經濟適用房無疑是目前住房租賃市場的C位。從中央到地方壹系列政策的密集出臺，讓保障性租賃房走上了發展的快車道。
租賃市場的發展離不開金融的支持。對於從業者來說，明確保障房的主要融資渠道及其各自的屬性非常重要。
麥點空間租賃現梳理主要住房租賃融資渠道(基礎設施類REITs、類REITs、公司債)及代表性案例如下：
基礎設施REITs
REITs(房地產投資信托基金)——房地產信托投資基金是以房地產為基礎資產的標準化金融產品。
2021年6月29日，國家發改委發布《關於進壹步做好基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)試點工作的通知》號文(發改投資[2021]958號)，正式將保障性租賃房納入基礎設施REITs發行的行業範圍。
此前，基礎設施REITs試點優先支持基礎設施短板項目，鼓勵新的基礎設施項目試點。主要包括：
1.倉儲和物流項目。
2.收費公路、鐵路、機場和港口項目。
3.城市汙水垃圾處理及資源化利用，固體廢物危險廢物醫療廢物處理，大宗固體廢物綜合利用項目。
4.城市供水、供電、供氣和供熱工程。
5.數據中心、人工智能和智能計算中心項目。
6.5G、通信鐵塔、物聯網、工業互聯網、寬帶網絡、有線電視網絡工程。
7.智能交通、智能能源和智能城市項目。
8.鼓勵國家戰略性新興產業集群、高新技術產業園區和特色產業園區開展試點。
代表性案例1
深圳人才安珠集團REITs項目
據深圳市人才住房集團有限公司相關負責人介紹，該項目的基礎資產為位於深圳市核心區域或地段的4個項目，均已取得保障性租賃房認證，整體入住率99%，涉及保障性租賃房1830套，建築面積13.47萬平方米，評估資產價值約11.58億元。項目產權清晰，具有持續穩定的現金流，能夠滿足發行REITs的收益率要求。
據相關負責人介紹，“北京、上海、重慶等地的保障性租賃房REITs試點正在推進。預計未來將出現更多的保障性租賃房REITs，監管部門將在試點過程中繼續加快審核標準化進程和完善相關配套政策，推動保障性租賃房REITs市場建設，建立保障性租賃房制度發展新模式。”
類房地產投資信托基金
目前國內還沒有嚴格的REITs相關法律法規，現在市場上發行的產品都部分符合國外成熟市場的REITs標準，因此被稱為類REITs產品。
代表性案例2
國家-北京保障房中心公租房資產支持專項計劃
2021年8月18日，我國首只公租房REITs產品——“國家開發銀行-北京保障房中心公租房資產支持專項計劃”(以下簡稱專項計劃)成功發行，開啟了公租房REITs的新篇章。
國家開發銀行和北京金控集團是“國家開發銀行-北京保障房中心公***租賃住房資產支持專項計劃”的統壹協調人。國家開發銀行和北京金控集團為專項計劃管理人和主承銷商，北京保障房中心為專項計劃資產服務機構，基本建設投資引導基金為基金管理人。標的資產為北京保障房中心持有的公租房。該專項計劃優先級證券評級AAA，期限18年，發行規模4億元。
作為國內首個公租房REITs產品，該專項計劃得到了證監會、上交所等主管部門的悉心指導，以及北京市政府和各級單位的高度重視和大力支持。為公租房資產融資涉及的各個環節找到了出路，為法律合規做出了有益的探索
該專項計劃具有諸多創新特點：以市場化方式創新性地使用REITs作為融資工具，有效盤活了公租房資產存量，提高了公租房依靠自有現金流進行融資的能力；資產的評估價值決定了公租房的融資規模，提高了公租房資產依靠自身價值進行融資的空間；只付息不還本的產品結構，減輕了公租房企業的償債壓力。
類REITs融資提高了公租房企業的融資能力，加強了對中低收入家庭住房的支持，對拓展保障性安居工程融資渠道，促進住房租賃市場健康持續發展，建立“多主體供應、多渠道保障、租購並舉”的住房制度具有重要的指導和示範意義。
公司債
企業債券是指股份公司在壹定時期內以追加資本發行的借款憑證。與銀行貸款的間接融資方式相比，企業債券作為資本市場直接融資的壹種，具有壹定的成本優勢。
據麥點不完全統計，2021年，住房租賃專項公司債***發行16只，累計發行金額372.62億元。發行人絕大多數是房企，包括萬科、華潤、保利等大頭房企。
代表性案例3
北京首都創業集團5億元住房租賃專項公司債券
今年4月15日，北京首都創業集團股份有限公司發布公告稱，已成功發行2023年公開發行住房租賃專項公司債券(面向專業投資者)(第二期)。
其中，債券本金金額為5億元，票面利率為3.18%，期限為3年。
代表性案例4
北京經濟適用房中心有限公司
公司15億元公司債券
北京保障房中心有限公司也於近日公開發行公司債券。
據悉，本期債券發行規模不超過15億元(包括15億元)，票面利率為3.09%。
根據募集說明書，北京市保障房中心此次面向專業投資者發行的債券，期限不超過25年(含25年)，債券為固定利率債券，票面利率將根據網下詢價簿記結果，由發行人與主承銷商協商確定。付息方式采用單利計息，付息頻率為按年付息，債券到期壹次性償還本金。
北京市保障房中心此次發行債券募集的資金將用於償還到期債務、補充流動資金、項目建設及運營等適用的法律法規允許的其他用途。
想要大力發展保障性租賃住房，金融支持必將是市場主體需要迫切解決的問題之壹。
2021年7月，國務院發布了《關於加快發展保障性租賃住房的意見》(國辦發〔2021〕22 號)，明確提出要進壹步加強對保障性租賃住房項目的金融支持，支持銀行長期貸款，支持租賃企業發行企業債券、公司債券、非金融企業債務融資工具等公司信用類債券等。同時國家及地方已經陸續將保障性租賃住房納入 REITs 的試點範圍內。
未來，隨著REITs試點的不斷推進，市場化運作的租賃住房也有望被納入REITs的範疇之中，成為中國REITs的又壹個藍海。
目前，住房租賃企業迫切要做的就是發揮市場主體優勢，強化運營能力，拓寬融資渠道，靜待政策東風。
相關問答：設備融資租賃1000萬元是啥意思？ 1.融資租賃是指：由企業選定設備我們根據企業的選擇購買設備購買後，將設備直接租給企業企業按期償還出租方設備租金租金償還完畢，將設備所有權轉移給企業2.比如說我要花1000萬買設備，去銀行借款獲取授信，首先需要抵押物或質押物，還款方案單壹，且占用個人或者企業的信貸額度，意思就是說我借了這1000萬，如果我發展還需要資金就可能會拒批因為銀行會評估我的還款能力，而且有這樣那樣的條件等等。並且這 1000萬的借款，還款形式單壹會讓新興企業現金流壓力變大。3.第壹條，融資租賃為表外業務，不會影響其他金融借貸，說白了就是不會上征信；第二條，融資租賃設備成本更低，年限更長壓力更小，門檻比銀行低；第三條，還款方式自由，靈活度高，都是債務但是變通的余地大。相關問答：什麽是融資租賃？在參與融資租賃業務的過程中，諸多出租人面臨著租金無法收清、租賃物又無法取回或處置，從而承受巨大損失的情況。為更清晰、更明確地了解融資租賃項目中蘊含的法律風險，並更好地對風險進行應對，筆者通過查詢融資租賃有關的專業書籍和資料，結合在實際辦理融資租賃項目案件過程中發現的較為典型的情況，按照融資租賃合同簽訂前、履行中、發生糾紛後三個階段，對出租人在融資租賃項目中的相關風險進行整理和總結，並提出風險防範建議，希望可以對相關人士提供些參考。
壹、我國融資租賃業務出租人常見法律風險
1融資租賃合同簽訂前的常見風險
1、承租人提供虛假材料，導致出租人認識錯誤
為獲取出租人的信任，獲得融資款，部分承租人可能提供虛假的資質證明、財務資料、資產證明材料以應對出租人對其進行的調查，甚至存在部分承租人虛構項目、提供虛假合同和發票等材料以騙取融資款，而有些材料並非可以很容易分辨真偽。出租人根據承租人提供的虛假材料，很可能對其申請融資租賃的項目、經濟實力或資質等情況產生錯誤認識，從而通過了項目申請並發放融資款，造成後續的壹系列風險。
2、出租人對風險不夠重視，導致選擇的承租人不具備適當資質和能力
有些出租人對風險不夠重視，單位內部沒有建立完善的資信審查和風險管理機制，存在只看重項目數量而忽視質量、對資信審查不深入或存在“形式主義”、忽視對承租人財務狀況和償債能力審查和判斷等情形，而業務人員通常為了追求銷售業績，會想盡壹切辦法促成項目成交。這種對風險的忽視導致進行業務合作的承租人資信狀況和能力良莠不齊，甚至有些承租人並不具備履行債務和良好運營的能力，加大了出現“壞賬”等融資風險的幾率。
3、融資租賃合同要件欠缺，導致融租租賃關系存在瑕疵[1]
在融資租賃合同訂立的過程中，由於部分出租人的法律知識欠缺或企業內部監管不規範，可能發生只有融資租賃合同而沒有租賃物買賣合同、租賃物買賣合同沒有履行、租賃物買賣合同中的標的物在融資租賃合同中沒有明確載明、租金未明確約定等情況，這就導致融資租賃合同的法律關系可能會被認定為“名為融資租賃實為借貸”。壹旦融資租賃合同被認定為借款合同，對出租人存在較為明顯的不利影響：首先，承租人不必向出租人支付租金，而是僅需償還購買租賃物的款項本金及利息，而利息可能由原來約定的手續費、利息、逾期利息等折算得出，如果統合計算的利息超過法定比例，則超出部分將無法受到保護，這樣計算得出的利息通常少於按融資租賃業務計算得出的收益[2]；其次，租賃物的所有權將屬於承租人，不必再退還給出租人，此時無法再以租賃物保障出租人的債權；再次，為融資租賃債權設立的擔保措施，因主合同法律關系不同，存在被認定無效的風險，等等。這樣，不僅違背當初訂立融資租賃合同的初衷，還可能給出租人造成較大損失。
（圖片引自網絡）
2融資租賃合同履行過程中的常見風險
1、承租人不按合同約定支付租金
這是融資租賃項目中最為常見也是影響最大的法律風險，由於融資租賃項目的租金支付周期通常較長，且部分項目的設立及運行會受到國家或地方政策的影響，承租人在項目運行過程中因各種原因出現延遲支付或無法繼續支付租金的情形並不鮮見。例如：光伏發電類項目的收益很大程度上需要依靠國家的補貼，但實踐中，存在應發放的補貼被拖欠的情形，導致承租人無法足額支付相應的租金；基礎建設類項目可能由於天氣、政策等因素導致工期延誤、無法完工；生產類項目的收益可能明顯受到市場影響，從而導致收入低於預期等。這些都會導致承租人無法按照融資租賃合同的約定按時足額支付租金，甚至後續經營存在困難，阻礙整個項目的進行。
此外，融資租賃合同通常會約定如果承租人欠付租金，需要承擔逾期利息或罰息，而逾期利息或罰息的計算標準通常遠高於原本約定的正常履約利息。那麽，如果承租人系因資金持續不足而不能支付租金，則壹旦出現逾期，資金缺口可能將不斷擴大，支付租金的能力亦可能進壹步降低。
2、承租人不妥善保管租賃物造成租賃物的毀損或滅失
在融資租賃項目中，租賃物的所有權雖然屬於出租人所有，但實際占有和使用租賃物的是承租人[3]，出租人對租賃物的管理存在壹定的難度。如承租人不盡妥善保管義務[4]，造成租賃物的毀損或滅失，即使出租人仍可以要求承租人支付租金[5]，但此情況必然將損害出租人對租賃物的所有權，從而使出租人減少或喪失通過租賃物對其債權的保障，極有可能造成經濟損失。而且，租賃物不再存在，對於發生糾紛時融資租賃關系是否成立的認定也可能造成壹定障礙，加劇了出租人的風險。
3、承租人擅自處分租賃物
鑒於融資租賃項目中租賃物的所有權與使用權相分離，出租人雖然享有租賃物的所有權，但租賃物的占有、使用和收益都屬於承租人享有，管理也由承租人負責，即租賃物實際在承租人的控制之下。雖然法律禁止承租人擅自處置租賃物，但出租人很難確保承租人壹定不會發生對租賃進行出售、轉租、抵押等行為，而上述行為壹旦發生，即便《民法典》為出租人設置了救濟方式[6]，但仍可能侵害出租人對租賃物的所有權——特別是在承租人擅自轉讓租賃物的情形中，如租賃物被第三人善意取得，將導致出租人徹底喪失租賃物的所有權，即便可以向承租人追償，也會額外耗費大量精力和財力，加之如果承租人無力賠償，將進壹步給出租人造成更大損失。
4、承租人不按約定將收取的費用存入監管賬戶（以電站類項目為例）
在承租人系以收費方式獲取收益的融資租賃項目中，出租人通常會與承租人約定設立監管賬戶，用於存放融資款及承租人收取的費用，以保障出租人的債權。以電站類項目為例，監管賬戶中存放的即為承租人收取的電費，出租人會要求承租人將電費收費權質押給出租人，並將售電收入支付至監管賬戶。但實踐中，承租人不履行該項義務，采取各種方法（例如要求用電人將電費支付至其他賬戶、通過現金或票據等方式支付給承租人等等）避免電費進入監管賬戶的情況並不少見，甚至有些項目的監管賬戶中始終沒有電費收入，以致此質押方式成為“壹紙空文”。
實踐中，電費收費權財產價值的實現，更多取決於應支付電費壹方的財務能力和履行意願，在電力發電企業與電網經營企業或電力用戶的供電法律關系中，如果電費未能按時足額支付，由於合同的相對性，出租人難以直接對承租人的債務人，即實際購電人提出要求。如果支付電費的壹方沒有將電費支付至監管賬戶，而是以其他方式與承租人私下結算，而承租人又不主動告知和履行將電費存入監管賬戶約定的，出租人很難實現相應的權利，甚至難以知情。
5、承租人資產及監管賬戶被法院因其他案件而查封、凍結
在承租人與第三方發生糾紛的情況下，法院可能因其他案件將融資租賃項下的租賃物及監管賬戶作為承租人的資產予以查封。雖然出租人此時可以通過向法院申請復議或執行異議等方式進行救濟，但接受復議或執行異議的法院作出回復的時限及結果均無法預測，存在較大的不確定性。而且，如果出租人對查封事宜並不知情，承租人也沒有主動告知，很可能發生租賃物被處置而債權無法通過監管賬戶得到保障的情形。
3 糾紛發生後的常見風險
1、刑事立案難度較大
如果出租人認為某壹融資租賃項目糾紛涉嫌刑事犯罪（多為合同詐騙罪），由於與融資租賃有關的刑事案件多數存在刑民交叉的特征，公安機關在接受報案時，大多傾向於告知被害人通過民事訴訟的方式進行救濟。即使案件構成犯罪的線索和證據都比較齊全和明顯，公安機關也可能以各種理由拒絕接收案件（可能是出於防止錯誤幹涉經濟活動或其他考慮），因此，如果在融資租賃的項目中發生涉嫌合同詐騙罪等情況，通過公安機關追究承租人刑事責任的難度較大。
2、承租人提供的擔保難以有效彌補損失
融資租賃項目中，出租人通常會要求承租人提供壹定的擔保，以盡可能減少因承租人違約給出租人造成的損失，比如設置保證人、設立抵押、股權質押等。但實踐中，當承租人發生違約情形時，時常發生擔保措施無法彌補出租人損失的情形。例如，自然人保證人通常保證能力極弱，能夠承擔的責任微乎其微；法人保證人通常與承租人有關聯關系，承租人出現風險時，保證人的保證能力也經常不足；抵押物多處於承租人控制範圍內，如果抵押人拒絕履行義務或者抵押物毀損、滅失，出租人很難通過行使抵押權以彌補自己的損失；股權質押通常是承租人的股東將其持有的承租人股權質押給出租人，但當承租人經營出現困難或資金存在缺口時，其股權的價值將隨之降低甚至沒有價值，且股權難以變現，難以彌補出租人的損失。
不動產作為較穩定、所有權較明確的財產，是比較常見的用於擔保的財產之壹，也是最穩妥的擔保財產，但實踐中也存在壹定問題，筆者曾遇見以下幾種情況：（1）為了使出租人認為不動產的價值足以擔保融資租賃項目的債權，承租人可能會提供估價結果較高的評估報告作為憑證，以獲取出租人的信任，達成融資的目的，不乏有承租人與評估公司串通擡高估價結果的情況。由於出租人不具備估價的專業知識，對於抵押不動產所處地區的房價不能很好地了解及預測變化規律，故很難發現其中的問題，只能依賴評估報告的結論，只有當發生糾紛時才能發現抵押的不動產價值可能遠遠低於承租人應當承擔的債務；（2）有些不動產在抵押前已經出租給第三人，第三人對不動產亦進行了實際占有，在處置不動產時可能會對處置進程不配合甚至故意阻礙，導致不動產難以處置；（3）如果未能將不動產通過拍賣的方式變現，只能通過以物抵債實現債權時，出租人可能需要支付合法租戶的裝修補償才能處置不動產，而且需要替抵押人墊付稅款才能完成過戶、取得不動產的所有權，特別是商業、工業用地的稅款非常高，這對於債權已經無法得到清償的出租人來說又增加了巨大負擔。此外，有些地方對不動產有限購政策，如果有多個不動產同時進入以物抵債，出租人是否能夠接受抵債不動產亦存在不確定性。
二、法律風險防範建議
1簽訂融資租賃合同前
1、建立完善的項目審查機制，對承租人的基本信息、信用、能力、負債情況及擬融資項目本身的合法性及可行性進行詳細調查評估，謹慎決策，減少因不良項目或不良承租人造成的風險。
2、增強對承租人提供材料真實性的審核，例如通過查詢發票編碼、與承租人的管理人員或合作夥伴進行訪談、要求承租人出具相關承諾等方式，盡可能保證材料的真實性。
3、確保融資租賃合同具備法定要件，同時根據已有項目及案件反映出的問題，不斷增補和完善主合同及配套合同文本的條款內容，保證出現爭議時能夠依據合同文本最大程度維護債權人的利益。
4、加強對擔保措施的約定，例如：若項目中存在收費權質押，建議采取有效措施加強對收費權的監控，保障收費權質權可以順利實現。以電費收費權為例，可以在設立收費權質押的同時，采取要求出質人提供其及實際購電人出具的書面承諾或通過與承租人（出質人）、購電人簽訂三方協議的方式，降低無法監控電費收入的風險——書面承諾或三方協議的主要內容應至少包括：（1）購電人已經知悉出租人電費收費權質權的存在，知曉應將電費收入支付至指定的監管賬戶及出租人依法享有優先受償權等事宜；（2）購電人將遵守與售電人（即承租人）購電合同的約定，全面履行購電義務；（3）購電人保證將應付電費劃轉到售電人在指定銀行開立的監管賬戶；（4）當承租人未能清償債務時，根據出租人的通知，將應付電費直接劃匯到出租人指定的賬戶；（5）若購電人違反承諾或約定，應當承擔壹定的違約責任等。
2 履行融資租賃合同過程中
1、加強對租賃物的監管，建立完善的租賃物跟蹤機制，確保租賃物存在且出租人始終享有融資租賃項目中全部租賃物的所有權
可以考慮如下方式：在直租的項目中直接參與到租賃物的購買及收貨的各個環節，確保租賃物及時購買、收貨並實際投入使用；在售後回租的項目中，確保租賃物確實實際存在、承租人有權處分租賃物並及時辦理租賃物所有權的變更登記手續（如需），確保租賃物的所有權轉移給出租人。
2、采取有效措施明示租賃物所有權，降低租賃物被第三人善意取得的風險
可以考慮采取在租賃物明顯處作出標記、要求承租人將租賃物抵押給出租人並依法設立抵押登記、設置遠程攝像監控、設置GPS定位等方法，保證出租人能夠在項目運行過程中有效掌握租賃物的情況，提高承租人擅自處分租賃物的難度，降低出租人喪失租賃物所有權的風險。
3、完善租後管理機制，采取現場檢查的方式，及時並直觀地了解、核查和反饋承租人、擔保人及租賃物/抵押物的狀況
租賃項目壹般都是中長期項目，因此對項目和承租人狀態的及時把握十分重要，良好的租後管理可以有效預警風險工作，提高租賃資產質量，保障租賃資產安全。出租人可以采取定期或不定期的方式對承租人進行現場檢查，著重對承租人的經營和財務情況、租賃物的使用情況、擔保人的經營和財務情況以及抵押物和質押物的情況進行關註，並將檢查的內容及檢查過程中發現的情況詳細記錄並妥善留存，由檢查人員簽字（最好被檢查方也可以簽字蓋章），最終將檢查情況進行匯總分析。這樣既可以及時評價承租人是否存在違約行為或違約可能性，又可以為日後可能出現的糾紛保留有利證據。
三、風險發生後的救濟措施
1盡快與承租人及保證人溝通並發送書面文件主張權利
在發現承租人發生欠付租金或可能欠付租金的情形後，為避免損失擴大，出租人應盡快與承租人溝通，確認實際情況及後續的支付計劃，並根據實際情況決定後續的行動。在溝通的同時，建議同時向承租人及保證人發送書面文件（公司催款函或律師函等，註意保留發送和送達憑證）正式主張實現債權，對承租人進行提醒和警示，也可以作為日後主張權利的依據。
2 全面搜集有利證據和信息
在承租人發生違約情形後，無論其系因臨時資金不足還是長期性資金鏈斷裂而導致違約，出租人均應作好充分的準備，將與該項目的有關的材料整理分析，並在後期與承租人及保證人的溝通中不斷收集對己方有利的證據和信息，隨時做好提起訴訟的準備。
3 確定訴訟請求
融資租賃項目通常使用出租人提供的格式合同，合同中有時會約定承租人違約時，出租人有權要求承租人立即支付全部租金及解除合同並收回租賃物。但根據《最高人民法院關於審理融資租賃合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（2020年修正）第十條第壹款“出租人既請求支付合同約定的全部未付租金又請求解除融資租賃合同的，人民法院應告知其依照民法典第七百五十二條[7]的規定作出選擇”之規定，出租人在提出訴訟請求時，需在“解除合同並取回租賃物”和“要求承租人支付全部租金”之中選擇其壹。因此，出租人需要全面衡量“解除合同並取回租賃物”和“要求承租人支付全部租金”兩種選擇的利弊，選擇最有利於實現權利的方案。
4確定有管轄權的審判機構
融資租賃合同中通常會約定管轄法院為出租人住所地的人民法院，因此，確定訴訟請求後，可以根據訴訟請求的標的額，確定對應的管轄法院。
5及時提起訴訟並申請財產保全
大部分融資租賃糾紛案件的起因是由於承租人出現財務困難，導致無法支付租金。因此，在出租人提起訴訟前，承租人就已經發生欠付租金的情形，且承租人可能負有其他債務甚至已經因其他案件導致財產被采取保全措施。因此，為最大程度保障出租人采取司法程序後得到的裁判文書具有可執行性，有必要及時采取司法程序並申請財產保全，對租賃物、承租人及保證人的財產采取必要的查封、凍結措施且順序靠前。但申請保全的同時應當謹慎提供保全線索，衡量風險，避免錯誤申請保全。
6壹旦發現租賃物/抵押物因其他案件被采取保全或執行措施，及時采取有效的法律手段救濟權利
1、如出租人發現租賃物因其他案件被錯誤保全，根據被保全時階段的不同，可以采取如下方式救濟：
（1）如果租賃物是在案件的訴前或訴訟中的保全階段被其他債權人查封、凍結的，可以按照《民事訴訟法》第壹百壹十壹條[8]及《最高人民法院關於適用<中華人民***和國民事訴訟法>的解釋》第壹百七十二條[9]的規定，通過申請復議的方式維護自己的權利；
（2）如果租賃物是在案件的執行階段被錯誤執行的，可以根據實際情況，按照《民事訴訟法》第二百三十二條[10]、第二百三十四條[11]的規定，以向法院提出書面異議的方式維護自己的權利。
2、如出租人發現抵押物因其他案件被在先采取保全或強制執行措施，可以采取如下方式救濟：
（1）通過出租人案件的執行法官協調首封法院將抵押物移交給出租人案件的執行法院處置；
（2）向首封法院申請就抵押物的處置所得財產優先受償[12]。
以上為筆者在結合融資租賃有關理論及相關融資租賃項目實際案例的基礎上，經過梳理和總結，得出的融資租賃項目中需要關註的法律風險及其防範和救濟建議，希望可以給行業相關人士提供壹些有價值的思路和建議。