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年月日
土地增值稅清算驗證報告
(200)財資字第號
公司:
我們接受委托，對妳單位(項目)土地增值稅匯算清繳納稅申報進行了審核，從《××年×月×日×月×日×月×日×月×日×月×日×月×日×月×日×月×日×月×日×月×日×月×日×月×日×月×日×月×日×月×日×月×日×月×日×月×日×月×日×日×月×日×月×日×日×月×日×日×月×日×日×月×日×日×日×月×日×日×月×日我們的責任是按照國家法律、法規和有關規定，對土地增值稅納稅申報表及相關資料的真實性和準確性進行驗證，並在進行專業判斷和必要的審核程序的基礎上出具真實、合法的驗證報告。
在審計過程中，我們本著獨立、客觀、公正的原則，按照《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細則和相關政策規定，按照《土地增值稅清算驗證業務規範》的要求，實施了包括抽查會計記錄在內的必要的審計程序。現將核查結果報告如下:
壹、土地增值稅清算納稅申報的審核流程及主要實施
(主要披露以下內容)
(1)簡述與土地增值稅清算相關的內部控制及其有效性。
(2)簡要評述與土地增值稅清算相關的各種內外部證據的相關性和可靠性。
(三)對納稅人提供的會計信息和納稅信息進行審核、驗證、計算和職業推斷的簡要說明。
二、鑒定結論
經審查貴公司(項目)土地增值稅清算納稅申報，我們確認:
1.總收入:人民幣；
2.扣除項目金額:人民幣；
3.增值:人民幣；
4.增值率(增值額與扣除額之比):%；
5.適用稅率:%；
6.應繳納的土地增值稅:人民幣；
7.已繳納的土地增值稅:人民幣；
8.應交(退)土地增值稅:人民幣元。
清算詳情請見附件。
本評估報告僅供貴公司提交主管稅務機關接受土地增值稅清算審計時使用，不得用於其他用途。除法律、行政法規另有規定外，不得向其他任何單位和個人提供鑒證報告的全部內容。
稅務代理主管(簽字或蓋章):
中國註冊稅務師(簽字或蓋章):
地址:
稅務代理機構(蓋章)
年月日
附件:
1.稅務師、註冊稅務師執業證書復印件，北京註冊稅務師協會備案證明。
2.涉稅鑒證業務協議。
3.企業基本情況和土地增值稅清算納稅申報審核項目的說明(格式附後)。
4.土地增值稅核定相關附表。具體包括:
(1)土地增值稅清算驗證主表
(2)土地增值稅清算核查清單1:普通住宅
(3)土地增值稅清算稅款核定表二:其他商品房
(4)房地產轉讓收入核定表
(5)清算中審計和面積調整明細表
(6)扣除項目匯總
(7)土地使用權出讓金核定表
(8)征地拆遷補償核實表
(9)項目前期費用核定表
(10)建築安裝工程造價鑒定表
(11)基建費用核銷單
(12)開發間接費用核銷單
(13)公共設施費評估表
(14)利息支出評估表
(15)房地產轉讓相關稅務核查表
(16)土地增值稅繳納匯總
5.土地增值稅清算稅申報審核有關事項的相關證明材料(復印件)。
企業基本情況及土地增值稅清算納稅申報審核項目說明
壹、基本信息
(壹)企業的基本情況
1.企業名稱:
2.成立日期:
3.稅務計算機代碼:
4.稅務登記證號:
5.地址:
6.法定代表人:
7.註冊資本:
8.企業類型:
9.業務範圍:
10.股東和股權比率:
11.其他:
(二)項目基本情況
1.項目名稱和地址。
2.項目概述。列出開發項目的類型、面積、相關批文、建築結構、項目裝修等。
3.項目建設規模。列出總建築面積、拆遷戶搬遷面積、公共設施面積、總實用面積、總留成面積，分別說明普通住宅、其他商品房、其他開發項目的建設規模。
4.普通住宅的確定:
(1)項目規劃容積率:
(2)本項目屬於壹級土地。清算時，該等級土地上的商品房平均成交價格為人民幣元，普通住宅銷售價格上限為人民幣元。
(3)單體建築平均建築面積和售價。
(1)樓* * *有住房壹套，總建築面積平方米，戶均建築面積平方米，銷售總價元，平均單價元。
(2)樓房，* * *有住房壹套，總建築面積平方米，戶均建築面積平方米，銷售總價元，平均單價元。
(3)樓房，* * *有住房壹套，總建築面積平方米，戶均建築面積平方米，銷售總價元，平均單價元。
(4)樓* * *有住房壹套，總建築面積平方米，戶均建築面積。
平方米，總售價為人民幣，平均單價為人民幣。
………
5.項目銷售。列明取得預售許可證的情況、實際開始銷售日期、截至清算基準日的已售面積和未售面積、已售面積占可售面積的比例、已售面積占總建築面積的比例等。，並按照普通住宅、其他商品房、其他開發項目分別說明。
6.項目設計。說明設計方案是否由境外機構或人員提供，以及項目設計的其他情況。
二。主要會計政策和稅收政策
1.公司執行會計準則或××會計制度及相關規定的情況。
2.公司會計方法:
3.主要內部控制系統:
4 .土地增值稅清算條件:
5.開發產品的完成標準:
6.成本分配標準:
7.開發產品銷售收入的確認標準:
8.產品開發視同銷售確認收入的標準:
9.土地增值稅清算項目相關稅收政策:
10.其他政策:
三。土地增值稅審計
(壹)土地增值稅應稅收入的審核
截至{\\ f 6527 \\ f 6527 \\ f 6527 \\ f 6527 \\ f 6527 \\ f 6527 \\ f 6527 \\ f 6527 \\ f 6527 \\ f 6527 \\ f 6527 \\ f 6527 \\ f 6527 \\ f 6527 \\ f 6527 \\ f 6527 \\ f 6527 \\ f 6527 \\\\\\ f 6555247;
1.銷售平方米普通標準住房，從銷售收入中取得自行申報應納稅所得額人民幣元；經審查，增加/減少收入元，確認收入元。
2.銷售其他商品房項目平方米，取得銷售收入自行申報應納稅所得額人民幣；經審查，增加/減少收入元，確認收入元。
3.視同房地產平方米銷售額，銷售收入:(1)按照企業當月銷售的同類房地產平均價格；或者(二)按照企業在同壹地區、同壹年度銷售的同類房地產的平均價格；或(3)參照當地當年類似房地產的市場價格和評估價值確定。自報應納稅所得額元；經審核，增加/減少收入元，確認應納稅所得額元。
(二)土地增值稅抵扣項目的審核
截至{\\ f 6527 \\ f 6527 \\ f 6527 \\ f 6527 \\ f 6527 \\ f 6527 \\ f 6527 \\ f 6527 \\ f 6527 \\ f 6527 \\ f 6527 \\ f 6527 \\ f 6527 \\ f 6527 \\ f 6527 \\ f 6527 \\ f 6527 \\ f 6527 \\\\\\ f 6555247;
1.取得土地使用權支付的金額。貴公司為取得該項目的土地使用權支付的金額為人民幣元；經審查，由於××的原因，應增加/減少人民幣，應確認取得土地使用權支付的價款允許扣除額為人民幣。
2.房地產開發成本。貴公司自報的該項目的房地產開發成本為人民幣；經查，由於XXX，應增加/減少人民幣，應確認允許的房地產開發成本為人民幣。其中包括:
(1)妳公司報征地拆遷補償款元；經查，由於XXX，應增加/減少人民幣，征地拆遷允許補償確認為人民幣。
(2)貴公司已報前期工程費人民幣；經查，由於XXX原因，應增加/減少人民幣，確認前期工程費用允許扣除為人民幣。
(3)貴公司上報的建築安裝工程費為人民幣元；經查，由於XXX，應增加/減少人民幣，確認建築安裝工程費用允許扣除額為人民幣。
(4)貴公司報基建費人民幣元；經查，由於XXX，應增加/減少人民幣，確認允許基建費為人民幣。
(5)貴公司報出配套設施費* * *；經查，由於XXX原因，應增加/減少人民幣，確認允許扣除公共設施費為人民幣。
(6)貴公司報開發管理費人民幣元；經查，由於XXX原因，應增加/減少人民幣，確認允許扣除的開發管理費為人民幣。
(7)四項費用測算的說明:根據測算，妳公司商品房前期工程費用、建築安裝費用、基礎設施費用、開發管理費之和高於稅務機關核定的標準。其中，高層住宅每平方米，四項費用，每平方米元；多層住宅每平方米，四費元，每平方米元。經審查，無正當理由的，按照稅務機關核定的標準扣除人民幣。(或經審計，由於xx原因，應據實扣除。)
3.房地產開發費用。
(1)本項目發生的財務費用中，貸款利息支出全部有金融機構票據證明的，據實扣除，扣除金額為人民幣元。其他房地產開發費用，按取得土地使用權支付的價款和開發成本之和的5%扣除。因此，貴公司此項的可抵扣金額為人民幣。
(2)本項目發生的財務費用中，貸款利息費用不能提供全部金融機構票據的，按取得土地使用權支付的價款和開發成本之和的10%扣除房地產開發費用。因此，貴公司此項的可抵扣金額為人民幣。
4.與房地產轉讓有關的稅收。
妳公司申報轉讓房地產相關稅費為人民幣；經審核，應增加/減少人民幣，調整後貴公司可扣除的房地產轉讓相關稅費為人民幣。其中包括:
(1)妳公司申報轉讓不動產相關的營業稅為人民幣；經審核，應增加/減少人民幣，調整後貴公司可抵扣的房地產轉讓相關營業稅為人民幣。
(2)妳公司轉讓房地產相關的城市維護建設稅為人民幣；經審查，人民幣應增加/減少。調整後，與房地產轉讓相關的城市維護建設稅，可由妳公司以人民幣抵扣。
(3)妳公司上報與轉讓房產相關的教育費附加為人民幣；經審查，人民幣應增加/減少。調整後，貴公司可扣除與房產過戶相關的教育費附加人民幣。
5.其他稅收減免。
根據有關稅收規定，貴公司為取得土地使用權所支付的金額和開發費用之和，允許加計扣除20%。因此，貴公司的其他扣除額為人民幣。
(3)增值額和增值率的審核
妳公司自報轉讓房產、土地增值稅為人民幣；經審核，應繳納的土地增值稅增值額為人民幣。其中包括:
(1)普通住宅用地增值稅稅額為人民幣，增值率為%(計算公式)。
⑵其他商品房用地增值稅為人民幣，增值率為%(計算公式)。
(四)審核應繳納的土地增值稅
妳公司自報轉讓房產、土地增值稅為人民幣；經審核，土地增值稅應納稅額為人民幣，已納稅額為人民幣，免稅額為人民幣。應(退)稅為人民幣。其中包括:
1.普通住宅應繳納的土地增值稅為人民幣；已繳稅元，免稅元，應(退)稅元。
2.其他商品房應繳納的土地增值稅為人民幣；已繳稅元，免稅元，應(退)稅元。
(五)清算時的單位建築面積成本:
根據計算，項目清算時單位建築面積成本為人民幣。(清算時單位建築面積成本=清算時允許扣除的工程總額/清算總面積)