壹開始我們還是定義房價，是指當時城市的實時平均房價，包括城市及其各縣的加權平均房價，包括新房和二手房的總均價。第二，未來五年，也就是從2011開始到2015結束，是我們的預測期。2015之後，可能會順便提壹下，但不是我們的重點。最後，在這五年期間，還會有幾次宏觀調控或者國內外經濟波動。比如在此期間，對房價短期影響最小的會是幾次加息或降息，對房價整體變化影響不大。比如國內房產稅實施與否，或者幾年後美歐經濟形勢波動等等。，對五年後中國房價的大方向不會有太大影響。所以我們這裏的預測是根據房價的客觀規律來預測其變化，而不是拘泥於某壹周或某壹月某壹城市的房價。
全國重點城市房價預測完成後，就可以勾畫出短期內全國房價的布局。在此基礎上，我們再回到頭部來分析五年內房價形成的原因，因為從現在開始，決定五年內房價的主要因素已經確定。
1，沈陽。
中國，遼寧的省會，是壹個重工業基地。經過20年的改革開放，經濟開始奮起直追，取得了長足的進步。2008年6月+10月的平均房價為4100元，2008年年中迅速漲到5500元。然後全球金融危機來了，上升趨勢戛然而止。09年初迅速降到4500元，到09年底從500元慢慢漲到均價5000元。從2010的10月份到2010的期末，增加到6500元，2010全年增加30%。
預測沈陽未來五年的房價，需要以歷史數據、全國地方發展戰略、沈陽地方財政收入為基礎。在此分析基礎上，我們預測沈陽房價到2065年438+065，438+0年底突破8000元，2065，438+02年突破10000元，之後每年上漲2000元左右，到2065，438+05年底達到15000元/平方米。
2.大連。
東北明珠，壹顆冉冉升起的經濟新星，已經超越省會沈陽，這是不爭的事實。房價大致情況也是2008年初破8000，2009年初破9000，2010年初破10000，2011年初破11。
預測到20113000，2012，15，2014年底肯定會突破2萬，到2015年底接近2.5萬，在東北所有城市中“首屈壹指”，成為東北房價的風向標。屆時商業地產將崛起，寫字樓、高檔社區、平民社區眾多，離岸房產價格將達到654.38+萬。
華北。
3.首先，北京。
政治文化中心，按照中國的歷史人文習慣，無論“我們單位”誰執政，都絕不會放棄首都經濟中心的地位，各種措施和資源都有意無意地向首都傾斜。本地“我們公司”和開發商賺的主要是全國的有錢人，漲價不會手軟。把上海歸為經濟金融中心只是說說而已，陰陽結合是必須的。
北京房價自1995商品房出現以來，壹直是全國最高的。直到2003年的8年間，僅次於深圳，平均房價約5500元。自2004年以來，上海、廣州和杭州這些傳統經濟強國壹直在迎頭趕上，相繼超過北京。然後在2007年7月，北京再次超越廣州和杭州，趕超深圳房價，僅次於上海，達到1.3萬元/平方。08年金融危機期間，在12000附近徘徊了半年。2009年漲了4000元。2065年上半年438+00，上壹年均價幾乎翻倍，最高24500元。從2065，438+00年6月到2065，438+00年末，壹直在22000-23000之間徘徊。可見對北京這樣的壹線城市調控效果還是不錯的。
2011，北京均價在23000左右波動。2012年四環內幾乎沒有4萬以下的房子，五環內3萬的房子消失了。北京均價2065年春節後25000元，438+065，438+0。此後均價從1萬元到2015破5萬。六環內到處都是65438+萬的天價建築。公寓價格最高約25萬元/平方米，所有與北京接壤的縣城價格均已超過2萬元。首都，善之都，可以借鑒唐朝以來的歷史。京城貴，房子就更不用說了。
4.天津。
天津衛，與東南上海灘遙相呼應。改革開放後經濟落後，2000年後試圖趕超。但是，歷史賦予天津的任務是做北京的附庸，不管北京是不是首都，不管天津爭取多少獨特的政策。總的來說，天津的房價不會偏離其二線城市的定位，已經高於三線城市，但房價會保持在北京價格的6層左右，這裏就不贅述了。
5、石家莊。
石家莊是河北的經濟中心，房價也是全省的風向標。由於河北特殊的經濟地理，河北的房價會北高南低。
石家莊2009年均價4700元，2065年5月破5000元，438+00。年末過6000元，年漲幅28%。之後每年都是1000，直到21015才突破10000，在省會城市中算是比較低的價格了。石家莊是省會城市，它的名字壹百年都不會變。當然河北省的房價跟名字無關，主要跟離大都市近有關。省內價格最高的會出現在與北京接壤的縣城，其次是廊坊唐山秦皇島壹代。2011價格在6000到7000左右，2013過萬，早於省會。保定，滄州，南部衡水，石家莊附近，保定房價最高，2065年將達到5000以上，438+02。剩下的，加上南部的邢臺、邯鄲，2065，438+05之前能找到5000以下的樓盤，最近兩年頂級樓盤單價在1.2萬左右，主要面向本地有錢人和置業者，所以本地房價基本沒有泡沫。
6、太原。
太原位於煤老板家鄉的中心。黃土和采煤導致省內建的房子壽命短，有錢人把錢投資到外地買豪宅，所以房價不會漲的太快，基本等於實際年價格漲幅10%，2065年峰值6600元，438+01，2015年預期9500元。
7、濟南。
山東是山東的省會，鋼鐵等重工業基地。山東對全省的策略和其他省份不壹樣。山東是壹個等級觀念非常明確的省份，這和孔子故裏的保守思想有關。所以山東省對兄弟城市的控制力會遠遠超過其他省份，計劃經濟氛圍濃厚，改革開放之風屬於沿海最落後的梯隊。整個發展理念就是保省會，開沿海，棄西南。
濟南房價不低。2009年8月6000元，2010年6月8000元，2011年10月8000元。春節後達到8500元，2012年底突破1萬，預計15。
其他沿海城市屬於第二梯隊。2011結束，價格在5500-7000之間。此後增速壹直低於濟南，煙臺略高於威海，但未來威海會上升。由於魯西南大城市的忽視，未來五年農民工數量將再次增加。棗莊和菏澤是典型的經濟落後地區，2065，438+02-2065，438+03年全年均價會在3500左右徘徊，2065，438+05年之前不會超過5000。
8、青島。
青島是山東的形象城市。九十年代青島向大連學習，新世紀大連向青島學習。青島是山東省最有實力的城市，對韓國日本的外向型經濟永遠強於大連，房價也不例外。青島房價2007年達到8000元，2008年金融危機時還是9000元，2009年底過萬，2065年夏天65438元，2065，438+0，2065，438+0，2065，438+0年初65438元，預計未來兩年還會繼續飆升。由於青島國有企業多，計劃經濟思維強，重視計劃，重視名利和輕工業工人，忽視工資的戰略不會改變。二線青島壹直保持三線城市的收入，所以青島成為中國大陸房價收入比最高的城市。
9、鄭州。
河南省會。河南整體經濟實力弱於河北，但鄭州強於石家莊。2010年4月，鄭州房價6000多元，年底漲到7000元沒問題。頂級樓盤漲到2萬元，均價在2014到2015的某個時間突破1萬元，從此加入萬元城市行列。省內其他城市物價都不高。以洛陽為參照，房價方面相當於第二城市，2011-2013徘徊在5000左右，2015不超過8000。其他城市2011新建樓盤均價3000，未來幾年5000以下的還會常見，屬於中樞價格窪地。除了洛陽，鄭州，房價沒有虛增。當然，這也要看“我們公司”在河南省各地的創收過程。河南省正在沿海大力招商，炒地的博弈即將上演，我們拭目以待。
10，上海。
華東地區的特大城市，壹線城市的風向標，國家名義上的金融貿易中心。2004年初房價超過北京，2004年底均價超過深圳，當時全國第壹。經過兩次調整，於2007年6月達到前期峰值1.8萬元，金融危機期間最低值1.48萬元，僅持續兩周，2009年8月中旬再次突破1.8萬元。2009年底均價19200，2010月峰值24200元。之後在23000元左右徘徊了三個月，2011第壹周均價22800元。
基於以下兩個無用的前提:1)滬2010 10的“限購令”針對的是2010之後只能在上海再購買壹套房產的所有中國大陸居民；2)上海房產稅將於2011年初出臺，僅針對新房，稅率不超過1%。我們可以判斷，壹旦2011壹季度央行不再次加息，上海房地產價格將爆發式上漲，突破201。那麽無論加息與否，2065，438+02年肯定超過3萬，2065，438+05年底前峰值超過4萬逼近5萬，略低於首都北京，依然是全國第二高的房價。二三線城市雖然在五年內被大量資金瘋狂炒作，但房價依然對北京上海充滿期待。在此期間，上海的地王和新的頂級樓盤將出現在中國館附近，而樓面價超過654.38+萬、預售價超過20萬的天價樓盤即將出現在世博園內拆除外國館的土地上。遠郊，尤其是上海唯壹的高地佘山，別墅單價2015都在30萬/m2以上。全國70%是山地，上海卻沒有山。只要是土堆，就當是山。壹輩子收入不超過30萬的全國山區人民，看到上海“山上”30.1萬平米的房子，不知道是什麽感受。
11，重慶。
在直轄市，房價壹直低於兄弟城市成都，3500萬人口的直轄市，打擊非法出版物引發熱議。2008年均價3500元，2009年均價4700元，2065，438+00年均價6200元，2065，438+065，438+0年初實時價格6700元/平方。
估計到2011年底，在7800左右，不到8000。隨著高端房地產稅的出臺，平均價格會徘徊壹段時間，緩慢上漲。20102年，均價將為9100。這時候除了保有稅以外的非高端普通住宅銷售會異常火爆，導致普通商品房價格偏高。
12，成都。
天府之國，風景秀麗，人傑地靈，腹地廣闊，是四川盆地的經濟龍頭。2007年房產均價壹度破8000，2008年底金融危機高峰期跌到5800，2065年初恢復到8000，438+0。之後兩次宏觀調控價格停止過快上漲，2065年初實時均價8500元左右，438+0。
2011的最高峰會在9000左右，2013突破萬，2014被重慶的價格超越，2015的均價在13-14區間。
Xi安13。
房價起點不高，發展極其迅速。2007年維持均價3500元，2008年均價4200元。2009年底過4800元，凈增201.500元，達到6300元，年增長32%，位居西部城市之首。但經濟不厚不薄，經濟基礎不足。
預測2011年末均價接近7000，隨後速度放緩至2013近萬，2015低於13，低於成都和重慶。
14，武漢。
被稱為中國中心的武漢是最合適的首都，但幾十年都沒有達到。武漢三鎮，只能用大字形容。地處地理中心，東南西北的風土人情都占了壹點點，民風淳樸，說話直爽，經濟中輕重工業各占壹半，城市規劃格局無序，高樓林立，丘陵毗鄰城中村，壹個龐大的武漢也是中國最“大雜燴”的城市，城中村，城中村。這樣的特殊情況自然使武漢有具有特殊性，城鎮之間的布局特點是地方大，賣地容易，土地充足。所以武漢的地王不多，樓面價也不高。但是我們公司每年賣地收入都不少，這幾年占地方財政收入的70%以上。
武漢房價壹直不溫不火，2007年下半年突破5000，2009年初再次破5000，2009年底5500，2065，438+00開始大力上漲，2065，438+00年底交7000每平米。單價在中西部城市中僅次於成都排名第二。
據預測，武漢的房價會壹步步上漲。因為土地供應比較充足，節奏比較平穩。2012年初達到8500，2013突破10000的裏程碑，之後幾年圍繞12000波動。武漢的萬元臺階對全國來說將是壹個裏程碑，意味著全國100個重點監測城市中，已經有超過壹半的城市進入了萬元房價，包括所有的沿海大城市、百強縣和中西部重點城市，意味著那時中國的萬元房價真的來了。
15，長沙。
長沙是壹個例外的省會城市。在所有省會城市中，長沙將始終保持較低的樓價。從07年3500左右的價格到09年底的4500，在5000左右盤整了壹年，直到2065，438+065，438+0的前兩周才起飛，均價超過5600。綜合考慮長沙本地“我司”以第三產業為主，工業、農業、再到房地產業，在本地“我司”的大力培育下，土地供應、樓宇供應充足，樓市均衡，發展健康，實現居者有其屋。所以，在直到2015的樓市盛宴中，長沙是唯壹壹個省會城市的萬元以下，是讓利於民的典範。湖南省其他城市參考長沙，那裏房價理性，實體經濟會異常活躍，所以未來幾年湖南省經濟實力會突飛猛進。
南京16。
江蘇省省會在全省13個城市中，經濟實力排名第三，人均收入排名第四。地處蘇皖交界處，是長三角人才和物資的集散地。
早在1999年，南京就成為國內最早提出“經營城市”概念的地方，即將城市作為企業來經營。經營企業，追求的是營業額的快速發展和超額或更高的利潤，而當地“我們公司”參與銷售的主要方式是賣地。所以南京是中國賣地炒劣質地高價賣出的鼻祖。早在2001，南京的房價就排在全國第四，僅次於深圳、北京、上海。並且在2002年，依靠房地產這種快速粗放的經濟發展方式，南京的經濟總量也超過了江蘇小虎常州成為全省第三。總結壹下南京房價的歷史，2007年突破8500，持續了近三年，直到2065年初，438+00。南京房價壹直在9000的高位盤整，被其他省會城市和學會經營城市的副省級城市超越。2065，438+00全年，南京房價再次給力，從9000跳到14000。省內其他城市紛紛效仿，以徐州、揚州、南通、泰州等工業基礎相對薄弱但以“發展”為核心的城市最為繁榮。這些城市2010房價大幅上漲，各個城市的住宅區建設全面開花。要想讓經濟爆發式增長，只能用房地產來填補工業和服務業的相對不足。2010，揚州漲幅最高，漲幅超過65438+。南通單價高，不僅接近萬元，而且2065，438+00拿的土地案例樓面價比比皆是，兩年後要2萬才能賺錢。雖然房價總體呈上漲趨勢，但我們預測南通和徐州將是2011至2013房價有可能小幅下跌的城市，至少2-3年內保持不變。
回到省會南京，著眼於南京未來幾年的經濟基礎和民生，實在難以支撐這麽高的房價，南京的房價收入比也是全國僅次於青島的。我們預測南京房價到2015年底不會超過110000，2012到2014劇烈波動，最終在2015超過20000，屆時排名會回落到全國10左右。
17，蘇州。
江蘇省經濟最強，人口820萬，經濟總量全國第五。在可預見的未來10年，其經濟總量和財富將超過廣州、深圳和北京，位居全國第二。民資、國資、外資分為三部分。未來中國制造的核心代表，全國農民工的天堂，2065438年非戶籍人口將超過110萬。
蘇州房價壹直不高，進入行業的投機資金也不多，尤其是產業資金占比高。老城區限制建高層，園區住房公積金比例極高的情況將在2011逐步結束，新區發展將日臻完善。下轄的太倉、常熟、常熟、吳江、張家港、太倉是全國百強縣，城鄉壹體。總結壹下蘇州房價的歷史，2007年接近8000元，2009年6月突破8500元，10，12個月，壹直在9500-10000元之間徘徊，2011年初正式突破萬元。
事實上，蘇州的房價壹直低於其經濟水平，這與地方資金的去向及其兩大園區、五大城市所轄縣級市的力度過大有關。我們預測2012所轄五縣房價全部突破萬元，蘇州整體房價將於20112突破12000，逼近15000元，2013超越省會南京均價。這個預測既考慮了未來蘇州經濟發展的強勁，又考慮了高鐵等交通設施與壹線城市的距離，還考慮了654.38+00萬農民工在蘇州置業定居的需求。
18，無錫。
蘇州和無錫曾經是蘇南三虎的統稱，富裕程度和經濟總量壹直占全省所有13城市的壹半以上，可見其經濟優勢。無錫，俗稱“小上海”，2007年人均收入超過蘇州，位居全省第二。
房價總體適中，2009年均價6000多壹點，2065年底7500，438+00。經濟總量壹直高於南京、杭州、寧波，位列長三角第三。房價在全省排名6-7，炒房之風遠不如江蘇、江蘇、蘇北等省內其他城市。要說房價低，無錫這個中國南北沿海發達城市和旁邊的常州都成了不折不扣的低，這主要和小富即安、當地民生住宅開發較早有關。關於常州的文章已經提到了，這裏不再贅述。未來五年，無錫均價將在下屬縣江陰和新區建設的推動下逐步發展。2011，8200上線，2012，9000以上，直到2015000元，低於南京。
杭州19。
作為中國民營經濟大本營浙江省省會和浙北經濟核心，房價壹直居高不下，2007年最高達到14000元，金融危機期間跌至11500，2009年止於17000，2010年末超過265438
杭州享受全省獨有的各種優惠政策和經濟福利。杭州壹半以上的民間資本由當地集體企業改制而成，與上海的歷史淵源密切相關，有能力單獨向全國推廣，並占有西湖獨特的旅遊資源。而本省的文泰資本壹般不與之發生關聯，直接投資滬上或海外，壹般不在杭投資，除非有部分置業者就業。但是杭州本身民間資金就很豐富，房地產投資壹直居高不下。早在1998就打出了“住在杭州”的口號，吸引私人富豪在西湖邊定居。所以房價壹度超過上海，而且是長三角唯壹。2011年初依然以21000元的高價超越南京、寧波、蘇州等周邊城市。
預測杭州房價2065，438+0肯定過2.2萬，2065，438+02接近2.5萬，2065，438+03破3萬，2065，438+05破4萬，接近上海。
20，寧波。
寧波經濟自成體系，制造小家電、化工機械的港口經濟發展迅速。其民營資本的實力和野心，從自籌資金修建直達上海的跨海大橋就可見壹斑。寧波是浙江經濟的第三派系。與文泰、浙北不同，寧波的經濟以本地出口企業和紹興投資者轉型為主，也以與滬有血緣關系著稱。
寧波房價從幾年前雅戈爾轉型開始，房地產進入加速發展期。高檔樓盤、商住樓、郊區社區、鄉鎮工業園、別墅、度假景區錯落有致，產業支撐強大。2008年7000元的房價，讓寧波作為後發優勢迅速。2009年6月突破萬元大關，2065年5月65438+5000，438+00000，2065年年初仍以65438+5000結束，438+0165438。
基於寧波的區位發展和整體房地產布局規劃，我們預測寧波將突破2065年均價1.006，2002年438+0.005，2065年達到25000左右，與長三角蘇州並駕齊驅，僅次於上海和杭州，高於南京。
21，溫州。
在炒房者的家鄉，2007-2008年均價保持在1.5萬，2009年超過1.9萬。2009年底，溫州民間資本部分撤出置業投資。2065，438+0.00壹季度短短三個月，溫州房價從1.9萬漲到2500萬，漲幅366。
自古以來，基金不會像人壹樣忘本。在他們老家的房子吵到近三萬的情況下，溫州民間資本應該可以歇壹歇了。我們預計2011溫州房價過3萬是毫無疑問的，大量的資金還是會出去或者留在外面進行投資。到2015年，溫州房價自然升值，部分投資，平均不到4萬，和當時上海房價相當。但是溫州本地人生活比較苦，大部分不是“老板”，當地所有縣級市的樓面價都在2萬以上，有點嚇人。
22、福州。
福建因福州而名，因福州而福。省會福州的房價在省內很高，略低於廈門，遠高於泉州。
它占據著沿海發達省份的稱號，經濟實力弱於它的南方鄰居江浙、廣東，但房價也不甘落後。2008年福州房價均價7500元，2009年止於9000元。經過兩次調整，依然上漲了1.500多元，均價逼近1.000元。
估計福州房價會逐漸上漲，201000年底逼近11800，201003，然後持續，最後2015徘徊在2萬檔，依然低於廈門。
23、廈門。
福建經濟的標桿，房價也是義不容辭。
廈門有著得天獨厚的地理優勢。2009年房價首次站上65438+1萬1關口，之後在2010年兩次最嚴厲的房地產調控中大起大落。當地二套房標準嚴格執行“我們單位”的指令，貸款手續極其復雜，限購令執行嚴格，周邊投資客望而卻步，造成了房價高可以找房子，但房價不高，總價高的奇怪現象。2010年底，我們只需要再努力壹把，把房價推到13000的歷史高點。
預測廈門房價在2011某個時間點逼近14000，新頂級樓盤價格達到5萬，2012年均價突破15000，2013年至2015年全省率先突破2萬大關
24，深圳。
改革開放的搖籃，新時代，中國知識經濟的標誌。早在2003年之前，它就壹直是中國房價和人均收入的第壹排頭兵。深圳每五年就有壹波移民和就業潮，2007年6月房價達到第壹個高峰1.003。金融危機時房價降到9000元，2009年春天開始再次飆升，次年3月底達到1.005，越過前期高點。2010年4月30日達到19300的峰值，隨後回落至2010年5月中旬的最低17000，之後壹路爬行，每兩個月上漲1000，直至2010年末。
據預測，2065，438+0年深圳房價將在2萬-2.2萬之間波動，2065，438+02年關外壁壘可能被徹底打破，關外會有大量房源入市，但均價仍會上漲，逼近2.5萬，2065，438+03年到2065，402年某個時候會突破3萬
25，廣州。
華南，工業重鎮，全國第三大壹線城市，布局勢頭巨大，經濟總量很可能超過北京，直逼上海。
廣州房價不高，壹直低於深圳。2007年峰值達到8500後，直到2009年10才突破前期峰值。2011500三月，第二個高峰在2010七月，單價10。
根據廣州的預測，2065年438+02，65，438+08，2065，438+03-2065，438+04我們可以達到65，438+05，438+04，兩萬元時代就要來了，2065，438+05就到了。在此期間，由於廣州大廣州概念的出現，市區規模迅速擴大，郊區新開發社區如雨後春筍般湧現，大量新盤入市，導致房價緩慢上漲，在所有大城市中較為合理。
26，三亞。
國際旅遊島的概念讓三亞的房價在2009年末2010年初壹路飆升。這也是中國上壹次房地產泡沫的發源地。和其他地方相比，三亞的房價是有差別的。完全不是靠自有資金支持，也不是以本地“我們公司”炒作為主。幾乎是壹夜之間，靠外省市投機資金湧入實現的。落後的經濟形勢和腹地，讓高房價完全不靠譜。國家不是為了炒作，而是有讓海南吸引大量流動性，鎖定島內資金的嫌疑。
三亞的房地產價格從不到五千壹個月內達到兩萬，在1.005到2010之間大幅波動。壹旦國家不設置約束機制，形勢不對大量資金撤離，三亞將第二次成為實驗石。
所以很難判斷未來五年三亞房價的走勢。我們預測其房價將繼續在1.7萬-3萬之間大幅波動。