什麽算是項目？

聯合項目開發應視為合作建房和納稅。目前，房地產開發公司通過各種合作模式進行運作。在對房地產開發行業的考察中，我們發現了壹種新的合作方式——聯合立項。具體做法是:甲公司與國土局簽訂土地使用權出讓合同後，在不繳納土地出讓金、不辦理土地證的情況下，與另壹家公司(乙公司)合作，雙方簽訂共建意向書，共同開發。雙方權利義務為:A公司負責提供“七通壹平”土地，B公司負責提供項目全部開發資金。項目完成後，雙方按比例分配財產，A公司占30%，B公司占70%。雙方采取聯合立項、聯合開發的方式，雙方擁有各自物業的產權和處置權。各方為其擁有的房產繳納土地出讓金，各方擁有劃撥房產的土地證和房屋所有權證。稅務機關認為，甲公司與乙公司的合作方式應視為“合作建房”。甲公司以出讓部分土地使用權為代價，換取部分房屋所有權，實現了土地使用權的轉讓。B公司以轉讓部分房屋所有權為代價，出售房地產，換取部分土地使用權。A公司按照“轉讓無形資產”稅目中“轉讓土地使用權”的子項征稅；乙公司應按“銷售不動產”稅目征稅。但甲公司和乙公司認為，雙方都有自己的土地證，在已取得土地使用權的土地上以自己的名義進行建設項目，不適用合作建房征收營業稅的規定。稅務機關和企業對這種合作模式的性質存在爭議。合作建房壹般有兩種形式。第壹種方式是純“物物交換”，即雙方交換自己的土地使用權和房屋所有權。第二種方式是甲方入股土地使用權，乙方以貨幣資金入股，組建合資公司，合作建房。那麽應該如何認定甲公司和乙公司在“聯合立項”中的合作行為呢？筆者認為，雖然雙方取得了劃撥房產的土地證和房屋所有權證，但不能簡單地視為“在已取得土地使用權的土地上以自己的名義建設項目”。首先，雙方取得的土地證是在開發建設之後，也就是說雙方在開發之前都沒有土地證，只有甲方與國土局簽訂了土地使用權出讓合同。因此可以認定，甲方在開發前取得了對該土地的占有、使用或處分權，雖然當時並未辦理相關手續。正是因為甲公司取得了土地使用權出讓合同，乙公司才會同意與甲公司投資合作..其次，如果認定“在已取得土地使用權的土地上以自己的名義建設項目”，就無法解釋乙公司出資在甲公司土地上建房的行為，不符合常規經濟規律。因此，應認定甲公司雖未取得土地使用權證書，且在轉讓土地過程中未向乙公司辦理土地使用權證書變更登記手續，但實際享有對該土地的占有、使用、收益或處分權利，且有合同等證據證明其實質性轉讓了該土地並取得了相應的經濟利益，故應繳納相關稅費。筆者認為，甲公司與乙公司在“聯合項目”中的經營方式應認定為合作建房，甲公司轉讓了土地使用權，按照“無形資產轉讓”稅目中的“土地使用權轉讓”子目征稅；乙公司存在銷售不動產的行為，應按照“銷售不動產”稅目征稅。甲公司和乙公司取得分配的房屋後，如果分開出售，按“銷售不動產”征稅。