1，確定房產總價
待評估土地為吉林九通農業開發有限公司工業用地，建築物規劃用途為倉儲。結合土地評估目的，根據委托方提供的資料，龍潭區類似用途、類似結構的類似區域目前的銷售價格水平多為2500元/建築平方米。考慮到該樓的區位條件，該樓開發後的房地產總價確定為2500元/建築平方米。
根據委估土地現狀，委估土地為綜合樓，總建築面積為13434.74平方米。根據委托土地所在區域具有相同或相似特征的房地產單價，計算過程如下:
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房產總價=2500元/建築平方米×建築面積
=2500元/建築平方米×13434.74平方米
= 3358.69萬元
2.確定房子的現值
(1)確定房屋的重置價格
房屋重置價格主要根據當地確定房屋重置價格的要求、宗地地上建築物的建築結構和現場實際情況確定，包括室內裝修等。根據計算，房屋重置價格確定為1850元/平方米。
房屋重置總價格=重置價格×總建築面積
=1850元/建築平方米×13434.74平方米
= 2485.43萬元
(2)確定年折舊費用
房屋的年折舊費是指房屋在使用過程中因損耗而在租金中得到補償的那部分價值。
指房屋在使用過程中因磨損而在租金中得到補償的那部分價值。
該房屋為鋼結構，建造年份為2009年，土地剩余年限為42.2年，房屋已使用4.6年，房屋剩余使用年限為55.4年。
土地出讓年限屆滿前，房屋未達到經濟耐用年限的，按下列公式計算折舊:
年折舊費=房屋重置價格×(1-殘值率)÷經濟使用年限年折舊費為2485.43×1÷46.8 = 53.11，000元。
(3)房屋現值=房屋重置價格-折舊總額
= 2485.43-53.11×4.6 = 2241.1.2萬元
3.確定交易稅費
(壹)營業稅:根據稅法和吉林稅務部門資料，房地產開發企業營業稅稅率為房地產銷售價格的5%。
(二)城市維護建設稅:根據稅法和地方稅務機關的相關資料，房地產開發企業的城市維護建設稅按營業稅的7%計算。
(c)教育費附加:根據稅法和當地稅務機關的相關資料，房地產開發企業的教育費附加按營業稅的3%計算。
D.教育費附加:根據《吉林省地方教育費附加征收使用管理辦法》，在吉林省行政區域內繳納增值稅、消費稅、營業稅(以下簡稱“三稅”)的單位和個人(含外商投資企業、外國企業和外籍個人)，按照其實際繳納稅額的2%征收地方教育費附加。
E.手續費:65438+開發價值的0%；
h廣告費和代理費:65438+開發價值的0%；
以上六項稅費合計為房產的7.6%，即銷售稅費= 3358.69×7.6% = 255.26萬元。
4.計算總地價
根據地價計算公式:
總地價=房產交易價格-房屋現值-交易稅。
=3358.69-2241.12-255.26
= 862365438+萬元
5.計算單位面積的土地價格
單位面積地價=總地價/總土地面積
=862.31÷22138.32
=389.5元/平方米