1、按照房證房屋登記用途確定。
2、如房證房屋登記用途與實際不符就要具體分析。
給妳發個判決書參考壹下。
上訴人（原審原告） 肇州縣肇州鎮人民政府，所在地址：肇州縣肇州鎮建設街。
法定代表人 侯延國，鎮長。
委托代理人 宋寶國，男，1968年3月26日出生，漢族，肇州縣肇州鎮人民政府幹部，住肇州縣肇州鎮建設街。
被上訴人（原審被告） 肇州縣建設局，所在地址：肇州縣肇州鎮和平街。
法定代表人 趙鐵玉，局長。
委托代理人 唐慶國，男，1973年6月23日出生，漢族，肇州縣動遷管理辦公室幹部，住肇州縣肇州鎮和平街。
第三人 姜彥府，男，1964年1月13日出生，漢族，肇州縣人事局幹部，住肇州縣肇州鎮建設街。
委托代理人 孫宗軒，黑龍江省遠東律師事務所律師。
上訴人肇州縣肇州鎮人民政府因房屋動遷裁決壹案，不服肇州縣人民法院（2001）州行初字第6號行政判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，於2001年12月3日公開開庭審理了本案。上訴人肇州縣肇州鎮人民政府法定代表人的委托代理人宋寶國、被上訴人肇州縣建設局法定代表人的委托代理人唐慶國、第三人姜彥府及其委托代理人孫宗軒到庭參加了訴訟。本案現已審理終結。
原審判決認定，根據《城市房屋拆遷管理條例》第二十九條規定，本案第三人姜彥府房產證照上雖登記為住宅，但在使用中持承租人黃亞東的日雜營業執照到房產部門辦理了房屋租賃許可證，這是房產管理部門對這壹使用性質變更的認可，且拆遷時該房屋仍由承租人個體經營，因此裁決確認的被動遷人動遷房屋為商業用房事實清楚，證據充分。商品房的價格確定雖不屬國家指導或限價確定，但肇州縣價格事務所對置換房屋的價格鑒定符合《中華人民***和國價格法》、《黑龍江省城鎮新建商品房交易價格行為規則》的要求，因此應認定該價格鑒定合法，裁決依據上述事實和合法的價格鑒定對被動遷人房屋拆遷適用了中華人民***和國《城市房屋拆遷管理條例》第二十九條和二十二條並無不當，因此應予支持。依據《中華人民***和國行政訴訟法》第五十四條第壹項規定，判決如下：維持肇州縣建設局的建重裁字（2001）第1號房屋動遷裁決書。原審原告肇州縣肇州鎮人民政府不服原判上訴稱：壹審法院把姜彥府的25平方米的房屋認定為商業用房是錯誤的，無法律依據。壹審法院對商品房的價格認定有誤。請求法院撤銷原判，同時撤銷州建重裁字（2001）第1號動遷裁決。原審被告肇州縣建設局答辯稱：我局作出的州建重裁字（2001）第1號動遷裁決有充分的事實依據和法律依據，正確合法，請求二審予以維持。第三人姜彥府參訴意見：其房屋系商業用房，價格事務所確定的價格正確合法。原審判決正確，二審應予維持。
二審中，本院對各方當事人在壹審舉出的證據重新進行了質證和認證，認為壹審法院質證和認證的程序和規則符合法律規定，對壹審法院認定的證據和事實，二審予以確認。
當事人的訴辯觀點及理由，形成下列爭議點：（1）、姜彥府的房屋應認定為住宅還是營業用房？（2）、肇州縣價格事務所作出的估價鑒定是否合法有效？對當事人在壹審及二審中形成的爭議焦點，本院評判如下：
壹、關於姜彥府的房屋應認定為住宅還是營業用房的問題。上訴人肇州縣肇州鎮政府認為姜彥府的房屋應認定為住宅，不應認定為營業用房。其認為房屋用途的界定標準應是房產處房屋產權登記，姜彥府的房屋用途登記為住宅，就應認定為住宅。另外，姜彥府的房屋出租許可證不具有真實性，房屋承租人黃亞東的執照也沒有年檢，原審對姜彥府房屋性質的認定無法律依據。被上訴人認為房屋拆遷前，姜彥府的房屋租賃給黃亞東用於開日雜商店，對這壹點上訴人並不否認，姜彥府的租賃許可證是房屋用途的最好證明，將姜彥府房屋認定為非住宅房屋符合法律規定。第三人姜彥府認為被動遷房屋屬非住宅房屋的事實不容置疑，此房多年壹直用於經商，而且出租和營業手續合法，不能因上訴人動遷改變功能和用途。
本院認為，依據《城市房屋拆遷管理條例》第二十九條規定：“非住宅房是指工商企業用房、旅館、倉庫等作為非住宅使用的房屋。”本案中，姜彥府的房屋自1994年以來壹直作為商業用房使用，這壹點上訴人也予以認可。確定房屋用途的標準要看其實際使用情況而不能僅看其登記用途，姜彥府辦理了合法有效的房屋租賃許可證，承租人也合法經營，故姜彥府的被動遷房屋認定為非住宅房屋。
二、關於肇州縣價格事務所作出的估價鑒定是否合法有效的問題。上訴人認為，商品房價格不屬於國家定價的商品之列，其價格應由市場確定，肇州縣價格事務所的鑒定結論是不合法的。被上訴人認為肇州縣價格事務所作出的商品房價格鑒定正確合法，以此作為依據並無不妥。第三人認為在房屋拆遷時，上訴人單方面向價格事務所申請對被拆遷房屋進行評估，這時的價格事務所具有評估資格，而在對被拆房屋補償時，卻認為采用同壹標準作出的價格評估鑒定違法，上訴人采用雙重標準，違反公平原則。
本院認為，肇州縣價格事務所作為價格評估機構，其有權接受有關部門委托對商品房價格作出價格評估鑒定，且該鑒定結論符合有關法律規定，肇州縣建設局以此作為安置補償的依據是正確的，上訴人的上述觀點不能成立。
綜上所述，本院認為，原審判決認定事實清楚，適用法律、法規正確，程序合法，所作判決並無不當，依法應予維持。上訴人的上訴理由不成立，不予支持。依據《中華人民***和國行政訴訟法》第六十壹條第（壹）項之規定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
二審案件受理費100.00元，由上訴人肇州縣肇州鎮人民政府負擔。
本判決為終審判決。
審判長 梁曉軍
代理審判員 蔡立彬
代理審判員 謝立新
2001年12月11日
書記員 楊 鶴
審判名稱：肇州縣肇州鎮人民政府訴肇州縣建設局房屋動遷裁決案
審判程序：二審
案件分類：行政
公 布 號：
裁判文書字號：（2001）慶行終字第51號
裁判文書類型：行政判決書
裁判時間：2001年12月11日
受理法院：黑龍江省大慶市中級人民法院