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買房要簽多少文件?

買房小技巧:買房要簽多少文件?

買房的流程很復雜。要簽的文件有幾十個,不是幾十個。如果每壹頁的合同和文件都簽了字,甚至會達到幾百。本意是整理合同,但由於簽署不慎造成的隱患太大,所以引申為文件,總結如下:

1.房屋檢查確認

二手房交易大多是通過中介。看房後或看房前,中介會要求購房者簽署看房確認書。名義上是公司要求的,但實際上文件中會有限制購買者權利的內容。比如妳不能通過其他中介來交易這個房子,妳找不到其他中介。如果交了定金,簽字前壹定要審核內容,雖然有些條款是無效的,沒有法律效力。但是對買家來說是個很大的麻煩,因為真的有糾紛,人家有法律事務,業主還要花錢找律師。所以業主要簽字的時候,先看看內容。如果他們想證明工作內容,就告訴他們的經理。如果當天交了押金,可以用押金收據代替。

這種文件在商品房中是不存在的,即使中介公司代理銷售也不會簽字,因為這是以量論英雄。

2.預約簿

二手房沒有認購書,往往是交定金簽合同,告訴購房人不買可以退,但實際合同已經負責。

商品房在期房買賣中主要有認購書,基本屬於預約合同,意思是雙方事先約定以後做某件事,也就是買受人和開發商約定以後簽訂商品房買賣合同,這裏約定簽訂的是壹個動作,而不是壹個結果。如果我同意和妳簽約,那麽我們就必須談合同。如果談不攏,合同還沒簽,預約義務已經履行。預約合同確定了雙方推銷某種東西的義務。我們努力了,但沒有成功。不是因為壹方,而是因為我們都不願意讓步,所以沒有結果。還需要強調的是,沒有約定後期簽訂正式買賣合同,後期也沒有簽訂正式合同的,認購書符合《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的,也可以認定為購房合同。

3.銷售合同

二手房買賣合同可能是三方合同,因為有中介作為中介,也有可能在買賣合同之外單獨有壹個單獨的中介服務合同。二手房合同簽的比商品房快,基本都交了定金。我們強調壹下,中介怎麽說不重要,重要的是合同怎麽寫。如果妳說辦完戶口就搬走,但又不會寫合同,那就要謹慎了;還需要強調的是,二手房不像商品房壹樣有議價空間,合同條款也是可以協商的。有什麽要說的,也要交中介費,讓中介幫忙協調。

商品房買賣合同分為商品房預售合同和商品房買賣合同。前者是賣爛尾樓(期房),後者是賣現房。前者是預售許可證,後者是銷售許可證。從業主的角度來說,主要區別在於房子的現狀和開發商履行義務的期限。相比較而言,前者比後者風險大得多。但在目前的市場生態下,開發商要承擔現房銷售的成本,沒有開發商願意這麽做。連售後包租都在想辦法預售(售後包租只針對現房),更別說正常的房子了。

4.備案合同/網上簽約合同

兩個民事主體簽訂合同後,如何獲得職能部門的認可?也就是他們會在房管局和住建局的要求下再簽,於是就有了二手房的網簽和商品房的備案合同。

二手房網簽合同有什麽用?中介會幫業主砍價。如果業主覺得太貴,不想買,中介會告訴他可以做壹個低網簽價,這樣會少省壹些稅錢,方便交易。

這個網簽價格其實是稅收指導價,房屋交易是市場價,不是通常的政府指導價,因為政府指導價壹般是發改委物價局制定的,這個價格是稅務局確定的,以後買房可以註意壹下。

網簽合同和二手房買賣合同也有區別,尤其是價格。為了減少稅費,比實際購買低很多,多出來的部分折算成家具家電裝修。因為沒有家具家電裝修,所以對於賣家來說有壹些風險:人家關心妳怎麽辦?低稅費還是要在下壹次交易中承擔。雖然現在還在買家身上,但是應該交給國家,還是跑不掉的。

商品房交易叫備案合同,只有經過房管局和住建局備案,官方才承認,然後產權登記和房子的運行才有依據和落地。同樣,這個合同也比購買合同簡單,在上壹篇文章中已經特別提到,這裏不再贅述。

5.收樓確認、物業合同和業主公約

由於篇幅有限,這些文檔不再過度開發,開發者要交兩本書壹張表。這是法律規定的工具。謹慎的開發商會要求業主簽字留存復印件,但實際操作中,即使沒有這份文件,開發商還是要到期交房,因為不交房就要承擔違約責任,要支付違約金,但交易本質上是民事合同。所以,如果業主不認可房屋情況,千萬不要在文件上簽字,尤其是收樓確認書。

物業服務合同、業主公約等。都是為小區的管理準備的。雖然這些文件可能包含對所有業主不利的條款,但簽與不簽的效果是差不多的。物業還是那個物業,管理還是那個水平。如果業主聯合起來,簽訂任何不利的合同,最後都可以通過業委會贏回來。如果他們不團結,即使是最好的合同也可能被浪費。所以看這個合同就夠了,因為個人奮鬥意義不大,因為社區。

#吳向東律師:買房小貼士#

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