，實際上不完全正確，或者不夠全面。
房價收入比高有兩層意義，壹是指由於價格上升比居民收入增長快，導致房價收入比逐年上升，並上升到壹個前所未有的高度；二是指靜態的高，只是表明力不足而已，如壹些經濟不發達的地區，壹套中檔商品房的價格假定為20萬元，但這壹地區人均收入卻相當低，如為3000元，三口之家家庭收入為9000元，那麽此時的房價收入比便高達20倍以上，如果用這壹靜態的房價收入比來衡量這個地區是否存在房地產泡沫，那麽結論是相當的肯定，但實際上在這種情況下不壹定形成泡沫，因為這壹地區可以沒有什麽人來這些商品房，只有當在房價收入比高的情況下，人們在投資或投機的驅動下冒風險大量購置這樣的商品房時，才可能認定是泡沫，即房價收入比必須與高的需求增長率同時發生時，才可能判斷存在泡沫。
也正是沒有看到這壹點，才造成了如壹些人研究得出西部地區泡沫大於東部的結論。
我們認為，目前統計上的房價是壹個不太準確的數據，在許多地方大家都感覺到房價大幅攀升，但統計結果卻增長不多，例如，北京地區這幾年房價仍然是上漲的，但統計結果顯示是下降的，正因為如此，在對房價收入比做縱向比較時要特別小心，如1998年我國絕大多數地區房價收入比都高於目前數據，也許在壹些地區真的如此，但實際情況可能有很大差距。
盡管存在這樣的問題，但做靜態的橫向比較是可以說明問題的。
2002年房價收入比最高的是遼寧省(11.5)，其次為北京(11.0)、雲南(10.6)、上海(9.9)、天津(8.9)和海南(8.9)，在8倍以上的地區有吉林(8.1)、黑龍江(8.1)、廣東(8.0)、陜西(8.7)和寧夏(8.6)(見表2-1-3)。
大致可以認為這些地區或它們的壹些城市房地產呈現過熱的問題。
但這壹指標還要與其他指標結合著看，如統計上的房價是否真正地反映實際房價，而且要與投資和消費增長的情況相結合分析。
綜合以上“五高”標準，目前中國房地產的確存在區域性泡沫現象，這些地區主要集中在東部地區，其中以北京、上海、遼寧、廣東和浙江最為突出。
少數西部地區如重慶、四川、陜西等省市的壹些中心城市也存在壹定的泡沫現象。
我國現狀
中國社科院2010年12月8日發布《住房綠皮書：中國住房發展報告（2010－2011）》。
報告顯示，今年我國大中城市房價泡沫程度偏大，部分城市房價泡沫程度過大。
綠皮書通過對2010年9月全國35個大中城市二類地段（城市壹般地段）普通商品住宅集中成交價的對比分析發現，普通商品住房平均房價泡沫為29．5%，其中有7個城市泡沫成分占實際價格比例在50%以上，11個城市泡沫成分占實際價格比例在30%—50%之間，8個城市泡沫成分占實際價格比例在10%—30%，9個城市泡沫成分占實際價格比例在10%以內。
綠皮書顯示，泡沫指數最高的前七個城市分別是：福州、杭州、南寧、青島、天津、蘭州、石家莊。
這些城市的泡沫成分均占實際價格比例的50%以上。
住宅價格泡沫指數代表實際房價中價格泡沫所占的比例。
泡沫指數越大，說明該城市房價中的泡沫成分越大。
綠皮書指出，房價泡沫指數的預測不可避免地要受到數據準確性的幹擾，而且由於部分城市數據特別是房價數據不完全準確，房價泡沫指數仍有被誇大或縮小的可能，因此不能僅依據房價泡沫大小，去進壹步推斷房價的走向。