作者：Olivia菊香小姐姐
鏈接：/question/30619338/answer/153108496
美國的房產稅是房產永久持有的壹個基本保證。房產稅征收的主體是郡政府、市政府和學區，它自1792年起征，至今已經有壹段比較長的歷史，經過長期的運作和調整，目前也已經形成了較為完善的稅收政策體系。全美國的每個州每年都征收房產稅，房產稅主要由房貸利息、保險費用和地稅組成。
但是，每個州以及州內各縣市征收房產稅的標準都不同，稅率分布在1%-3%不等，並且每年都會根據地方政府的預算需求而改變。同時，不同地區每年征收房產稅的頻率也不壹樣，例如費城每年只收壹次，而新澤西州每年則會征收四次。如果停止繳稅了，房子所有權就屬於美國政府，政有權對長期遲繳、不繳納房產稅的物業進行相應的處置。
美國房產稅的稅基是由房屋的評估值決定的，政府會定期估計房屋的市場公平價格。在稅率不變的情況下，房屋的估值越高，則需要繳納的稅收就越多。美國房產稅稅率變動較頻繁，其確定方法是政府用除房產稅以外的其他政府收入總額與下壹財政年度預算總額的差額除以當地房地產的市場價值來制定房產稅的稅率。房產稅的總稅率為州及以下各級地方稅率之和，壹般由州稅率，市、縣稅率，學區稅率三部分組成。
房屋估值的結果主要是取決於周邊房屋價格、地塊大小、房屋大小、房型、房齡及房屋設施等因素。美國法律規定房產評估價值按照市場 價值的壹定比例來加以確定，如加州規定的比例為40%。房地產的估值由兩部分構成：壹是房屋本身的價值（主要依據購買時的價值、裝修增加值、市場增值），二是土地的價值。聯邦政府的法律將地產分為主要住宅（Principal Residence），第二套房（Second Home）和出租房（Rental Property）等，各類房屋根據用房的性質會有不同的估值，因此需要交納相對應的稅款。
<img src="/50/v2-869ff11a7f40f121511ab7f5a93aa255_hd.png" data-rawwidth="1421" data-rawheight="1031" class="origin_image zh-lightbox-thumb" width="1421" data-original="/v2-869ff11a7f40f121511ab7f5a93aa255_r.png">而對於投資用房來說，例如繼承的名人古宅，或是眼看要升值的地皮等等。這類型房地產的支出屬於投資（Investment Expense）而非自住，所有房產稅/地稅也只能報至適用於自住的稅收分項上抵扣。因此，中國人如果準備進行海外投資，在海外配資的過程中研讀相關法律，找準住宅的定位可以有效的節省稅務支出。
另外，如果地產包含租金收入，則出租的參與管理程度也會對納稅的稅基有很重要的影響。如果海外投資人並不怎麽管理房屋，也就是簡單的租給客人而不花時間精力去管理，租金占收入總額的30%。美國國稅局（IRS）對於積極參與房屋管理的海外持有人需要征收的稅額會有很多的優惠和減免，即應稅收入＝租金收入-費用（貸款利息，房產稅，維修費用，折舊，等等）。稅收凈額按壹般所得稅的稅率來計算妳所需繳納稅金。
<img src="/50/v2-b0cf19c522f0b7898df31599e9b2d0ab_hd.jpg" data-rawwidth="850" data-rawheight="569" class="origin_image zh-lightbox-thumb" width="850" data-original="/v2-b0cf19c522f0b7898df31599e9b2d0ab_r.jpg">地產稅作為美國房地產投資的重要壹環，是購房者理應重視的部分。雖然美國每年都需要繳納房產稅，看起來對自有房產或租房貌似都是壹個不小的壓力，但其實房產稅帶來的好處也不少，同時如果能有效利用稅收政策，便可以適當減免很對地產稅：房產稅的征收主體雖然是地方政府，但是政府收到所有的稅款之後，仍將其投入用於建設當地的基礎設施和教育撥款。如果業主持有壹套房的年限越長，則房產稅的比例會相對較低：所以美國的房產稅政策是鼓勵長期持有房產的。
美國房產稅可抵減所得稅，在計算所得稅時，美國房產稅和住房抵押貸款的利息支出都可以從所得收入中扣除，即降低了所得稅的稅基，從而降低了納稅人的綜合稅賦。另外需要關註的是，擁有美國國籍的人可以享受自住房產稅收減免的政策，但是對於投資類用房就不享受稅收減免政策。目前美國有 29個州以及哥倫比亞特區對住宅類財產給予稅收抵免政策。其中，房貸利息的點數和計算方式，可以在用於自住房和租用房屋的優惠減免選項裏來抵扣應繳稅收入。不論納稅人是新買房或是申請重新貸款，頭幾年還款中的高比例房貸利息都可以省下不少稅金。
<img src="/50/v2-0de2d45131bebb8a8e2f00477b465762_hd.png" data-rawwidth="940" data-rawheight="702" class="origin_image zh-lightbox-thumb" width="940" data-original="/v2-0de2d45131bebb8a8e2f00477b465762_r.png">海外配資作為近年來新興領域，對入門者存在較大的信息差。老移民所主導的北美華人至今仍舊習慣於閱讀紙媒，甚至通過黃頁電話簿聯系商家。以華人地產網（Huarenhouse）為代表的互聯網平臺更具有傳播和效率上的優勢，近年來逐步開始改變房產投資行業的商業邏輯。對於購房者來說，選擇最少中間環節的途徑置辦產業便能以不變應萬變。
從本質出發，地產稅是美國政府通過房屋價值判斷業主的經濟能力，從而征收的稅款。和國內地產業不同的是，在美買房更是壹種對未來價值的投資，地產稅很大程度將被用於改善該地區的教育、治安和生活設施。對於文化差異所帶來的不同，選擇自己最舒服的方式去接納當是智者的選擇。
參考閱讀：
在美國，收匯款沒交稅，國稅局要逮捕我
擁有美國房產可以享受哪些稅務優惠
社科院研究員：研究表明房產稅抑制房價上漲效應有限
編輯於 2017-03-22
54873 條評論
分享
收藏感謝
收起
外居樂
用戶標識1
李開復博士的創新工場投資，最懂華人的美國置業服務平臺，提供買、租、貸壹站式服務。
10 人贊同了該回答
在美國50個州都征收房產稅，該稅收是地方政府的主要收入來源。目前房產稅稅率是1%-3%，房產稅作為房產永久持有的最基本保證。征收房產稅的目的是維持地方政府的各項支出、完善公***設施和福利，因此美國房產稅的征收主體是郡政府、市政府和學區，聯邦政府和州政府都不征收房產稅。那麽美國如何來征收房產稅呢？
<img src="/50/v2-8a0e74ad01465b789128c06c97876f82_hd.jpg" data-rawwidth="1200" data-rawheight="627" class="origin_image zh-lightbox-thumb" width="1200" data-original="/v2-8a0e74ad01465b789128c06c97876f82_r.jpg">
1. 征收主體
美國地方政府來征收房產稅，地方政府根據各自實際情況來確定稅率並依法征收，這項稅收主要用於居民所在區域的教育及公***服務的支出。而美國的聯邦政府和州政府是不征收房產稅的。美國房產稅的征收主體是郡政府、市政府和學區。他們之間的征收比例劃分是按1:1:5來征收的。
2. 確定稅率
房產稅的稅率由地方政府根據各級預算來制定，而預算應征收的房產稅與房屋計稅價值總額每年都有變化，因此房產稅稅率每年都不同。如果某個地方政府的壹年開支為2億美元，這個地方的房產估價總額為100億美元，那麽該地當年的房產稅稅率便是2%。假如過了壹年後，該地方的經濟發展了，房價有所提高，房產估價的總額上漲為200億美元，但地方政府的開支若維持2億美元不變的話，當年房產稅的稅率為1%。也就是說，房價上漲了，房產稅可能降低。
各地方政府根據本地財政需要，規定壹個當地統壹的房產稅率。而應付房產稅則是房產稅率與房產納稅價之積。房產納稅價壹般是房產市場公平價，但有些地方政府允許壹定折扣，政府會提供壹個折扣率。在這種情況下，房產納稅價是房產市場公平價與折扣率的乘積。
房產估值壹般由持有證書的專業評估師給出市場公平價。由於美國大多數房屋為獨棟房，所以房與房的差別很大，包括地塊的大小、可用面積、房屋式樣等。評估師壹般會采用銷售對比方法，即比較近6個月內三四個在附近已售房屋的價格，根據地塊大小、房屋大小、房型、房齡、房屋設施等進行調整。另壹個方法是重置成本法，但此法壹般是針對新房，主要考慮重建同樣房屋所需成本，然後根據地價以及折舊調整。
確定稅率的具體程序是：市、鎮委員會通過預算，各級政府根據各種預算收入和總支出的情況決定征收房產稅的數額，再根據評定的房屋計稅價值確定房產稅的稅率。稅率的計算公式為：預算應征收的房產稅稅額÷房產計稅價值總額=房產稅稅率。
稅率的高低要受到壹定的限制，因為聯邦法律規定了對財產（主要是房地產）征稅的最高限額。財產估價經地方立法機關正式批準後，即成當地的法定稅基。據此形成兩種形式的稅率。壹是名義稅率，適用於估價;壹是實際稅率，適用於市價。由於各地估價比率不壹，各地稅率也有較大差異。
<img src="/50/v2-94e871c2bed9a7cd172765f0c5ec2e50_hd.jpg" data-rawwidth="588" data-rawheight="358" class="origin_image zh-lightbox-thumb" width="588" data-original="/v2-94e871c2bed9a7cd172765f0c5ec2e50_r.jpg">
上圖為全美各州平均征收的個人房產稅率的數據，不包括商用房產。房產稅率最高的三個州為新澤西、伊利諾伊和新罕布什爾；最低的三個州為夏威夷、阿拉巴馬和路易斯安那。
下面是全美50個州及哥倫比亞特區的平均房產稅率、州房價中位數及房產稅中位數的情況。
註：熱門城市所在州已標粗表示。要註意的是，以下是各州房產稅的平均值。同樣價位的房產，在州內不同城市、不同學區的房產稅征稅方法和稅率可能有所不同，但不會相差太大。
<img src="/50/v2-c5d50899cf3820862e1bcef62471e113_hd.png" data-rawwidth="676" data-rawheight="1879" class="origin_image zh-lightbox-thumb" width="676" data-original="/v2-c5d50899cf3820862e1bcef62471e113_r.png">
註：數據來源於 WalletHub 2016年最新的統計報告，由 外居樂整理發布。
3. 征收手續
在美國交納房產稅手續簡單。通常，地方政府會給每個房主郵寄壹份納稅通知。房主需在指定期限內將房產稅額通過支票和納稅通知的回執寄回地方政府指定地址即可。有些地方也可以通過網上支付。各地政府對納稅頻度各有規定。比如，費城壹年只有壹次，房產估值辦會在每年12月給房主寄發房產稅表，房主必須在第二年3月31日前支付。加州房地產稅分兩次繳納，第壹次是當年的11月1日;第二次是次年的2月1日。新澤西州，壹年則分4次。美國房產稅的納稅人為擁有房地產的自然人和法人。包括住宅所有者、住宅出租者，但不包括住宅承租者。
4. 免征條件
美國地方政府規定了壹些減免稅項目，主要是對自住房屋給予減免稅，這是通過減少稅基或低估財產價值來實現的。另外還有壹種減免美國房產稅的方法，即當房產稅超過某壹最大值時，納稅人可從州政府得到相應的州個人所得稅抵免或現金補償。加州為例，納稅人的主要自用住宅，可免除7000美元的房產稅。這個對我們華人具有現實意義。另外還有退伍軍人免稅額。美國目前有30個州，對退伍軍人自用住宅財產評價提供某壹固定金額免稅額。
5. 拒交處罰
對未按期限納稅者采取罰息和罰金措施，拖欠時間越長罰金越高。當所欠稅款和罰息罰金達到壹定程度後，地方政府可以對拖欠房產稅房產采取留置、拍賣。很多法拍房就這麽來的。
由於政府房產稅擁有最先申訴抵押權，因此，如果房產主對多方機構有違約，那麽地方政府有最優權力在房產拍賣所得款項中得到資金用於抵稅。以加州為例，如果超過期限，房主會被征收應付款10%的罰金；逾期三年未繳納房產稅會導致房產被地方政府沒收拍賣。