土地出讓金是各級政府出讓壹定期限的土地使用權時壹次性收取的出讓價款，是地方政府財政收入的重要來源。房地產經濟活動中，開發商拿地需繳納土地出讓金，二類經適房、已購公房在上市前需補交土地出讓金。（該內容僅在北京適用）
壹、土地出讓金是什麽？
1.土地出讓金是什麽？
土地出讓金，全稱為國有土地使用權出讓金。是指：
（1）各級政府土地管理部門將土地使用權出讓給土地使用者，按規定向受讓人收取的土地出讓的全部價款。房地產經濟活動中，政府往往采用招標、拍賣、掛牌和協議出讓的方式，將壹定期限的土地使用權出讓給開發商，開發商向政府交納土地出讓金，這種情況下的土地出讓金就是我們平時說的地價，可根據市場來定價；
（2）土地使用期滿，土地使用者需要續期而向土地管理部門繳納的續期土地出讓價款；
（3）原通過行政劃撥獲得土地使用權的土地使用者，將土地使用權有償轉讓、出租、抵押作價入股，按規定補交的土地出讓價款。房地產經濟活動中，部分已購公房在上市前需補交土地出讓金。
2.土地出讓金的性質是什麽？
現行的土地出讓金，既有累計若幹年的地租性質，又有壹次性收取的稅費性質。地方政府出讓壹定年限內的土地使用權，壹次性收取的土地出讓金實際上是若幹年限的地租總和，這種情況下的土地出讓金具有地租性質，是地價。而房地產交易活動中交納的土地出讓金是定價，起到調控作用，帶有稅費性質。
3.為什麽會征收土地出讓金？
我國《憲法》第10條明確規定：?城市的土地屬於國家所有。農村和城市郊區的土地，除法律規定屬於國家所有的以外，屬於集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬於集體所有。?土地使用權和土地所有權分離，土地所有權歸國家全民所有或集體所有，國家只能通過征收土地出讓金來出讓土地使用權。
4.征收土地出讓金有什麽用？
（1）土地出讓金是地方政府財政收入的重要來源；
（2）政府用征收土地出讓金的手段來合理配置土地這種稀少資源，調節土地的利用，改進和調整房地產結構。政府往往通過限制出讓條件來調節房地產內部結構，例如，2016年8月17日，上海靜安中興社區商辦類地塊以拍賣的方式成功將土地使用權出讓給融信集團，出讓條件為：
配建占規劃總住宅建築面積5%保障性住房（計4939平米以上）和15%自持租賃房（計14076平米以上）； 全裝修住宅建築面積應占總住宅建築面積的80%以上（計75072平米以上，不包含保障性住房等）； 中小套型住宅建築面積不得低於該地塊住宅總建築面積的80%（計79022.9平米以上）。（3）政府對土地出讓金的分配，通過在國家、土地所有者和土地使用者之間合理調控分配土地收益，來調節市場經濟關系。土地出讓金主要分配方式為土地出讓金的返還，返還方式有以下6種：
政府主導拆遷，土地出讓金返還用於建設購買安置回遷房例如，某房地產開發企業通過招拍掛購入土地100畝，與國土部門簽訂的出讓合同價格為1億元，企業已繳納1億元。協議約定：在土地出讓金入庫後以財政支持的方式給予乙方補助3000萬元，用於該項目1萬平方米回遷房建設，回遷房建成後無償移交給動遷戶。
政府主導拆遷，土地出讓金返還用於拆遷(代拆遷、拆遷補償) 政府主導拆遷，土地出讓金返還用於開發項目相關的基礎設施建設 土地出讓金返還用於建設公***配套設施(醫院、幼兒園、體育場館等) 政府將土地出讓金返還給其它關聯企業或個人目前土地招拍掛制運作過程中，出於各種考慮，在開發商交納土地出讓金後，政府部門對開發商的關聯企業進行部分返還，用於企業經營獎勵、財政補貼等等。
政府主導拆遷，土地出讓金返還未約定任何事項，只是獎勵或補助在土地招拍掛制運作過程中，出於招商引資等各種考慮，在開發商交納土地出讓金後，政府部門對開發商進行返還，用於企業經營獎勵、財政補貼等等。
二、土地出讓金由誰交？怎麽計算？
在房地產經濟運動過程中，以下情況需交納土地出讓金。
1.開發商拿地需交納土地出讓金
（1）地方政府出讓壹定年限（使用期限：住宅用地70年、工業用地50年、商業用地40年）的土地使用權給開發商，開發商壹次性需交納該年限內的土地出讓金。
（2）土地出讓方式：對於住宅等項目，采用招標、拍賣、掛牌和協議出讓等方式。
（3）計算方式：土地出讓金又可分為地面價與樓面價兩種計算方法，地面價為每平方米土地的單價，即出讓金總額?土地總面積；樓面價為攤到每平方米建築面積的地價，即出讓金總額?規劃允許建造的總建築面積。壹般以樓面價來計算效益。
2.購買已購成本價、標準價/優惠價公房需補交土地出讓金
公房也稱公有住房，國有住宅，指由國家以及國有企業、事業單位註資興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產權（占有權、使用權、收益權、處分權）歸國家所有。
公房分為兩種，壹種是不能上市交易的，居民只擁有使用權；壹種是可以上市交易的公房，也就是我們通常說的已購公房，包括央產房、成本價公房、標準價/優惠價公房。其中，成本價公房、標準價/優惠價公房上市交易前需先補交土地出讓金（已購公房的類型可以從房產證上看出），由買家交納。
已購成本價公房、標準價/優惠價公房土地出讓金繳納方式：
已購成本價公房、標準價優惠價公房土地出讓金計算方式
3.二類經濟適用房上市需交土地出讓金
回遷房、安居、康居等按經濟適用房管理的房屋（俗稱二類經濟適用房）上市時需按照計稅價格（網簽價與核定價哪個高取哪個）繳納3%的土地出讓金。
資料來源:北京市地方稅務局