關於房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知
國稅發[2006]187號
各省、自治區、直轄市及計劃單列市地方稅務局，西藏、寧夏自治區國家稅務局:
為進壹步加強房地產開發企業土地增值稅清算管理，根據《中華人民共和國稅收征收管理法》、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及相關規定，現就有關問題通知如下:
壹、土地增值稅清算單位
土地增值稅以國家有關部門批準的房地產開發項目為單位進行清算，分期開發的項目，以分期項目為單位進行清算。？
開發項目既包括普通住宅又包括非普通住宅的，增值額應當單獨計算。？
二、土地增值稅清算條件？
(壹)有下列情形之壹的，納稅人應當進行土地增值稅清算:
1.房地產開發項目全部竣工銷售；？
2 .未完工房地產開發項目整體轉讓；？
3 .直接轉讓土地使用權。？
(二)有下列情形之壹的，主管稅務機關可以要求納稅人進行土地增值稅清算:
1.已竣工驗收的房地產開發項目，轉讓的房地產建築面積占整個項目可售建築面積的85%以上，或者剩余可售建築面積已出租或已入住，雖比例未超過85%；？2 .取得銷售(預售)許可證未滿三年的；？
3.納稅人申請註銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；？
4 .省級稅務機關規定的其他情形。
3.間接銷售和自用不動產的收入如何確定？
(壹)房地產開發企業將開發的產品用於職工福利、獎勵、對外投資、向股東或投資者分配、償還債務、換取其他單位和個人的非貨幣資產等。，在所有權轉移時視同銷售房地產，按照下列方法和順序確認其收入:
1.按照企業在同壹地區、同壹年度銷售的同類房地產的平均價格確定；？
2.由主管稅務機關參照當地當年同類不動產的市場價格或評估價值確定。？
(2)房地產開發企業將開發的部分房地產轉為企業自用或租賃等商業用途時，產權未發生轉移的，不征收土地增值稅，清算稅款時不列收入，不扣除相應的成本費用。
4.土地增值稅抵扣項目？
(壹)房地產開發企業辦理土地增值稅清算時，應當按照《土地增值稅暫行條例》第六條及其實施細則第七條的規定，計算與清算項目有關的抵扣項目金額。除另有規定外，應提供扣除為取得土地使用權所支付的款項、房地產開發成本、費用以及與房地產轉讓相關的稅費後的合法有效憑證；不能提供合法有效證件的，不予扣除。
(二)房地產開發企業辦理土地增值稅清算所附前期工程費、建築安裝工程費、基建費、間接開發費的憑證或資料不符合清算要求或不真實的，地方稅務機關可參照當地建設工程造價管理部門公布的建安造價定額數據，結合房屋結構、用途、區位等因素，核定上述四項開發費用的單位面積金額標準，並據此計算扣除額。具體審批辦法由省級稅務機關確定。？
(三)房地產開發企業為清算項目配套開發建設的建築物、會所、停車場(庫)、物業管理場所、變電站、熱力站、水廠、文化體育場館、學校、幼兒園、托兒所、醫院、郵電等公共設施，按以下原則處理:
1.建成後，產權屬於全體業主的，可扣除成本費用；
2 .建成後無償移交給政府、事業單位用於非營利性社會事業的，其成本和費用可以扣除；？
3 .有償轉讓完成後，應計算收入，並允許扣除成本和費用。
(四)房地產開發企業出售已裝修的房屋，裝修費用可計入房地產開發成本。
除另有規定外，房地產開發企業的預提費用不得扣除。？
(五)屬於多個房地產項目的成本費用，按照清算項目的實用建築面積占多個項目總實用建築面積的比例或者其他合理方法計算確定清算項目的扣除額。？
動詞 （verb的縮寫）土地增值稅清算需要提交的資料？
符合本通知第二條第(壹)項規定的納稅人，應當自符合清算條件之日起90日內到主管稅務機關辦理清算手續；符合本通知第二條第(二)項規定的納稅人，應在主管稅務機關規定的期限內辦理清算手續。？
納稅人辦理土地增值稅清算應提交以下資料:
(壹)房地產開發企業清算土地增值稅書面申請、土地增值稅申報表；？
(2)與轉讓房地產的收入、成本、費用有關的證明材料，如工程竣工決算報表、取得土地使用權所支付的土地價款憑證、國有土地使用權出讓合同、銀行貸款結息通知、工程合同結算表、商品房買賣合同統計等。；？
(三)主管稅務機關要求的其他與土地增值稅清算相關的證明材料。？
納稅人委托稅務中介機構審核清算項目的，還應提交中介機構出具的土地增值稅清算鑒定報告。？
不及物動詞土地增值稅清算項目審計驗證？
委托稅務中介機構審核清算事項時，應當按照稅務機關規定的格式出具審核鑒證報告。稅務機關可以接受符合要求的鑒定報告。
稅務機關應當對從事土地增值稅清算鑒證的稅務中介機構的準入條件、工作程序、鑒證內容、法律責任等提出明確要求，並做好必要的指導和管理。？
7.土地增值稅的核定征收？
房地產開發企業有下列情形之壹的，稅務機關可參照當地同類開發規模和收入水平企業的土地增值稅稅負水平，按照不低於征前率的稅率核定征收土地增值稅。
(壹)依照法律、行政法規的規定應當設置而未設置賬冊的；
(二)擅自銷毀賬簿或者拒絕提供納稅信息的；？
(三)雖設置賬簿，但賬目混亂或成本資料、收入憑證、費用憑證不全，難以確定轉移收入或扣除項目金額的；？
(四)符合土地增值稅清算條件，未按照規定期限辦理清算手續，稅務機關責令限期清算，逾期未清算的；？
(五)申報的計稅依據明顯偏低，且無正當理由的。？
8.清算後轉讓房地產的處置？
土地增值稅清算時未轉讓的房地產，清算後有償出售或轉讓的，納稅人應按規定申報土地增值稅，扣除項目金額按清算時單位建築面積成本乘以銷售或轉讓面積計算。
單位建築面積成本=清算時扣除項目總額÷清算時總建築面積？
本通知自2007年2月1日起執行。各省級稅務機關可根據本通知規定，結合本地實際情況，制定具體的清算管理辦法，以及《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》。
文件編號:財發[1995]6號1995-01-27財政部
第壹條根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》(以下簡稱《條例》)第十四條的規定，制定本細則。
第二條條例第二條所稱轉讓國有土地使用權和地上建築物及其附著物並取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉讓房地產。不包括通過繼承、贈與等方式無償轉讓不動產的行為。
第三條條例第二條所稱國有土地，是指依照國家法律屬於國家所有的土地。
第四條《條例》第二條所稱地上建築物，是指建造在土地上的壹切建築物，包括地上和地下的各種附屬設施。
條例第二條所說的附著物，是指附著在土地上，不能移動，但壹旦移動即受損害的東西。
第五條《條例》第二條所稱收入，包括轉讓房地產的總價款及相關經濟利益。
第六條條例第二條所稱單位，是指各類企業、事業單位、國家機關、社會團體和其他組織。
條例第二條所稱個人包括個體經營者。
第七條《條例》第六條所列計算增值額的扣除項目如下:
(壹)取得土地使用權支付的價款，是指納稅人為取得土地使用權而支付的土地價款以及按照國家統壹規定支付的相關費用。
(二)開發土地、新建房屋及配套設施的成本(以下簡稱房屋開發成本)，是指納稅人房地產開發項目的實際成本(以下簡稱房屋開發成本)，包括征地拆遷補償費、前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施費、公共設施費和間接開發費。
征地拆遷補償，包括征地費、耕地占用稅、勞動安置費、地上地下附著物拆遷補償凈支出、安置用房支出等。
項目前期費用包括規劃、設計、項目可行性研究、水文、地質、勘測、測繪、“三通壹平”等費用。
建築安裝工程造價是指以外包形式支付給承包商的建築安裝工程造價和以自營形式發生的建築安裝工程造價。
基礎設施費用，包括開發道路、供水、供電、供氣、排汙、泄洪、通訊、照明、衛生、綠化等工程。
公共* * *配套設施費，包括開發區內公共* * *配套設施發生的不能有償轉讓的費用。
開發間接費用是指直接組織和管理開發項目所發生的費用，包括工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷等。
(3)土地開發、新建房屋及配套設施費用(以下簡稱房地產開發費用)是指與房地產開發項目相關的銷售費用、管理費用和財務費用。
財務費用中的利息支出，可按轉讓的房地產項目計算分攤，並提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不得超過按同類商業銀行同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用在本條第(壹)項和第(二)項計算金額之和的5%以內扣除。
不能按轉讓的房地產項目計算利息費用或不能提供金融機構證明的，在按本條第(1)項和第(2)項計算的金額之和的65，438+00%內扣除房地產開發費用。
上述扣除的具體比例由各省、自治區、直轄市人民政府規定。
(4)舊房屋建築物評估價格，是指舊房屋建築物轉讓時，經政府批準的房地產評估機構評估的重置成本價乘以新的折現率後的價格。評估價格必須經當地稅務機關確認。
(5)與房地產轉讓有關的稅費是指轉讓房地產時繳納的營業稅、城市維護建設稅和印花稅。轉讓不動產所支付的教育費附加也可以作為稅金扣除。
(六)根據《條例》第六條第(五)項規定，從事房地產開發的納稅人，可按本條第(壹)項、第(二)項計算的金額之和扣除20%。
第八條土地增值稅以納稅人房地產成本核算的最基本會計項目或核算對象為計算依據。
第九條納稅人分期分批取得土地使用權後開發轉讓房地產的，可以按照轉讓的土地使用權面積占總面積的比例計算扣除項目金額，也可以按照建築面積計算扣除項目金額，或者按照稅務機關確認的其他方式計算扣除項目金額。
第十條條例第七條所列四級累進稅率，各級“增值額不超過扣除項目數”的比例，均包括此比例。
土地增值稅的計算方法可以是增值額乘以適用稅率減去扣除項目金額，再乘以速算扣除系數。具體公式如下:
(壹)增值額不超過項目扣除額的50%。
土地增值稅=增值額×30%
(二)增值額超過扣除額的50%，但不超過100%。
土地增值稅=增值額×40%-扣除項目金額×5%
(三)增值額超過扣除項目金額的100%，但不超過200%。
土地增值稅=增值額×50%-扣除項目金額×15%。
(四)增值額超過扣除項目金額的200%。
土地增值稅=增值額×60%-扣除項目金額×35%
公式中的5%、15%、35%為速算扣除系數。
第十壹條《條例》第八條第(壹)項所稱普通標準住宅，是指按照當地普通民用住宅標準建造的住宅。高級公寓、別墅、度假村等。不屬於普通標準房。普通標準住宅與其他住宅的具體界限由省、自治區、直轄市人民政府規定。
納稅人建造普通標準住房出售，增值額不超過本細則第七條第(壹)、(二)、(三)、(五)、(六)項扣除項目之和的20%的，免征土地增值稅；增加值超過扣除項目之和20%的，應按規定對增加值總額征稅。
條例第八條第(二)項所稱因國家建設需要依法征用、收回的房地產，是指因城市規劃和國家建設需要，由政府征用或者收回的房地產。
因城市規劃和國家建設需要搬遷，納稅人自行轉讓原有房地產的，按本規定免征土地增值稅。
符合上述免稅規定的單位和個人，應向房地產所在地稅務機關提出申請，經稅務機關審核批準後，免征土地增值稅。
第十二條個人因工作調動或改善居住條件轉讓原有自住住房的，經報稅務機關批準，居住滿5年及以上的，免征土地增值稅；居住滿三年不滿五年的，減半征收土地增值稅。居住不滿三年的，照章征收土地增值稅。
第十三條《條例》第九條所稱房地產評估價格，是指由政府批準的房地產評估機構根據同地段、類似房地產綜合評估的價格。評估價格必須經當地稅務機關確認。
第十四條條例第九條第(壹)項所稱隱瞞或者謊報房地產交易價格，是指納稅人不報或者故意少報土地使用權、地上建築物及其附著物轉讓價格。
條例第九條第(二)項所稱提供扣除項目金額不真實，是指納稅人在辦理納稅申報時，如實提供扣除項目金額的行為。
條例第九條第(三)項所稱轉讓房地產的交易價格無正當理由低於該房地產的評估價格，是指納稅人申報的轉讓房地產的實際交易價格低於房地產評估機構評估的交易價格，且納稅人不能提供證據或者無正當理由的。
隱瞞或者虛報房地產交易價格的，應當由評估機構參照同類房地產的市場交易價格進行評估。稅務機關根據評估價格確定房地產轉讓收入。
為項目提供的扣除額不真實的，評估機構按照房屋重置成本價乘以按新折現率計算的房屋成本價和取得土地使用權時的基準地價進行評估。稅務機關根據評估價格確定扣除項目的金額。
轉讓房地產的交易價格無正當理由低於房地產評估價格的，稅務機關應當參照房地產評估價格確定轉讓房地產的收入。
第十五條根據《條例》第十條的規定，納稅人應當按照下列程序辦理納稅手續:
(壹)納稅人應當在房地產轉讓合同簽訂後七日內，到房地產所在地主管稅務機關辦理納稅申報，並向稅務機關提交房屋建築物產權證書、土地使用權證書、土地轉讓證書、房地產買賣合同、房地產估價報告以及其他與房地產轉讓有關的資料。
因不動產轉讓頻繁，每次轉讓後納稅申報有困難的納稅人，經稅務機關批準，可以定期申報納稅，具體期限由稅務機關根據情況確定。
(二)納稅人應當按照稅務機關核定的稅額，在規定的期限內繳納土地增值稅。
第十六條納稅人在工程竣工結算前，不能以轉讓房地產取得的收入計算土地增值稅的，可以先預征土地增值稅，待工程竣工結算後再進行結算，多退少補。具體辦法由各省、自治區、直轄市地方稅務局根據當地情況制定。
第十七條《條例》第十條所稱不動產所在地，是指不動產所在地。轉讓不動產的納稅人位於兩個或者兩個以上地區的，應當按照不動產所在地分別申報納稅。
第十八條條例第十壹條所稱土地管理部門、房地產管理部門向稅務機關提供有關信息，是指向房地產所在地主管稅務機關提供房屋建築物產權、土地使用權、土地出讓金數額、基準地價、房地產市場交易價格、權屬變更等信息。
第十九條納稅人未按規定提供房屋建築物產權證明、土地使用權證書、土地轉讓證明、房地產買賣合同、房地產估價報告及其他與房地產轉讓有關的資料的，按照《中華人民共和國稅收征收管理法》(以下簡稱稅收征管法)第三十九條的規定處理。
納稅人未如實申報房地產交易金額和扣除項目金額，造成少繳稅款或者未繳稅款的，依照稅收征管法第四十條的規定處理。
第二十條土地增值稅以人民幣計算。房地產轉讓所得為外幣的，按取得所得當日或當月1日國家公布的市場匯率折算成人民幣，計算應繳納的土地增值稅。
第二十壹條《條例》第十五條所稱各地區土地增值費征收辦法，是指與本條例規定的土地增值費、土地收益等征收辦法相同的辦法。
第二十二條本細則由中華人民共和國財政部或國家稅務總局負責解釋。
第二十三條本規則自發布之日起施行。
第二十四條自本細則發布之日起1994 1期間的土地增值稅，參照本細則的規定計算征收。