什麽是REITs，REITs有什麽用？

日前，公募REITs(房地產投資信托基金)市場新增，華夏北京保障房中心出租的REITs(簡稱華夏北京保障房REITs)獲得中國證監會註冊核準，成為國內公租房領域首只公募REITs。所以今天，邊肖在這裏為大家梳理壹下基金的相關知識。我們來看看吧！

租賃住房REITs加速擴張

近年來，我國不斷推進保障性租賃房制度建設。在業內人士看來，建設保障性租賃房是新形勢下我國住房制度改革的又壹新探索，是解決大城市住房結構性問題的重點，是優化房地產租賃供需平衡、促進房地產行業健康穩定發展的有效手段。

推出保障性租賃房REITs，有利於盤活存量資產，回收新建保障性租賃房項目建設資金，促進形成投融資良性循環，對保持房地產市場平穩健康發展具有重要作用。

具體來看，獲批的華夏北京保障房REIT是由北京保障房中心有限公司作為原始所有人，中信證券作為專項計劃(ABS)管理人，華夏基金作為基金管理人發起的基礎設施類公募。該項目的基礎資產為北京市海澱區龍文嘉園和北京市朝陽區西嶽尚軍的兩個公租房項目。

據悉，龍文家園項目和西嶽尚軍項目分別於2015和2018年投入使用，樓齡短，物業品質好，小區生活配套齊全，交房標準較高，出租率高。它們是北京具有代表性的公租房項目。經過近幾年的培育和完善管理，兩個項目已進入穩定運營期，總估值約為11.51億元。該項目的回收資金將主要用於北京焦化廠剩余土地房建項目。

此前，首批兩只保障性租賃房REITs已於7月29日首批獲批，分別是紅土創新深圳人才住房REITs和金鐘廈門住房REITs。因此，華夏北京保障房REIT成為國內第三只租賃住房類REIT產品。

更重要的是，由於華夏北京保障房REITs的基礎資產是兩個公租房項目，這意味著公租房首次納入公募REITs，對於進壹步盤活存量資產具有重要意義。

華夏基金基建及地產投資部行政總裁莫壹凡表示，保障房租賃REITs的落地符合“房住不炒”的長期政策，是金融支持解決新市民、年輕人等群體住房困難的重要舉措。通過盤活保障性租賃房存量資產，更好地支持住房保障體系建設，形成投資良性循環，增加保障性租賃房市場供給，更好地解決民生問題。

“此外，公募REITs作為國內資本市場的重要創新產品，吸引社會資本積極參與保障性租賃房成熟資產投資，有助於保障性租賃房相關投資運營主體盤活存量資產，加快保障性租賃房建設，提高保障性租賃房有效供給；也有助於形成國內保障性租賃房的市場化定價基準；也有助於推動保障性租賃房服務模式向市場化、專業化轉變。”莫壹凡說。

政策供給為發展奠定堅實基礎。

在我國公募REITs穩步推進的背景下，保障房推廣REITs得到了監管和政策的大力引導和支持。截至8月10，全市場已上市發行的公共基礎設施類REITs * *有14只，總發行規模5465438+4300萬元，總市值628.24億元。從資產類型來看，包括高速公路、工業園區、倉儲物流、汙水處理、垃圾處理項目，以及等待正式出售的保障性租賃房項目。

今年以來，REITs正式進入發展快車道。5月25日，國務院辦公廳發布《關於進壹步盤活存量資產擴大有效投資的意見》，提出促進基礎設施領域房地產投資信托基金(REITs)健康發展；進壹步提高推薦和審核效率，鼓勵更多符合條件的基礎設施REITs發行上市。

隨後，5月27日，證監會、發改委聯合發布《關於規範和做好保障性租賃房試點發行中房地產投資信托基金(REITs)工作的通知》，推動保障性租賃房REITs業務規範有序發展。《通知》提到，鼓勵凈回收資金投向條件明確、條件成熟、能夠在短期內形成有效投資的新項目，促進形成投資良性循環；項目應權屬清晰、運營模式成熟、市場化效益可持續，並被相關部門認定為保障性租賃房項目。

7月29日，證監會在2022年系統年中監管會議暨常態化長效檢查整改動員部署會上也提到，穩步擴大REITs範圍，加快常態化發行，盤活存量資產。

公開發行REITs，被稱為“資產IPO”，是盤活存量資產的有效金融工具，可以使龐大的“沈睡”的基建資產獲得流動性溢價，然後將回收的資金用於新的基建項目。業內人士指出，保障房建設需要大量資金投入，公募租房REITs可以成為拓寬直接融資渠道的有效工具，這也是當前基建REITs受到政策大力支持的重要原因。

AVIC證券首席經濟學家董仲雲表示，租房REITs項目是以租房為基礎，以租金收入為支撐。對於發行人和房地產市場而言，出租房REITs可以有效連接資產端和資金端，拓寬出租房資金來源，盤活存量資產，優先建設新的保障性租賃房項目，可以保證房地產保障體系的平穩運行；對於投資者而言，REITs提供了新的投資品種，並具有長期穩定的現金流，使得投資者可以通過投資相應的REITs項目，參與租賃住房市場的發展。

除了政策的“鋪墊”，公租房REITs的接連落地與產品特性的高度適配有直接關系。中信證券分析師明明在研究報告中指出，從租房的角度來看，REITs在拓寬融資渠道、盤活存量資產、促進有效投資方面作用明顯，相關企業有動力嘗試將保障性租賃房資產證券化；從REITs市場來看，長期經營目標、租金相對穩定、出租房入住率高等特點與REITs對底層資產的要求高度匹配。兩者的結合不僅可以擴大中國REITs市場的規模，還可以給投資者帶來壹定的收益。

具有長期投資價值

除了“轉”掉龐大的房地產資產，促進租賃住房市場平穩健康發展，業內人士還指出，作為壹種公募的產權類REITs，保障房類REITs項目通常具有經營期限長、租金率穩定、抗周期性強等特點，具有良好的長期投資價值，能夠進壹步滿足我國居民日益增長的財富管理需求。

我國基礎設施公募REITs相關法律法規對基礎設施資產的完整性、運營的成熟度、現金流來源的分散性、收益的穩定性等都有壹定的要求。從獲批的三只保障性租賃房REITs來看，底層項目均位於壹線、二線城市，且均處於生活配套完善的就業集中區域。這類資產往往被視為質量相對有保障的資產。

以廈REIT的底層資產公寓和恒企公寓為例，均符合基礎設施公募REITs試點階段的要求。具體來說，這兩個項目已被廈門市住房保障和房屋管理局認定為保障性租賃房；截至2022年3月底，入住率超過99%；租賃住房4665套，以個人租戶為主，租金來源分散；預計2022年4月至6月65438+2月和2023年現金流分配率分別為4.04%和4.05%。

值得壹提的是，首批兩只用於租房的REITs吸引了各類機構投資者的積極認購。8月8日，紅土創新深證人才安珠REITss發布的基金份額發售公告顯示，本次詢價* * *收到83名網下投資者管理的252名配售對象的詢價報價信息，所有配售對象擬認購的總數量為186.245438+0000億份，是首次網下發行份額的133.03倍。

“保障性租賃房是我國基礎設施公募REITs的理想資產類型之壹。與其他公募REITs的基礎資產相比，保障性租賃房具有經營期限長、現金流穩定、抗周期性強的特點。對於投資者來說，經濟適用房租賃房地產投資信托基金不僅可以豐富他們的資產配置，還可以為他們提供壹個相對長期穩定的收入來源。”CICC基金相關負責人表示。

莫壹帆認為，REITs的投資價值主要體現在兩點:壹是來自於各項政策的支持，這個投資領域有壹定的政策紅利；二是各地保障性租賃房項目進入快速發展期，為保障性租賃房REITs提供了優質的投資標的。“REITs的基礎資產具有長期穩定的現金流，適合保險資金、養老金等追求長期穩定投資收益的穩健型投資者。”他還提到。

“對於投資者來說，保障性租賃房契合了國家‘房住不炒’的重要定位，土地、稅收等政策優勢顯著。保障房REITs是壹種新的投資產品，具有長期投資價值，但也需要註意的是，保障房的租金價格壹般低於市場化水平，因此更適合風險偏好較低的穩健型投資者。”董仲雲說。