第壹部分是項目決策的背景和概述。
壹、外部環境
1.城市發展規劃與地塊的關系及其對項目發展的影響，如快速交通系統的規劃建設、城市功能的規劃布局、地方區域發展的重點、政府重大政策即將出臺等；
2、宗地所屬區域在歷史、經濟、文化、城市戰略發展等方面完成的編輯位置。比如項目在浦東，需要說明浦東在上海的地位，以及作為國家重點開發區的地位。
3.項目的由來，特殊的政治或文化背景，如:危房改造、高新區配套生活用房、文化園區、政府重點工程等。
第二，內部因素
1.項目啟動對公司未來幾年(壹般為3-5年)發展戰略和規劃的意義，在公司發展中的地位(是否為核心項目)；
2.公司進入重點區域市場，合理的項目布局，將提高公司的市場覆蓋率，提升品牌形象，降低經營風險，擴大社會影響力；
3.從公司未來盈利需求和可持續經營的角度描述項目的意義。
第二部分:項目概況
壹.包裹位置
城市地理位置，行政區和非行政區(經濟開發區、商業金融區等)。)包裹所在的位置。
附圖:項目所在城市的分區圖，註明宗地所在區域的位置，與標誌性市政設施、建築(如市中心商圈、機場)的相對位置和距離，地段的定性描述(與主中心區辦公/商業/政府的關系)。
二、宗地的現狀
1，四個區間；
2、地勢平坦，自然標高，與周圍地形相比；
3.地面現狀，包括是否有運河、深溝(小峽谷)、池塘、高壓線等對開發有較大影響的因素，並計算因此而實際損失的土地面積；
4、地面現有居民，包括具體居民人數、戶數、工廠數量、規模、產品性質、開辦狀況等。，並說明對拆遷和項目開發進度的影響；
5.地下情況，包括管線、地下電纜、涵洞、地上建築物和地下建(構)築物的原有樁基等。，要註意地上地下是否有受保護的歷史文物和可利用的構築物；
6、土地的完整性，是否有市政用地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、河湖等因素來劃分土地；
7、地質條件，包括土地結構、承載力、地下水位和抗震要求。
附圖:平面地形圖，標註四個區域及相關數據；地形圖，主要反映地面建築物、河流、溝壑、高壓線等。；地下地圖，包括地下管線、涵洞、電纜等。
三、項目周邊的社區設施
(壹)周邊社區3000米以內。
1，交通狀況
(1)公交系統，包括主線、行車段等。；
(2)包裹出行主要依賴的運輸方式是否需要開發商自行解決；
(3)現有快速交通系統，近期或規劃中是否有地鐵、輕軌等對交通狀況有重大影響的項目。
附圖:交通狀況示意圖，包括現有和未來規劃的城市公共交通和快速公交系統；
2.教育:大學、中小學和教育質量；3.醫院等級和醫療水平；4.大型購物中心、主要商業和蔬菜市場；5.文化、體育和娛樂設施；6.公園；7.銀行；8.郵局；9.其他人。
附圖:生活設施分布圖，具體位置和距離。
(二)周邊3000米但在輻射範圍內的主要社區現狀。
四、項目周邊環境(根據案例特點描述，無需書寫)
1，治安情況；2.空調；3.噪音情況；4、汙染(化工廠、河流湖泊汙染等。);5、危險源(如高壓線路、放射性、易燃易爆物品生產或儲存基地等。);6.周邊景觀；7.風水情況；8.周邊環境近期或計劃的重大變化，如道路拓寬、工廠搬遷、大型醫院、學校、購物中心/超市建設等。9.其他人。
五、大型市政設施(均應說明距宗地的距離、造價、接入的可能性)
1.道路現狀及規劃發展:包括現有道路寬度、規劃道路寬度、規劃實施時間、與地塊的關系(影響)。
2.供水狀況:現有管道、管徑及未來規劃實施時間。
3.汙水和雨水排放:現有管道、管徑和未來規劃實施時間。
4.通信(有線電視、電話、網絡):現有管道、上遊位置、與地塊的距離、涉及的線路成本等。
5.永久供電和臨時施工用電:現有管道、上遊位置、與地塊的距離、線路成本等。
6.天然氣:現有管道、管徑、來源位置、與地塊的距離和接口位置。
7.采暖和生活熱水:現有管道、管徑、水源位置、距地塊距離、接口位置。
附圖:說明上述配套設施的管線走向、能力、接口位置，以及未來計劃擴建、增加的情況。
六、規劃控制點
1，總面積、用地面積、凈用地面積、綠化面積、道路面積；2、住宅建築面積、公共建築面積、公共建築內容，並區分經營性和非經營性公共建築面積；3.綜合容積率和住宅容積率；4.建築密度；5.控制高度；6.綠化率；7.其他人。
七。地價
地價計算方法，如有征收土地，應說明征收土地的價格。根據購買價格計算總地價和樓面地價。
第三部分:法律和政策風險分析。
壹、合作的方式和條件
1.合夥人基本情況:名稱、主要股東出資、註冊資本、成立時間、特殊背景等。
2.合作方式:比如壹次性買斷土地，建成後分配房屋(面積)，建成後分配銷售收入，建成後分配利潤，共同成立公司。除了直接從政府那裏租賃土地，還必須明確對方將能夠提供正規的稅務發票。對於住房分配和收入分配，應明確合夥人是否有承擔營業稅的義務。
3.付款進度及與征地程序的配合。
4.其他合作的主要條件。
5.與合作方式相關的其他法律規定。
二、土地評估的法律性質
(1)現狀
1，土地所有權；2.土地使用權的所有權；3.土地的使用。
(2)規劃
1，規劃所有權；2.規劃使用權的歸屬；3.計劃的目的。
三。土地使用權取得程序的評估
1，取得土地使用權的程序；2.獲得土地使用權所需的工作日；3.取得商品房用地土地使用權的條件；4.土地使用權取得的風險與控制(土地使用權取得中的不確定因素及解決方法)。
四。土地性質變化評估(商品房用地可省略)
1，土地性質變更的程序和原因；2.土地性質變化的政策支持或障礙；3.土地性質變更所需工作日。
動詞 （verb的縮寫）政策風險評估
政府因素，如城市規劃的限制或變更、突發政策等。，導致項目開發中斷，無法完成審批和建設的過程，以及項目開發過程中土地產權變更受挫，從而導致初始投資全部或部分損失的可能性判斷。比如優勝美地二期、三期，以及北京中關村的建設，停止了該地區所有的住宅建設。
不及物動詞綜合評價
評估各種法律程序和流程的可操作性、合法性和風險可控性。如:簽訂合同中明顯不利的條款及其考慮因素；控制部分或全部條款中存在的不確定因素；不利和不確定條款可能造成的損失以及對開發進度的影響等。
第四部分:市場分析。
首先，區域住房市場的增長
1，區域房市簡介
(1)形成時間；(2)不同等級的居住區分布；(3)購買人群的變化。
2、區域住房市場的增長指標(近3-5年)
(1)數量開始/完成；(2)銷量/供需比；(3)平均售價。
3.城市區域市場的排名狀況及發展趨勢。
第二，該地區供應產品的特點
1，各檔次產品的供應狀況；
2、各檔次產品的收藏特點。
特別研究了與本案相似等級的物業的特征:(1)平均售價；(2)開發規模；(3)產品形態；(4)平均消化率；(5)平均容積率；(6)物業在區域內的分布特征。
3.該地區表現最好的案例
附圖:項目周邊樓盤案例分布圖，其中部分有代表性的未來主要競爭樓盤會配有現場圖片。
4.未來2-3年該地區的土地可用性、產品供應和產品類型。
5.分析:本案例在區域市場的機會。
6.結論:
(1)區域市場在整個市場中的地位和發展趨勢；(2)本案所在地的價格區間及本案開發產品的價格區間和產品形態；(3)本案的市場潛力是在該地區開發的；(4)本案例開發中的營銷重點。
三、區域市場目標客戶層次研究
1，各檔次產品目標客群層次特征及輻射商圈範圍(基於本區域參考項目實證研究及全市趨勢特征)；2.結論:本案目標人群的區域來源、行業特點、產品偏好、購買方式、主要關註點和投訴。
第四，目標市場定位和產品定位
1，市場定位；2.目標人群/來源地/行業特征；3.產品建議。
第五部分:規劃設計分析。
壹、初步規劃設計思路
1，設計理念:產品的主題思想、主要設計風格、設計特點；2.主要產品類型:多層、高層、聯排別墅或屋頂花園、復式等類型，以及不同類型產品的比例；3.關於選擇節能環保型建築材料的思考:4、在城市中，生產新的獨特產品的可能性；5.如果是大型或者超大型的項目，考慮建設大社區的概念。
二、規劃設計的可行性分析
1.在給定容積率、凈用地面積、居住面積、配套公建面積、高度控制、建築密度的條件下，制造出什麽類型、什麽特點的產品，是否符合前面提到的規劃設計理念和萬科追求的各種檔次的高品質住宅的要求。主要從規劃設計的角度來判斷上述硬性指標轉化為真實產品的可能性。
2.容積率變化對產品設計理念、產品類型和特性的影響。
3.土地本身特性對產品設計的影響及思考。比如地形、地貌起伏、地塊完整性、地質條件、深谷(小峽谷)、河流、池塘、地面附著物、地下管線、涵洞等對產品設計和環境保護的影響以及解決方案。
4.周邊自然環境和人文環境對產品設計的影響及思考。如:治安環境、噪音環境、汙染環境、空氣狀況、危害、“風水”因素等對產品規劃設計和環境保護的影響及其解決方法。
5.周邊市政工程設施對產品設計的影響及思考。如:道路情況(可能與小區主要出入口有關)、給水、排水、通訊(有線電視、電話、網絡)、永久用電和臨時施工用電、燃氣、供暖和生活熱水等。，以及他們的解決方案。
6.周邊生活設施對產品設計的影響及思考。如:交通狀況(與業主班車是否開通有關)、商業設施(商場)、教育狀況、體育娛樂公園等休閑場所、銀行、醫院等生活設施來判斷其配套建設的規模和面積。
7.市場分析結果對產品設計的影響及思考。比如市場限價和價格總量控制原則與之前的產品類型和產品特性設計是否有矛盾，對產品質量是否有影響，如何解決。
第六部分:項目開發
壹是土地升值潛力的初步評估
本文從地理位置、土地供應、周邊環境及配套設施、市場開發、政府規劃、城市未來發展戰略等角度對土地升值潛力進行了初步評估。
二、即期開發與土地儲備的利弊分析
三、項目計劃
計劃工期、每期開工面積、竣工計劃、竣工時所在市、區的市場份額。
四、銷售計劃
各期銷售時間、價格、面積，各期預計市場份額，實現銷售計劃的可行性分析。
第七部分:投資收益分析。
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