第壹章 適用範圍
第壹條 根據《財政部 國家稅務總局關於全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）及現行增值稅有關規定，制定本辦法。
第二條 房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目，適用本辦法。
自行開發，是指在依法取得土地使用權的土地上進行基礎設施和房屋建設。
解析：本條規定全是針對房地產開發企業的內容。
第三條 房地產開發企業以接盤等形式購入未完工的房地產項目繼續開發後，以自己的名義立項銷售的，屬於本辦法規定的銷售自行開發的房地產項目。
解析：規定了房地產企業購入未完工的房地產項目立項銷售的處理。
第二章 壹般納稅人征收管理
第壹節 銷售額
第四條 房地產開發企業中的壹般納稅人（以下簡稱壹般納稅人）銷售自行開發的房地產項目，適用壹般計稅方法計稅，按照取得的全部價款和價外費用，扣除當期銷售房地產項目對應的土地價款後的余額計算銷售額。銷售額的計算公式如下：
銷售額=（全部價款和價外費用-當期允許扣除的土地價款）÷（1+11%）
解析：營業稅改征增值稅試點有關事項的規定中（三）銷售額中房地產差額納稅，進行了細化解釋。
第五條 當期允許扣除的土地價款按照以下公式計算：
當期允許扣除的土地價款=（當期銷售房地產項目建築面積÷房地產項目可供銷售建築面積）×支付的土地價款
當期銷售房地產項目建築面積，是指當期進行納稅申報的增值稅銷售額對應的建築面積。
房地產項目可供銷售建築面積，是指房地產項目可以出售的總建築面積，不包括銷售房地產項目時未單獨作價結算的配套公***設施的建築面積。
支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。
解析：規定了可扣除土地成本的計算公式。符合成本匹配的原則。
第六條 在計算銷售額時從全部價款和價外費用中扣除土地價款，應當取得省級以上（含省級）財政部門監（印）制的財政票據。
第七條 壹般納稅人應建立臺賬登記土地價款的扣除情況，扣除的土地價款不得超過納稅人實際支付的土地價款。
解析：強調了納稅人應該分項目，立臺賬核算土地的扣除情況，不能糊塗抵扣。
第八條 壹般納稅人銷售自行開發的房地產老項目，可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。壹經選擇簡易計稅方法計稅的，36個月內不得變更為壹般計稅方法計稅。
房地產老項目，是指：
（壹）《建築工程施工許可證》註明的合同開工日期在2016年4月30日前的房地產項目；
（二）《建築工程施工許可證》未註明合同開工日期或者未取得《建築工程施工許可證》但建築工程承包合同註明的開工日期在2016年4月30日前的建築工程項目。
解析：對老項目進行了解釋。
第九條 壹般納稅人銷售自行開發的房地產老項目適用簡易計稅方法計稅的，以取得的全部價款和價外費用為銷售額，不得扣除對應的土地價款。
解析：只有壹般計稅方式才可以差額納稅，簡易計稅的方式不可以扣除土地價款，差額納稅，因為壹般計稅稅率為11%，簡易計稅使用征收率5%.
第二節 預繳稅款
第十條 壹般納稅人采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。
第十壹條 應預繳稅款按照以下公式計算：
應預繳稅款=預收款÷（1+適用稅率或征收率）×3%
適用壹般計稅方法計稅的，按照11%的適用稅率計算；適用簡易計稅方法計稅的，按照5%的征收率計算。
解析：對預繳稅款如何計算給出了明確的公式，便於實際操作。
第十二條 壹般納稅人應在取得預收款的次月納稅申報期向主管國稅機關預繳稅款。
解析：對稅款預繳的時間做了規定。
第三節 進項稅額
第十三條 壹般納稅人銷售自行開發的房地產項目，兼有壹般計稅方法計稅、簡易計稅方法計稅、免征增值稅的房地產項目而無法劃分不得抵扣的進項稅額的，應以《建築工程施工許可證》註明的建設規模為依據進行劃分。
不得抵扣的進項稅額=當期無法劃分的全部進項稅額×（簡易計稅、免稅房地產項目建設規模÷房地產項目總建設規模）
解析：明確同時對應不同增值稅項目的進項稅額不能抵扣的公式。以建設規模為依據劃分，但是對於建設規模沒有進行解釋。建設規模壹般是指項目可行性研究報告中規定的全部設計生產能力、效益或投資總規模，亦稱生產規模。詳細來說，主要是包含工程概況的相關數據，比如：建築面積、層數、層高、結構類型、使用用途、占地面積等。根據建設規模定義的解釋，可以采用多種方式確定建設規模，如果國稅總局沒有後續細化準則出臺，企業可以根據項目的具體情況進行籌劃，以確定采用占地面積，還是建築面積來確定建設規模.
第四節 納稅申報
第十四條 壹般納稅人銷售自行開發的房地產項目適用壹般計稅方法計稅的，應按照《營業稅改征增值稅試點實施辦法》（財稅〔2016〕36號文件印發，以下簡稱《試點實施辦法》）第四十五條規定的納稅義務發生時間，以當期銷售額和11%的適用稅率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款後，向主管國稅機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續抵減。
第十五條 壹般納稅人銷售自行開發的房地產項目適用簡易計稅方法計稅的，應按照《試點實施辦法》第四十五條規定的納稅義務發生時間，以當期銷售額和5%的征收率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款後，向主管國稅機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續抵減。
解析：對於在項目地預繳，機構地申報進行了細化解釋，預繳的稅款在申報時可以抵扣，並且未抵扣完了可以結轉下期繼續抵扣。
第五節 發票開具
第十六條 壹般納稅人銷售自行開發的房地產項目，自行開具增值稅發票。
第十七條 壹般納稅人銷售自行開發的房地產項目，其2016年4月30日前收取並已向主管地稅機關申報繳納營業稅的預收款，未開具營業稅發票的，可以開具增值稅普通發票，不得開具增值稅專用發票。
第十八條 壹般納稅人向其他個人銷售自行開發的房地產項目，不得開具增值稅專用發票。
解析：對專用發票的開具做了限制，已經繳納過營業稅的開具增值稅發票的，以及向個人銷售房地產項目，均不得開具增值稅專用發票。繳納過營業稅的，稅款已經解繳在地稅了，如果還開具增值稅專用發票，取得發票壹方進行抵扣，不符合增值稅的原理。對於個人購買者，不是增值稅壹般納稅人，也就不能取得增值稅專用發票了。
第三章 小規模納稅人征收管理
第壹節 預繳稅款
第十九條 房地產開發企業中的小規模納稅人（以下簡稱小規模納稅人）采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅。
第二十條 應預繳稅款按照以下公式計算：
應預繳稅款=預收款÷（1+5%）×3%
第二十壹條 小規模納稅人應在取得預收款的次月納稅申報期或主管國稅機關核定的納稅期限向主管國稅機關預繳稅款。
解析：規定了小規模納稅人預繳稅款的計算公式，更利於實際操作。不過這裏的預繳地與壹般人不同，這裏是在主管國稅機關預繳，而壹般人是在項目地預繳，在主管國稅機關申報。
第二節 納稅申報
第二十二條 小規模納稅人銷售自行開發的房地產項目，應按照《試點實施辦法》第四十五條規定的納稅義務發生時間，以當期銷售額和5%的征收率計算當期應納稅額，抵減已預繳稅款後，向主管國稅機關申報納稅。未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續抵減。
解析：與壹般人規定壹致，申報稅款可以抵減預繳稅款，未抵減完的可以結轉下期。
第三節 發票開具
第二十三條 小規模納稅人銷售自行開發的房地產項目，自行開具增值稅普通發票。購買方需要增值稅專用發票的，小規模納稅人向主管國稅機關申請代開。
第二十四條 小規模納稅人銷售自行開發的房地產項目，其2016年4月30日前收取並已向主管地稅機關申報繳納營業稅的預收款，未開具營業稅發票的，可以開具增值稅普通發票，不得申請代開增值稅專用發票。
第二十五條 小規模納稅人向其他個人銷售自行開發的房地產項目，不得申請代開增值稅專用發票。
解析：與壹般納稅人規定壹致，限制了專用發票的開具，已經繳納營業稅的，以及銷售給個人的均不得開具增值稅專用發票。
第四章 其他事項
第二十六條 房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目，按照本辦法規定預繳稅款時，應填報《增值稅預繳稅款表》。
第二十七條 房地產開發企業以預繳稅款抵減應納稅額，應以完稅憑證作為合法有效憑證。
第二十八條 房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目，未按本辦法規定預繳或繳納稅款的，由主管國稅機關按照《中華人民***和國稅收征收管理法》及相關規定進行處理。
解析：規定了房地產納稅申報時必須填制《增值稅預繳稅款表》。
以上便是近期發布的營改增中關於房地產開發企業的特殊規定，內容不多，但是都是為房地產開發企業量身定制的，所以各位房地產行業的財會人員要熟記上述規定，在實際工作中既要為企業做好稅務規劃，又要避免稅務風險的產生。
（來自中會）