驗房前準備的工具：
(1) 試電筆、帶二相／三相插頭和電源顯示開關的插座（小臺燈亦可）
(2) 鋼卷尺
(3) 小錘子
(4) 電筒
(5) 抹布
(6) 盛水器具/乒乓球
(7) 計算器
(8) 筆
(9) 紙
(10) 易貼便條壹疊
(11)小鏡子: 用於觀察難以看到的地方，如門底有否上油漆
(12)紙巾: 檢查馬桶排水功能，喉管有否滲水
(13)鋁梯
(14)報紙，塑料袋: 做閉水試驗
(15) 收過房的朋友
正常驗收房子時間壹般是持續2-3個鐘頭，建議早晨8：30去或下午2：30去。正常驗收房子時間壹般是持續2-3個鐘頭，建議早晨8：30去或下午2：30去。
過程
1)去物業部門查看資料部分，分別有以下幾份資料需要查驗：
A、房屋的《住宅質量保證書》--可帶走
屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間、外墻面的防滲漏為5年；
電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程為2年；
墻面、頂棚抹灰層脫落為1年；
地面空鼓開裂、大面積起砂為1年；
門窗翹裂、五金件損壞為1年；
管道堵塞為2個月；
衛生潔具為1年；
燈器、電器開關為6個月；
其他部位、部件的保修期限，由房地產開發企業與用戶自行約定。
住宅保修期從開發企業將竣工驗收合格的住宅交付用戶使用之日起計算，以上保修期限應在《住宅質量保證書》中明確約定。
B、《住宅使用說明書》--可帶走
要對住宅的結構、性能和下水、電、燃氣等設施的類型、性能和標準做出說明，並提出裝飾、裝修及設施、設備使用的註意事項。
C、《竣工驗收備案表》》（蓋章原件）
有此表方能說明該棟樓已經有關部門驗收合格。《竣工驗收備案表》上的每壹項都必須報主管部門備案，缺少壹項都不能入住的。您驗房時不能只看發展商有沒有這張表，同時壹定要仔細察看各個分項有沒有都備案，例如消防設施等
D、面積實測表（可為復印件但要有章）
E、管線分布竣工圖(水、強電、弱電、結構)--可帶走
水電線路圖，撐重墻，保溫墻及其厚度。有線電視，電話，網線布線
F、《建築工程質量認定書》和《房地產開發建設項目竣工綜合驗收合格證》如不能提供要
在相關文件中寫明
如果房產商準備充分的話，壹般10分鐘即可查看完資料。
註意：1. 對發現的問題要詳細在驗樓單商予以註明。如果確實屬於不能收樓的。要詳細寫明不予收樓的原因並要求開發商簽字，蓋章。
2)核實面積、合同及價錢多退少補問題。
確認售樓合同附圖與現實是否壹致，結構是否和原設計圖相同，房屋面積是否經過房地產部門實際測量，與合同簽訂面積是否有差異。(先查看售房合同，看之間的誤差為多少，壹般為3%，3%之內不考慮，超出部分進行處理，建議定合同為2%誤差，但是不超過5%比較好)以雙方簽定合同為準。壹般這個時間因人而變，時間為30--40分鐘
3） 驗收房子
1．門：
(1) 看門身內、外、頂面是否油漆，且平滑無磕碰。
(2) 目測門四邊是否平行且緊貼門框，間隙是否太大（特別是門鎖的壹邊）。
(3) 試門是否運作自如、開關時有無特別聲音。
(4) 試門鎖是否運作自如；看門鎖是否安裝牢固；看門匙與門鎖是否封口；看門插是否插入 太少或太長或太緊。不上鎖是否會自動關上或者打開。
(5) 關門聽隔音效果並了解密封程度。
(6) 衛生間的門下方須油漆，且離地1.5厘米。
(7) 直角接合部是否嚴密。
(8) 四角是否呈直角
(9) 是否與墻在壹個平面上
2．窗：
(1) 看窗的油漆質量有無流墜、漏刷和磕碰，色澤是否壹致。
(2) 目測窗四邊是否平行且緊貼窗框；框墻接縫處是否密實無縫隙。
(3) 看窗戶玻璃是否完好。
(4) 試窗是否開關或推拉靈活自如。
(5) 看關窗後窗體是否變形，密封膠條是否完好。
(6) 試鎖銷是否運作自如，是否插入太少或太長或太緊。
(7) 看窗臺下面有無水漬，如有則可能是窗戶漏水。
(8) 留意窗臺雲石是否崩裂，可用手輕觸窗臺，以不刮手為原則。
(9) 外窗框處理是否粗糙
3．墻壁、天花：
(1) 目測墻身、頂棚是否橫平豎直（無裂縫、凹凸、傾斜。與房間橫梁平行的裂縫屬質量通 病，基本不礙使用；與墻角呈45度甚至垂直狀態的裂縫，說明房屋沈降嚴重，有嚴重 的結構性質量問題）。
(2) 環視墻面或用手觸摸，看是否平整滑凈（抹灰表面應平整，不應有空鼓、裂縫和起泡等 缺陷；油漆、刷漿應色澤壹致，表面不應有脫皮、漏刷現象；墻身、墻角接位有無水漬 和裂痕）。
(3) 用木棍輕敲墻壁聽有無空聲（“空空”的聲音說明面層與墻面有縫隙需返工；沈悶的碰擊
聲表明接觸良好。）。
(4) 墻面是否有結露現象（有則說明保溫層有問題）。
(5) 房間與陽臺的連接處有無裂縫（陽臺斷裂先兆，危險！），陽臺應比室內略低。
(6) 看頂棚天花有無滲水、裂痕, 麻點（石灰爆點，石灰水沒有足夠熟化所致，對室內裝潢有不利 影響）。
(7) 陰陽角是否平直
4．廚房、衛生間：
(1) 龍頭是否出水流暢（大開龍頭觀察水壓及排水速度查漏、堵）。
(2) 面盆表面有無劃痕。
(3) 地漏排水是否通暢（沖水做試驗），地漏的篦子低於地面5毫米（坯房除外）。
(4) 地磚是否粘貼牢固無破損。防水是否有效（廚、衛生間泡24小時以上檢驗防水層；不 可行的話只能詢問並記錄）。
(5) 試排風扇。
(7) 浴缸、花灑、馬桶、瓷磚、臺面、廚設等略。
5．電源插座、電源開關、電閘：
(1) 試用所有的電源開關、插座和電閘（帶壹個有顯示燈的插頭，電筆不合適）。
(2) 檢查閘具及戶表能否有效控制（總閘拉閘後完全斷電，分閘拉閘後分路斷電）。
(3) 空調插座應與其他線路分開。
(4) 離地30厘米高的插座必須帶保險裝置（保護幼童）。
(5) 廚、廁插座應就近通風道安裝；洗手盆上方不應有插座。
(6) 衛生間內插座應是防潮插座且防濺（待蓋），照明燈座必須是磁口安全燈座。
(7) 有可能的話打開電話和電視面板，用力拉壹拉看是否虛設。
(8) 詢問電力線（≥2.5平方）、空調線（≥4平方）、電話線、電視線等規格，壹概記錄如下： “據工程人員介紹線路規格為……”。
7．管道
(1) 各種管道表面鍍層是否完好無破損。
(2) 過墻線是否有導管，導管連接是否緊密
(3) 彎頭、閥門處用手摸摸是否潮濕（滲漏）。
(4) 排水管道尤其是陽臺排汙口是否堵塞（器具盛水倒入排水管道，看排水是否流暢）。
(5) 看排汙管是否有蓄水防臭彎頭以及防臭地漏。
(6) 放空調外飄小臺是否做好地漏及防水(潑水實驗)
8. 地面
如是已鋪磚地面，要看地面磚灰縫大小是否均勻；看地面磚拼接線的曲、直程度，拼接線要整齊筆直；另外，還要看每塊地面磚是否粘牢，地板下是否空心。具體辦法是用壹小錘輕敲地面磚，如出現空聲響，說明下面水泥砂漿未抹均勻或用量不夠，地面磚下面虛空。
9.水表
a.是否安裝
b.是否有水表空走
c.閥門關閉不嚴
d.閥門脫絲，連接件滴水
e.截止閥生銹影響水質
10. 電表
a. 是否安裝
b, 使用數目
10．其它
(1) 測量室內使用面積尺寸。
(2) 目測大致地平。
(3) 測量層高，與售房合同比較。
(4) 查問客廳、南、北臥室的空調機位和孔洞（要記錄！！！妳要不給我留，就別怪我瞎打亂掛了！）
(5) 有無專用垃圾道，其有無堵塞。
(6) 驗收合格後抄電表、水表、煤氣表數值。
11. 在您查看了房產後並準備簽收《房屋驗收單》之前，您壹定先簽收《物業管理條約》，做壹個事先約定，避免日後起糾紛。您要清楚以後所要交納的物業管理費到底由哪些方面構成，清潔費，保安費，綠化費怎麽核定，做到明明白白。同事，考察壹下您的小區物業管理公司的資質，是否具備您所要求的管理標準
後記
在房屋接管驗收中發現質量問題，可根據其對房屋不同的影響程度分別處理：
1)影響房屋結構安全和設備安全的質量問題，必須約定期限由建設單位負責進行加固補強維修，直至合格。影響相鄰房屋的安全問題，由建設單位負責處理
2)如果發現不影響房屋及設備使用安全的質量問題，可約定期限由建設單位負責維修，也可采取費用補償的方法，由接管單位處理
3)如果發現問題至少要在收樓文件上註明”室內情況尚不清楚”或”樓房狀況未明”等字樣。
收樓裝備
1.乒乓球
收樓時可以用來檢測地面、窗臺、櫃子等等的坡度。例如：
用乒乓球檢測廁所、廚房、陽臺地面的“去水”是否順暢：先把乒乓球放在地面，若乒乓球順勢滾到地漏處，表明“去水”順暢；輕推壹下能過去的表明“去水”壹般，；要是乒乓球到處亂跑，甚至倒著走，表明“去水”很差了。試驗時，記住應從多個方向考察。
用乒乓球檢測飄窗臺是否水平。飄窗臺的內窗臺壹定要平，乒乓球若在上面滾動的話，即不合格。
2.“人”字鋁梯
收樓時很多地方需要爬高檢查：天花板有無空鼓？空調插座是否安裝妥當是否松動？櫃頂是個什麽樣子？藏在廚廁天花裏的給、排水管是否順通？這些高處需要爬上“人”字鋁梯才能檢查清楚。
3.化妝鏡
化妝鏡用處大。借助化妝鏡，可看清楚眼睛“夠不著”的地方。例如：驗收木門時，門的開合是否順當，鎖的質量，門框、面板的手工等容易檢查，但門扇的底邊卻很難驗得到。這時候，把鏡子平放在門扇下：有沒刷油漆，有沒貼飾面板，質量如何，是否平整？全部看得清清楚楚。
3.插頁式文件夾
收樓時，發展商要移交的票據、證書、資料壹大摞：納稅單據、各種收樓費用的憑證、各種產品的保修卡、入住手冊、物管合同、押金收據……這些資料壹定要妥善放好，遺失了其中壹份就很麻煩。買個40頁以上的插頁式文件夾則很妥當，收壹份文件放好壹份，簽收單正好當資料目錄。收完樓，所有資料都齊了，自家房子的“檔案”也建立起來了，要拿什麽，在文件夾裏翻翻就找到，整齊清楚，壹目了然。
4.備忘貼紙
驗樓時，業主多多少少會發現需要修繕的地方，除了認真填寫維修單外，業主還應在出現問題的地方貼上備忘貼紙，具體說明問題所在，方便發展商的維修工人現場檢修。業主做得細致壹些，與發展商反復爭論的機會可能會少壹些，矛盾和摩擦自然也就更少。
5.小錘子
小錘子它可以用於檢查空鼓，如天花、地板、窗臺、陽臺、瓷片，等等，如果敲擊的聲音有小許回響，則是有空鼓現象，沈悶的聲音則表示沒有空鼓現象。
6..電筆或扁型三插頭小電器壹個（如電吹風、電須創等）
收樓時帶支電筆或扁型三插頭小電器壹個（如電吹風、電須創等）逐個檢測插座，判斷電路是否暢通，可以避免入住以後使用時發現某個插座不通電，再鑿墻挖孔。
7..礦泉水瓶
檢查廁所、廚房、陽臺的地面有無坑坑窪窪，去水是否順暢，潑上大量的水才知道，準業主用礦泉水瓶接水，潑灑到地上，稍等片刻，哪裏積水就表明哪裏的地磚鋪得不平、或去水坡度做得不夠。
8.、帶有日期顯示功能的相機壹部，以便拍下有問題之處作為憑證。
9.、紙筆，即時記下發現的問題。
10..直角尺壹把，量度墻身、地板是否平直。
11..售樓說明書，邊看邊對照著廚房、浴室等附送的設備是否合符發展商當初的承諾。 12.請有收樓經驗的朋友同行，幫助提供意見，發現問題。 專家教妳收樓好意見 看、敲、潑水查地面'如果是未裝修的地面，以地面越光整、起伏越小越好。購房者可在地面上倒壹層水，以水不向任何壹方聚集為好。若水向壹面聚集，說明地面有傾斜。倒水後，以地面上的水坑小而淺、均勻為宜。
對於已裝修的地面，如有地面磚，可看灰縫大小是否均勻，還可看地面磚拼接線的曲、直程度，如果地面面積大，拼接線長且直算優。此外，還要看地面磚的水平程度（可用水試）。另外，要看每塊磚是否粘牢，可用壹木槌輕敲地面磚，如出現空響，說明下面是虛空的。廚房、衛生間的地面，要檢查其防漏性能。消費者可向屋內註水，看下層是否漏水。
看聽量檢墻面
隔墻聽聲，聲音越小越好。購房者可將房門關閉，在壹間房內制造較大噪聲，到相鄰房間聽聽其噪聲，噪聲越小越好。
檢查墻角，墻體轉角線以直為好。可用三角尺測量墻角直角的準確度及均勻度，以均勻度高為佳。墻面與地面的交接處應有踢腳線，其高度以12~15厘米為宜，色彩最好與地面相同。
墻面的處理方法有：抹灰、噴塑、貼墻紙、貼墻布等。如果是抹灰，從側面看墻上的印跡是否均勻，若墻面上留有較大、較粗的顆粒或印跡大，說明粉刷的質量不好；如果是噴塑要看墻面的整體性，色點大小以均勻為好；墻紙、墻布上要不留氣泡。紙與紙、布與布的交接處以平整為好。
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