土地增值稅清算有哪些費用不能抵扣？

《土地增值稅暫行條例實施細則》第七條規定，開發土地、建造新房及配套設施的費用(以下簡稱房地產開發費用)，是指與房地產開發項目有關的銷售費用、管理費用和財務費用。按照現行財務會計制度的規定，這三項費用作為期間費用，直接計入當期損益，不按照成本核算對象進行分配。《土地增值稅暫行條例實施細則》第八條規定，土地增值稅以納稅人房地產成本核算的最基本的會計項目或會計對象為計算依據。因此，房地產開發費用作為土地增值稅抵扣項目，不能按照納稅人房地產開發項目的實際支出進行抵扣。《中華人民共和國國家稅務總局關於土地增值稅清算有關問題的通知》(國[2010]220號)第三條規定(壹)財務費用中的利息支出，能夠按照轉讓的房地產項目計算分攤並提供金融機構證明的，可以據實扣除，但最高不得超過按照商業銀行同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，在取得土地使用權支付的價款和房地產開發成本之和的5%以內扣除。(2)不能按轉讓的房地產項目計算利息支出或不能提供金融機構證明的，在取得土地使用權支付的價款與房地產開發成本之和的65，438+00%範圍內扣除房地產開發費用。全部使用自有資金，無利息支出，按上述方法扣除。上述具體適用比例按省級人民政府此前規定的比例執行。可見，在土地增值稅抵扣項目中，正確歸集利息費用是計算房地產開發費用的重要壹環。筆者提醒納稅人，扣除利息時不能忽視以下問題。資本化利息應並入財務費用，扣除《土地增值稅清算管理規定》(國稅發[2009]91號)第二十七條。在審查利息費用時，應重點關註:(1)是否將利息費用從房地產開發成本調整為開發成本。(二)項目分期開發或多個項目同時開發的，所取得的壹般貸款的利息費用是否按項目合理分攤。(三)利用閑置專項貸款取得對外投資收入，該收入是否沖抵利息支出。《國家稅務總局關於土地增值稅清算有關問題的通知》(國[2010]220號)第三條第(四)項規定，土地增值稅清算時已計入房地產開發成本的利息支出，應調整為從財務費用中扣除。根據《房地產開發業務企業所得稅處理辦法》(國稅發[2009]31號)和《企業會計準則》第17號規定，從事房地產開發業務的企業為開發房地產而借入資金所發生的借款費用，應當在房地產竣工前計入房地產開發成本。房地產完工後，應計入財務費用。納稅人要特別註意的是，房地產竣工前已計入房地產開發成本的利息支出，已經包含在“開發土地和新建房屋及配套設施成本”中。因此，土地增值稅清算時，已計入房地產開發成本的資本化利息費用不能從開發成本中扣除，而調整為從財務費用中扣除。同時也要註意利用閑置專項貸款取得對外投資收益，收益要沖抵利息支出。《土地增值稅暫行條例實施細則》第七條第(三)項第二款規定，違反公約的利息支出不得扣除。財務費用中的利息支出，如能按轉讓的房地產項目分攤並提供金融機構證明，可據實扣除，但最高不得超過按商業銀行同期貸款利率計算的金額。《中華人民共和國財政部國家稅務總局關於土地增值稅若幹具體問題的通知》(財稅字[1995]48號)第八條規定:(壹)利率浮動幅度按照國家有關規定執行，超過浮動幅度的部分不得抵扣；(2)超過貸款期限的利息和附加利息不允許扣除。對於上述規定，納稅人要特別註意的是，只有經金融機構證明沒有逾期利息和罰息的利息支出，才允許在土地增值稅稅前扣除。言下之意是，房地產開發企業從非金融機構取得的貸款利息，即使可以按照轉讓的房地產項目進行分攤，按規定計入財務費用，也不能在土地增值稅稅前扣除。未實際支付的利息支出不得扣除《土地增值稅清算管理規定》(國稅發〔2009〕91號)第二十壹條。(1)土地增值稅清算中，計算扣除項目金額時，不得扣除應取得但無合法憑據的實際支出。(2)扣除項目金額中收取的成本費用必須實際發生。(三)各扣除項目的金額應準確歸集在各扣除項目中，不得混淆。(4)扣除項目金額後收取的所有成本費用，必須是清算項目開發中直接發生或應分攤的費用。(5)納稅人分期開發項目或者同時開發多個項目，或者在同壹項目中建設不同類型房地產的，應當按照受益人采取合理的分配方式，分攤相同的成本費用。(六)同類事項應當采用相同的會計政策或者處理方法。會計和稅務處理規定不壹致的，以稅務處理規定為準。《稅收征管法》第十九條規定，納稅人、扣繳義務人應當依照有關法律、行政法規和國務院財政、稅務主管部門的規定設置賬簿，根據合法有效的憑證記賬、核算。《中華人民共和國國家稅務總局關於進壹步加強普通發票管理的通知》(國稅發〔2008〕80號)規定，納稅人發現使用不符合規定的發票，特別是未填寫付款人全稱的發票，不得用於稅前扣除、稅款抵扣、出口退稅和財務報銷。根據上述規定，納稅人實際支付的利息，只有能夠提供真實、合法、有效的支付憑據，才能按規定在土地增值稅稅前扣除。否則，未實際支付或無合法證據的利息支出不得扣除。