買房的流程很復雜。要簽的文件有幾十個，不是幾十個。如果每壹頁的合同和文件都簽了字，甚至會達到幾百。本意是整理合同，但由於簽署不慎造成的隱患太大，所以引申為文件，總結如下:
1.房屋檢查確認
二手房交易大多是通過中介。看房後或看房前，中介會要求購房者簽署看房確認書。名義上是公司要求的，但實際上文件中會有限制購買者權利的內容。比如妳不能通過其他中介來交易這個房子，妳找不到其他中介。如果交了定金，簽字前壹定要審核內容，雖然有些條款是無效的，沒有法律效力。但是對買家來說是個很大的麻煩，因為真的有糾紛，人家有法律事務，業主還要花錢找律師。所以業主要簽字的時候，先看看內容。如果他們想證明工作內容，就告訴他們的經理。如果當天交了押金，可以用押金收據代替。
這種文件在商品房中是不存在的，即使中介公司代理銷售也不會簽字，因為這是以量論英雄。
2.預約簿
二手房沒有認購書，往往是交定金簽合同，告訴購房人不買可以退，但實際合同已經負責。
商品房在期房買賣中主要有認購書，基本屬於預約合同，意思是雙方事先約定以後做某件事，也就是買受人和開發商約定以後簽訂商品房買賣合同，這裏約定簽訂的是壹個動作，而不是壹個結果。如果我同意和妳簽約，那麽我們就必須談合同。如果談不攏，合同還沒簽，預約義務已經履行。預約合同確定了雙方推銷某種東西的義務。我們努力了，但沒有成功。不是因為壹方，而是因為我們都不願意讓步，所以沒有結果。還需要強調的是，沒有約定後期簽訂正式買賣合同，後期也沒有簽訂正式合同的，認購書符合《商品房銷售管理辦法》第十六條規定的，也可以認定為購房合同。
3.銷售合同
二手房買賣合同可能是三方合同，因為有中介作為中介，也有可能在買賣合同之外單獨有壹個單獨的中介服務合同。二手房合同簽的比商品房快，基本都交了定金。我們強調壹下，中介怎麽說不重要，重要的是合同怎麽寫。如果妳說辦完戶口就搬走，但又不會寫合同，那就要謹慎了；還需要強調的是，二手房不像商品房壹樣有議價空間，合同條款也是可以協商的。有什麽要說的，也要交中介費，讓中介幫忙協調。
商品房買賣合同分為商品房預售合同和商品房買賣合同。前者是賣爛尾樓(期房)，後者是賣現房。前者是預售許可證，後者是銷售許可證。從業主的角度來說，主要區別在於房子的現狀和開發商履行義務的期限。相比較而言，前者比後者風險大得多。但在目前的市場生態下，開發商要承擔現房銷售的成本，沒有開發商願意這麽做。連售後包租都在想辦法預售(售後包租只針對現房)，更別說正常的房子了。
4.備案合同/網上簽約合同
兩個民事主體簽訂合同後，如何獲得職能部門的認可？也就是他們會在房管局和住建局的要求下再簽，於是就有了二手房的網簽和商品房的備案合同。
二手房網簽合同有什麽用？中介會幫業主砍價。如果業主覺得太貴，不想買，中介會告訴他可以做壹個低網簽價，這樣會少省壹些稅錢，方便交易。
這個網簽價格其實是稅收指導價，房屋交易是市場價，不是通常的政府指導價，因為政府指導價壹般是發改委物價局制定的，這個價格是稅務局確定的，以後買房可以註意壹下。
網簽合同和二手房買賣合同也有區別，尤其是價格。為了減少稅費，比實際購買低很多，多出來的部分折算成家具家電裝修。因為沒有家具家電裝修，所以對於賣家來說有壹些風險:人家關心妳怎麽辦？低稅費還是要在下壹次交易中承擔。雖然現在還在買家身上，但是應該交給國家，還是跑不掉的。
商品房交易叫備案合同，只有經過房管局和住建局備案，官方才承認，然後產權登記和房子的運行才有依據和落地。同樣，這個合同也比購買合同簡單，在上壹篇文章中已經特別提到，這裏不再贅述。
5.收樓確認、物業合同和業主公約
由於篇幅有限，這些文檔不再過度開發，開發者要交兩本書壹張表。這是法律規定的工具。謹慎的開發商會要求業主簽字留存復印件，但實際操作中，即使沒有這份文件，開發商還是要到期交房，因為不交房就要承擔違約責任，要支付違約金，但交易本質上是民事合同。所以，如果業主不認可房屋情況，千萬不要在文件上簽字，尤其是收樓確認書。
物業服務合同、業主公約等。都是為小區的管理準備的。雖然這些文件可能包含對所有業主不利的條款，但簽與不簽的效果是差不多的。物業還是那個物業，管理還是那個水平。如果業主聯合起來，簽訂任何不利的合同，最後都可以通過業委會贏回來。如果他們不團結，即使是最好的合同也可能被浪費。所以看這個合同就夠了，因為個人奮鬥意義不大，因為社區。
#吳向東律師:買房小貼士#