在7月16日由財政部、國家稅務總局發布的《中華人民***和國土地增值稅法（征求意見稿）》（下稱《征求意見稿》）在當時並未引起很大的輿論聲音，但是在經過自媒體報道後，對個人征稅方面過度解讀，引起壹些購房者產生疑問。
多位專家人士表示，土地增值稅的征收已經實施多年，且相當成熟，如今條例轉法律，本就符合國家稅收法定的原則，且征求意見稿中的大部分內容平移了原條例中的內容，只是增加了少部分內容，主要還是面向開發商征收。
對於個人壹直免征的土地增值稅，很多人擔心《征求意見稿》出臺後，是否不再免征。但在很多業內人士看來，未來征收的可能性並不大。
落實稅收法定，大部分內容平移原《條例》
相比於土地增值稅，房地產稅的立法工作不時被提及並時常登上輿論頭條，而執行多年的土地增值稅則較為低調，如今率先立法，令人多少有點意外。
1993年12月13日，國務院發布了《中華人民***和國土地增值稅暫行條例》（以下簡稱《條例》），自1994年1月1日起對轉讓國有土地使用權、地上建築物及附著物的單位和個人征收土地增值稅。根據《條例》授權，財政部於1995年1月印發了《中華人民***和國土地增值稅暫行條例細則》。
財政部和國家稅務總局稱，《條例》施行20多年以來，稅制比較健全，運行平穩，上升為法律的條件和時機已經成熟。土地增值稅立法是貫徹落實稅收法定原則的重要步驟，也是健全地方稅體系改革的重要內容，有利於完善土地增值稅制度，增強權威性和執法剛性，發揮土地增值稅籌集財政收入、調節土地增值收益分配、促進房地產市場健康穩定發展的作用，有利於健全我國的房地產稅收體系、推進國家治理體系和治理能力現代化。
對此，易居房地產研究院副院長楊紅旭表示，土地增值稅原本就存在，只是需要按國家稅收法定的原則，2020年前完成立法工作，所以才有此征求意見稿。
事實上，財政部在2018年12月27日發布刊登在《求是》雜誌上的文章《建立支撐國家治理體系和治理能力現代化的財政制度》顯示，稅收制度改革取得重大進展，逐步建立綜合與分類相結合的個人所得稅制度，加快完成在2020年落實稅收法定原則的改革任務。
對此，諸葛找房市場研究員姜國君表示，土地增值稅從條例上升到法律，最直觀的導向是該項稅種所涉及的領域具有廣泛性和重要性，同時也說明這個領域的發展已經到了需要進壹步規範和強化管理的重要階段。從國土空間規劃、新型城鎮化建設等重大戰略部署來看，土地是最基礎的資源供給，因此上升到法律的高度來征管土地增值稅是大勢所趨，將為建立城鄉統壹的建設用地市場提供法律保障。
對於《征求意見稿》與此前的《條例》有何區別？楊紅旭分析，基本上是平移了原條例中的內容，少量增加了新內容，比如集體房地產。
記者對比發現，在征收對象、稅率上均無大的變化。諸如征收對象，均為在中華人民***和國境內轉移房地產並取得收入的單位和個人；在稅率上，仍實行四級超率累進稅率。但是在征稅範圍上，在原來的基礎上，增加了集體土地使用權、地上的建築物及其附著物，在業內人士看來，這是壹個很大的改革。還有壹個新的改變，原來的清算方式采用“應清算”和“可清算”，《征求意見稿》中取消了“可清算”，全部變為“應清算”，在業內人士看來，對於企業拖延繳稅的行為將具有強制性。
為集體用地入市鋪路，調節金向稅收過渡
值得關註的是，《征求意見稿》首次提出將出讓、轉讓集體土地使用權、地上的建築物及其附著物納入征稅範圍。
這壹舉動令人想到正在審議中的土地管理法修正案草案。其中，集體經營性建設用地入市改革正是修正案草案中的亮點。
在很多業內人士看來，這均是為集體經營性建設用地入市鋪平道路。
姜國君就認為，將集體土地使用權出讓納入征稅範圍，壹方面與正在審議的土地管理法修正案草案形成銜接，另外也與目前集體建設用地入市試點取得的成果有關。
早在2015年，全國33個試點地區開展了農村土地征收、集建地入市、宅基地制度改革三項改革試點，也稱為“三塊地”改革試點，允許集建地入市和轉讓，實行與國有建設用地同等入市、同權同價。
如今，將集體用地使用權的流轉納入到土地增值稅範圍，中國人民大學國家發展與戰略研究院執行院長嚴金明稱其是壹個很大的改革。作為“三塊地”改革試點的33個城市，土地增值收益執行的是調節金制度，而這個調節金本應該叫稅，但此前作為稅收的條件還不成熟，現在將調節金轉變成稅，使得集體土地的流轉有法可依。
據悉，此前的2016年，針對“三塊地”改革試點的33個城市，制定了《農村集體經營性建設用地土地增值收益調節金征收使用管理暫行辦法》。調節金分別按入市或再轉讓農村集體經營性建設用地土地增值收益的20%-50%征收。
不過，上述調節金暫行辦法的執行期限截至2017年年底。而《征求意見稿》這壹新提法也意味著，農村集體經營性建設用地土地增值收益調節金正在向稅收過渡。
財政部和國家稅務總局稱，為了建立土地增值收益分配機制，使稅制與建立城鄉統壹建設用地市場的土地制度改革相銜接，《征求意見稿》將集體房地產納入了征稅範圍，同時，擬取消土地增值收益調節金，使立法前後集體房地產負擔總體穩定。
為此，包括中國財政科學研究院副研究員施文潑在內的很多業內人士都認為，將集體建設用地納入征收範圍，是順應土地制度改革允許集體建設用地直接入市，在稅收制度上做出的相應調整，目的是通過稅費制度的歸並，對不同性質土地適用相同的稅收制度，促進稅收公平。
此外，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進還表示，農村集體經營性建設用地入市跟國有建設用地不壹樣，土地買賣以後的收益如何分配的是壹個很重要的問題，而土地增值稅可以適當地通過減免等方式分配土地交易過程中的收益。
“雖然此前的相關試點給立法提供了論證依據，立法也將為相關性質土地入市鋪平道路。但集體土地是否即將規模化入市還要結合相關部署和規劃來進行，這點上應區分看待。”姜國君如此表示。
全部“應清算”，企業拖延納稅將受到抑制
2009年5月12日，國家稅務局引發《土地增值稅清算管理規程》（以下簡稱《規程》）。根據《規程》，土地增值稅清算受理分為“應清算”和“可清算”，納稅人符合下列條件之壹的，應進行土地增值稅的清算：房地產開發項目全部竣工、完成銷售的；整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的；直接轉讓土地使用權的。對符合以下條件之壹的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建築面積占整個項目可售建築面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建築面積已經出租或自用的；取得銷售（預售）許可證滿三年仍未銷售完畢的；納稅人申請註銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的；省（自治區、直轄市、計劃單列市）稅務機關規定的其他情況。
在2019年7月16日發布的《征求意見稿》中，對於上述 “應清算”和“可清算”內容合二為壹，全部“應清算”。《征求意見稿》指出，房地產開發項目土地增值稅實行先預繳後清算的辦法。從事房地產開發的納稅人應當自納稅義務發生月份終了之日起15日內，向稅務機關報送預繳土地增值稅納稅申報表，預繳稅款。從事房地產開發的納稅人應當自達到以下房地產清算條件起90日內，向稅務機關報送土地增值稅納稅申報表，自行完成清算，結清應繳稅款或向稅務機關申請退稅。
有從事企業財務審計工作的人士表示，在“可清算”的條件下，不少企業會出現拖延繳稅的情況。
施文潑表示，將“可清算”變為“應清算”，用詞更加體現強制性，進壹步明確了房地產開發項目征納雙方的稅收責任，有利於消除稅收漏洞，確保稅款應收盡收，也有助於維護雙方的權益。另壹方面，在清算方式上做了相應調整，也有利於簡化清算流程，減輕征納雙方成本和涉稅風險。
規範清算流程，封堵稅收漏洞，對於納稅不規範的房企來說，必然會受到影響，姜國君表示，土地增值稅法征求意見稿對申報納稅及清算環節更具強制性，相比現行條例更加嚴格、規範，這將壹定程度上增加部分房企的資金壓力，可以起到抑制房企過度粗放開發、經營灰色空間等作用。雖然短期內會降低房企的資金利用率，但長遠來看將更利於房企把握開發經營節奏、防控資金風險。同時也有助於通過稅收杠桿調節市場，引導行業健康發展。
對個人征稅？多位業內人士表示“可能性並不大”?
自《征求意見稿》公示後，亦有存在過度解讀現象。尤其是對個人征收土地增值稅的說法不壹。
事實上，《征求意見稿》中對“轉移房地產並取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅人”這壹表述與現行1993年版、1994年執行的土地增值稅暫行條例並無差別。
只是現行條例規定“銷售普通住房增值率未超過20%免征土地增值稅”。而《征求意見稿》中明確了“納稅人建造保障性住房出售，增值額未超過扣除項目金額20%的免征土增稅” 。相關優惠政策已出現細化，並非壹刀切。
無論何種說法，早在1999年，《財政部、國家稅務總局關於調整房地產市場若幹稅收政策的通知》中就提出對居民個人擁有的普通住宅，在轉讓時暫免征收土地增值稅。
2008年，由財政部、國家稅務總局聯合印發的《關於調整房地產交易環節稅收政策的通知》又規定，對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。這項免征的規定壹直執行至今。
對於個人壹直免征的土地增值稅，很多人擔心《征求意見稿》出臺後，是否不再免征。但在很多業內人士看來，未來征收的可能性並不大。
楊紅旭就表示，即便土地增值稅《征求意見稿》通過了立法，仍然不會對個人征稅。因為在個人轉讓房產環節，已有了個人所得稅，其內涵與土地增值稅相似，不應該重復征稅。新增稅種應是正在立法中的房地產稅，即持有環節的稅種。
嚴躍進也認為，房子作為居住功能，稅費不會太復雜的，比如房地產稅針對哪些房子征收，如何征收等問題壹直比較謹慎。此外，土地增值稅背後涉及到房屋買賣的價格差，很難斷定是房屋升值了還是土地升值了，具有不確定性。因此判斷不會征收。
“如果未來確實考慮到土地價值增值，後續房產稅會適當減緩或者不征收，這都是可以變通的內容。”嚴躍進稱，如果未來從有征收可能來考慮，確實會影響壹些房產背後的增值收益。尤其是漲價而且潛在交易成本比較高的房屋，市場交易會被抑制。
姜國君則認為，結合近壹兩年熱議較多的房地產稅立法以及在上海、重慶等地開展的房產稅試點工作來看，後期即便對個人房產交易征收土地增值稅，也將適用於自住以外的多套房產或超過家庭居住面積部分的交易所得進行交稅。所以壹般家庭不必過度擔心這個問題。