根據會計準則，投資性房地產主要分為三類。第壹類是已經出租的土地使用權，第二類是增值後準備轉讓的土地使用權，第三類是已經出租的建築物。接下來主要按照這三類來解釋增值稅和企業所得稅的處理。
1，投資性房地產增值稅處理
增值稅的投入
對於土地使用權，如果購買時間在2016年5月1日之前，則不存在增值稅的進項。如果是在5月1，2065438之後購買的，那麽是有進項的，但是只要不是把土地使用權作為壹個簡單的方面，也可以直接在當期扣除。因為租賃土地使用權也可能導致簡易計稅，如果不是簡易計稅，那麽先購買租賃用的土地，然後直接租賃，然後可以直接抵扣進項。第二種是購買土地後，準備持有增值後再轉讓。這種情況下，全額抵扣增值稅進項是正常的。
土地使用權比較簡單，重點要提到出租的建築物，也就是固定資產和不動產的出租。因為在會計上，是作為投資性房地產對待的，根據《房地產進項稅額分期抵扣暫行辦法》第二條規定，會計制度中固定資產核算的房地產，第壹年按60%抵扣進項稅額，第二年按40%抵扣，也就是說，在會計上，如果不是固定資產核算的，那麽兩年就不用抵扣了。
例如，某企業購入價格為654.38+00萬的不動產，進項稅額為654.38+00萬。如果在會計上作為固定資產核算，這654.38+00萬分兩年扣除。但如果在會計上不直接作為固定資產，就作為投資性房地產，比如出租其購買的房屋。這種情況下沒有兩年抵扣，而是直接壹年全額抵扣，即654.38+00萬的進項稅額全額抵扣。
增值稅產出
對於建築，也就是對於住房投資性房地產，分為兩類。
第壹類是按照《納稅人不動產租賃服務增值稅征收管理暫行辦法》的規定。2065438+2006年4月30日前取得的不動產，如果是租賃，可以選擇簡易計稅，按照5%的征收率計算；如果是1，2065438年5月以後取得的不動產，沒有簡單的計稅。比如有壹套房產，2016年4月份買的，2016年7月份又賣了，那麽可以采用簡單計稅。如果賣的時候是10萬，那麽不含稅的10萬直接乘以5%。
二是直接。如果是2016年7月份購買，然後6月份租出，11%，那麽直接按照壹般計稅方法計算，那麽就是100萬的不含稅價格乘以11%。這是如果房產是普通納稅人購買，然後出租。壹般來說，如果壹個企業大部分是投資性房地產，基本上這個企業就是壹般納稅人，小規模應該比較小。這裏還提到，雖然是小規模，但如果是小規模納稅人，其租金壹般是按照簡易的5%征收率。
土地使用權方面，根據財稅[2016]47號文規定，納稅人以經營租賃方式將土地出租給他人使用的，按照不動產經營租賃服務繳納增值稅。這裏特別規定，納稅人轉讓2065438+2006年4月30日前取得的土地使用權，可以選擇簡易計稅方法。取得的土地使用權，扣除原價後的價款和價外費用，全部視為銷售額，按5%的稅率計算繳納增值稅。這個比較簡單，也就是說，如果妳租賃了土地使用權，那麽參照前面的不動產，也就是壹般納稅人，分為兩種，壹種是正常的11%，如果是4月30日之前，就按5%的簡易稅率征稅。增值稅的處理相對沒有爭議，政策也比較明確。
2、投資性房地產所得稅處理
企業所得稅的處理是有爭議的，這是我今天要跟大家說的壹個重點。
投資性房地產有兩種，壹種是以成本計量，壹種是以公允價值計量。成本計量意味著投資性房地產在賬目中正常折舊。這與固定資產的正常企業所得稅處理相同。
本文主要討論以公允價值計量的投資性房地產的企業所得稅處理。因為以公允價值計量的投資性房地產賬戶沒有折舊，其折舊能否稅前扣除？比如有壹個投資性房地產，公允價值1萬，如果作為正常固定資產使用，折舊20年，那麽在1就折舊50000年。這是正常情況下的固定資產，但如果按公允價值計量，就沒有折舊，5萬元沒有折舊賬。那麽如果沒有折舊賬戶，是不是在計算企業所得稅時不允許稅前扣除5萬元呢？
全國幾個地方的口徑
我先說壹下全國幾個地方的口徑。中國主要有兩種。壹種是賬戶上的投資性房地產沒有折舊，所以不允許扣除。還有壹種觀點認為，賬戶裏計提了折舊，所以允許扣除。
像無錫、北京、青島都是在自己的網站上回答問題，有的內部回答都認為不允許稅前扣除，因為賬目上沒有折舊。不過像天津廣州也有總局的問答，12366問答咨詢是公認的允許稅前扣除的。
在這裏，我來告訴妳幾個地方的口徑。北京在5438+02，12年6月內部數據內部檢查時，詢問企業以公允價值計量的投資性房地產折舊能否計算並在所得稅稅前扣除。當時的回答是，企業以公允價值計量的投資性房地產在會計處理中未計提折舊，未確認折舊年限，不符合《企業所得稅法實施條例》規定的固定資產或無形資產的特殊情況，因此不應計算折舊在稅前扣除。
無錫國稅在2065438+2007年3月的企業所得稅問答環節問了壹個問題，就是以公允價值計量的投資性房地產是否可以稅前扣除，得到的回答是以公允價值計量的投資性房地產在會計上沒有折舊，所得稅匯算清繳時不允許減稅。資產轉讓和處置時，從轉讓收入中扣除計稅基礎後，並入應納稅所得額。也就是說，折舊是不允許扣除的，因為賬上沒有折舊，然後在資產轉讓時，從資產價值中扣除轉讓收益來計算收益。
天津在2013年2月所得稅匯算清繳問題解答中表示，以公允價值計量的投資性房地產在會計核算中不計提折舊，按照企業所得稅法及其實施條例計算的折舊年限可在稅務處理中稅前扣除，計算的折舊額可通過填報申報表進行調整。也就是說，如果采用公允價值計量，賬戶中沒有計提折舊。比如上面的654.38+0萬，如果按照正常稅法是20年，可以直接在申報表中調整，也就是每年5萬元。這5萬元已經加在申報表裏了，調整後可以稅前扣除，也就是允許折舊稅前扣除。
2013年5月，有人在12366問，以公允價值計量的投資性房地產，按照會計準則是不需要計提折舊的。投資性房地產是否可以按照直線法計提折舊，作為減稅處理？國家稅務總局在12366問答中表示，企業所得稅法規定不明確的，在沒有明確規定之前，按照《國家稅務總局關於匯算清繳的通知》(2009[2010]148號)的規定計算。據此，企業以公允價值計量的投資性房地產，按會計規定不計提折舊，但其折舊或攤銷可在計算應納稅所得額時按直線法計算作為減免稅。
所以不同地方的答案是完全不壹樣的，大家可以看看自己的地方。廣州國稅允許折舊稅前扣除，也就是說，調整可以直接在申報表中稅前扣除。
合法合法，應該扣。
上面提到的北京、無錫等壹些地方不允許稅前扣除的最大原因是什麽？公告編號稅務總局[2012]15提出，企業根據財務會計制度確認並在財務會計處理中實際發生的費用，不超過企業所得稅法及相關稅法規定的稅前扣除範圍和標準的，可以在企業所得稅前扣除根據企業實際會計處理確認的費用。即只要在會計上處理，不超過稅法的規定，就可以稅前扣除。但反對者認為，由於企業在會計上沒有進行處理，所以不應該預先扣除以投資性房地產公允價值計量的投資性房地產的折舊。這個觀點對嗎？
我們來仔細分析壹下。首先我們都知道，是不是企業要稅前扣除成本費用，還有其他會計上必須處理的事情才允許稅前扣除？在實踐中也可以看到，稅務總局專門在14中提出了75號公告，即《固定資產加速折舊公告》。其中壹條規定是5000以下的固定資產可以壹次性計入成本。或者特殊行業，比如654.38+0萬以下的研發，也可以壹次性計入成本。比如某企業在會計上有90萬固定資產，但是這90萬固定資產在會計上只是90萬固定資產，固定資產不計入費用，但是按照14的財稅75號的規定，這90萬是可以壹次性全額扣除的。這時我們會發現，雖然企業在會計上不計提折舊，但也可以允許在稅前扣除企業所得稅，證明在會計上不需要做稅務處理，即在折舊前扣除費用。
《企業所得稅法實施條例》第五十九條明確規定，按照直線法計算的固定資產折舊，允許扣除。需要註意的是，第五十九條原來說的是按直線法計算的折舊，這裏是計算的，不是計提的。也就是說，固定資產折舊是計算折舊，不是說必須計提才允許扣除，而是說只要計算就允許。
再說壹個。壹般有收入就有成本，有收入就不允許折舊。還有壹個概念就是妳有收入，卻不讓妳扣除成本，這從我們整個法理上來說是不公平的，或者說是不符合立法目的的。
正是因為以上三點。第壹，在實際操作中，根據財稅文件的各項規定，是不需要在賬目中計提折舊才允許稅前扣除的。二是允許扣除直線法計算的固定資產折舊，這是計算的折舊，不是計提的折舊，也就是說，即使賬戶上沒有計提折舊，只要計算了折舊，就應該允許扣除。第三，根據企業所得稅原則，由於有租賃收入，扣除相應的成本，即折舊，顯然是不公平的。
其實從企業所得稅法的實施條例來看，前面很多地方都認為投資性房地產不允許稅前扣除折舊，更多的是混淆會計和稅法。因為本質上，稅法上沒有投資性房地產。根據稅法，房地產是固定資產。《企業所得稅法實施條例》第五十七條特別規定，所謂固定資產，是指企業為生產產品提供勞務而持有的，使用超過12個月的非固定資產，包括房屋、機器設備等。
從企業所得稅法實施條例中對固定資產的定義可以看出，出租建築物的，實質上是企業為出租而持有並使用超過12個月的房屋，屬於企業所得稅法實施條例中所說的固定資產，同時可以計算折舊。企業所得稅法實施條例規定，允許扣除折舊，此時計算的折舊應當扣除。這是我們直接根據稅法得出的結論。
其實在會計上我們不需要管它是作為投資性房地產還是壹般固定資產，這與我們的稅法無關。也就是說稅法規定的是什麽，是否可以扣除折舊。這兩點明確了，那就可以知道是否可以扣了。其他的，至於會計，就算會計不做賬，也就是說不算投資性房地產，也不算固定資產；即使妳犯了錯誤，也與稅法無關。稅法依據的是整體規定，即固定資產折舊是按稅法規定計算的，所以允許扣除。