近日，接到壹個關於“經轉商”後轉讓住房的稅務爭議案件，案情如下：李先生與妻子於2002年在北京某區購得經濟適用房，在2008年按照當地政府要求通過夫妻過戶實現“經轉商”，2010年後，二人轉讓住房，稅務機關認為住房未滿5年，要求繳納20%的個人所得稅。李先生則認為，家庭唯壹住房超過5年的不用繳納個人所得稅。
本案中李先生所依據是《財政部 國家稅務總局關於個人所得稅若幹政策問題的通知》（財稅字[1994]020號），其中有明文規定：“個人轉讓自用達五年以上、並且是唯壹的家庭生活用房取得的所得”屬於暫免征收個人所得稅的項目。
那麽，此處的“五年以上”是否包括購買的經濟適用房？所謂經濟適用房，“是指政府提供政策優惠，限定套型面積和銷售價格，按照合理標準建設，面向城市低收入住房困難家庭供應，具有保障性質的政策性住房。”（《經濟適用住房管理辦法》（建住房[2007]258號））
根據258號文第三十條：
經濟適用住房購房人擁有有限產權。購買經濟適用住房不滿5年，不得直接上市交易，購房人因特殊原因確需轉讓經濟適用住房的，由政府按照原價格並考慮折舊和物價水平等因素進行回購。購買經濟適用住房滿5年，購房人上市轉讓經濟適用住房的，應按照屆時同地段普通商品住房與經濟適用住房差價的壹定比例向政府交納土地收益等相關價款，具體交納比例由市、縣人民政府確定，政府可優先回購；購房人也可以按照政府所定的標準向政府交納土地收益等相關價款後，取得完全產權。
因此，從以上規定可以看出，經濟適用房進入上市交易的前提是要向政府交納壹定比例的“土地收益等相關價款”，並取得完全產權。
北京地區針對經濟適用房上市交易事宜，2008年專門出臺文件，《關於已購經濟適用住房上市出售有關問題的通知》（京建住〔2008〕225號）規定：
自2008年4月8日之日起，簽訂購房合同的已購經濟適用住房上市出售，已購經濟適用住房家庭取得契稅完稅憑證或房屋所有權證滿五年後，可以按市場價出售所購住房。產權人應按原購房價格和出售價格價差的70%補交土地收益等價款。
自2008年4月8日之前簽訂購房合同的已購經濟適用住房上市出售，須取得契稅完稅憑證或房屋所有權證滿5年後，可以按照市場價格出售，產權人應按出售價格的10%補交土地收益等稅款。”
因此，北京經濟適用房只有按照以上規定補交規定的“土地收益等款項”才能實現“經轉商”，實現上市交易。
實際操作中，北京在2010年5月1日之前，各區縣的經適房“轉商”政策各有不同：朝陽區和豐臺區可以同名“轉商”，即經適房戶主姓名不變，在補交了綜合地價款後，直接將經適房產權證換成商品房產權證；也可以過戶“轉商”，即將經適房過戶到別人的名下，除了要補交綜合地價款外，還需繳納契稅和營業稅。而昌平、海澱等區縣，則規定不能同名“轉商”，只能過戶“轉商”。海澱區更是需要提供房主戶口所在地街道住保部門同意不回購的確認書。
從2010年5月1日以後，按規定，北京地區“經轉商”只能通過過戶實現，最常見的做法是由夫妻壹方更名過戶到另壹方名下。
對於同名“經轉商”，由於房屋的所有權人沒有發生變化，如果房屋屬於家庭唯壹住房，自然屬於財稅字[1994]020號）規定的 “個人轉讓自用達五年以上、並且是唯壹的家庭生活用房取得的所得”的個稅免稅情形。
本案中，李先生則屬於夫妻過戶“經轉商”。2008年按照政府的要求，李先生在補交相關稅費後進行夫妻更名“經轉商”，導致房屋的產權發生“變化”，由此帶來的結果是“房齡”從新計算，稅務機關從而認定不符合“自用五年以上”的個稅免稅條件，需要按照房屋轉讓收益繳納壹筆20%的個人所得稅。
稅務機關這壹做法違反現有法律政策規定，且不合理：
壹、李先生的售房行為符合財稅字[1994]020號的免稅規定，屬於“個人轉讓自用達五年以上、並且是唯壹的家庭生活用房取得的所得”。根據案情，李先生2002購得經濟適用房，2010年出售已達8年，已經滿足5年自用的標準；同時在出售時亦屬於家庭唯壹住房。
二、2008年按照當地要求進行更名“經轉商”，並沒有改變房屋的產權屬性，房屋始終屬於家庭財產，至於從夫妻壹方更名到另壹方名下，亦非雙方市場自願行為，實乃政府要求下的權益之際。這種產權變更與市場上的通過協商簽訂合同的轉讓行為完全不壹樣。
三、從實際來看，對同名“經轉商”後符合條件的售房行為免稅，卻對更名“經轉商”征稅，不符合稅收征管的公平原則。“更名”與“同名”本質上並無差異，都是依照政府的要求進行的非市場行為，且都補交了相應的稅費，應該同等對待。
2013年出臺的新國五條有關轉讓住房征收20%的個稅在社會上引起軒然大波，其實，對轉讓住房征收個稅並不是新政策，按照個人所得稅的規定，轉讓住房屬於“轉讓財產”的行為，理當應該繳納個人所得稅，只是由於各地房屋登記、交易管理水平、征管能力參差不齊，長期以來沒有很好的貫徹這壹政策。但是對於在執行經濟適用房政策中，由於政府行為導致的“交易”行為，稅務機關應該慎重對待，以確保稅收征管的合法性和合理性。
（魏誌標，稅務律師，中國人民大學律師學院兼職教授）