保稅項目計劃書
2007年7月
壹,概 述
九江城西港區物流園區位於江西省九江市,長江黃金水道和京九鐵路在此交匯,毗鄰的九江港是長江幹線五大國家級主樞紐港之壹,也是江西省唯壹的國家壹類口岸,九江國家級出口加工區和九江市經濟技術開發區距離園區分別13公裏和3公裏.
物流園區將規劃建設國內物流集散中心和保稅物流中心(B型)兩部分區域.首期建設面積550畝,其中國內貨物集散中心面積400畝,保稅物流中心初步規劃面積150畝.
本建設項目堅持"政府引導,企業運作,市場導向,營造環境"的發展原則,通過加速城西物流園區建設,吸引國際,國內知名的物流企業入駐園區,積極引進先進的物流管理經驗和技術,整合現有物流資源,立足九江,服務全省,輻射周邊,打造贛鄂湘皖物流區域中心,把九江建設成為區域物流,國內物流和國際物流的大通道,把物流業培植成為九江經濟的壹大產業,最終成為發展九江經濟的壹大支柱.具體目標為:
1,建設壹個服務區域物流和國內物流的物流集散中心.滿足九江及周邊城市企業貨物的運輸,倉儲,中轉,信息發布等需求,努力發展大口岸物流,著力打造九江港口物流樞紐,公路物流樞紐,鐵路物流樞紐,提高綜合貨運能力和物流服務水平,形成多式聯運網絡體系.
2,建設壹個服務於進出口貿易(特別是加工貿易)的保稅物流中心(B型).充分利用國家關於保稅物流中心的各項優惠政策促進九江對外開放,推動九江及周邊的招商引資和發展,擴大九江進出口貿易.
3,建設壹個符合現代物流發展的物流信息平臺,促進信息網絡技術的廣泛應用,通過大力發展電子商務物流,加快對傳統物流業的改造,推動現代物流的產業化進程,提高九江現代物流業發展的信息化水平.
4,建立壹套符合九江物流發展實際的政策支持體系.運用政策,法律的手段保障和促進九江物流業和物流園區的健康發展.
總之,通過對城西港區物流園的科學規劃與布局,穩妥開發與建設,有效管理與控制,計劃至2010年,整個園區實現直接物流服務產值5億元,入駐園區各類物流企業不少於80家.至2020年,整個園區實現直接物流服務產值15億元,入駐園區各類物流企業不少於200家,並帶動周邊地區形成新的九江市商貿中心.二,項目所在地的港區條件
物流園區所在的九江市城西港區的建設得到了省,市人民政府的支持和重視,園區前沿的集裝箱碼頭,雜貨碼頭已列入交通部"十壹五"長江黃金水岸重點扶持港口碼頭計劃.根據江西省,九江市政府規劃,城西港區將建設成為集港口物流,新型工業,出口加工,商務休閑於壹體,環境優美,充滿活力,科學發展的現代臨港新城.遠期成為九江港口物流運輸的中心區域.
城西港區壹期正在新建5000噸級雜貨駁船卸泊位2座(將形成吞吐量500萬噸能力),5000噸級泊位集裝箱碼頭2個,將形成20萬標準集裝箱吞吐能力.此外,與城西港區毗鄰的九江港轄區內現有各類碼頭48座,各類裝卸機械209臺,最大起重能力50噸,港區擁有倉庫,堆場面積59000平方米,各類船舶300余艘,總噸位50000余噸,港口水域設有錨地4處,港口鐵路專用線4864米,碼頭可終年停靠3000至5000噸的海輪.現有港口吞吐量已達700萬噸.
城西港區園區倉儲用地將參照工業用地價格,采取市場運作方式,引進有實力,有物流經營經驗的龍頭骨幹企業進行園區基礎設施和配套服務設施的建設.城西港區將提供相當優惠政策和優良的政務環境,全力支持物流園區的良性發展.
二,項目建設環境與優勢
1,便利暢達的交通網絡優勢
九江市是我國長江中下遊沿江的重要交通樞紐,鐵路,公路,水路及航空運輸都較發達,已形成壹個以公路,鐵路,長江航運和航空運輸多種運輸方式構成的綜合運輸網絡.擬建的九江長江二橋通車後,長江南北溝通,運輸網絡將更加完善.對形成江西省,鄂東南,皖西南沿江地區的物資集散地和物流服務區有得天獨厚的優勢.
①水運交通
九江位於長江中下遊長江黃金水道與"京九"大動脈的十字交匯處,城西港區附近的九江港是長江五個主樞紐港之壹,全國十三個煤炭中轉港口之壹,也是江西省唯壹通江達海的水路口岸.年客,貨運量分居長江各港口第二位和第四位.便利的水運交通壹方面可以使九江發展成為長江中上遊地區國內,國際物流中轉樞紐,中南地區和華中地區北上南下,東出西進的物質都可以在九江集散;另壹方面,江西省,鄂東,皖西南地區的物流可以通過九江水運通江達海,輸入輸出.
②陸運交通
陸域有貫通南北的"京九"鐵路以及南潯,合九,武九,規劃建設中的銅九,衢景九鐵路在此交匯,以及正在建設中的昌九城際鐵路,公路除昌九,九景高速公路外,經九江長江大橋可與沿江高速公路網相連,陸運交通優勢十分明顯.南潯鐵路七裏湖車站可直接接入城西港區,九瑞公路距城西港區僅1公裏,通過九瑞公路可與105國道連接,擬建的城市車輛幹道經港區南部,可作為疏港公路.同時,還有規劃中的九江長江二橋位於城西港區內,可直接連接"滬蓉高速",將城西物流園區的服務範圍輻射到鄂東南,皖西的壹些重要城市.
2,九江及周邊地區經濟快速發展保證了旺盛的物流需求量
首先,未來幾年,九江將以九江出口加工區,工業園區,昌九工業走廊,沿江產業帶等為平臺,利用特色資源優勢進行招商引資,實現產業集群.2006年,九江市GDP總值達到506.22億元,據九江市國民經濟和社會發展第十壹個五年規劃綱要,未來全市生產總值將以每年14.0%的速度向上增長,實際利用外資將年均遞增15%,引進市外資金年均遞增30%,外貿出口年均遞增25%.以化工,機械,電力,建材,紡織,電子六大支柱行業為核心的星火化工廠17萬噸有機矽,九江石化總廠擴建改造升級,九江化纖擴建,亞東水泥150萬噸二期擴建,昌河汽車,713廠電子信息產品,九江電廠三期,柘林電廠擴建等亮點工程的建設,將形成壹批新的增長點和巨大的工業產能.
此外,據統計,九江物流輻射的周邊地區GDP值總和約4000億元,且保持兩位數的經濟增長速度.
經濟的快速發展及巨大的增長潛能對物流業的發展提出了更高更迫切的要求,創造了更大的空間.盡管九江物流業取得了壹定的發展,但還是不能滿足經濟的發展產生對物流需求的巨大空間.物流市場的潛在需求優勢及其前向效應,後向效應,旁側效應亟需我市物流業以更快的速度向前推進.
3,優惠靈活的政策支持
九江市政府圍繞"建設長江沿岸和中部地區重要的經濟中心城"以及"打造新型工業重鎮,文化旅遊勝地,區域商貿中心,開放港口城市"的任務,按照"九江十壹五沿江商貿物流發展於布局規劃",確立在城西港區建設綜合物流園區,使之成為長江中遊新興的區域物流中心.投資者可以享受《九江市人民政府關於進壹步鼓勵外商投資的意見》和《九江市人民政府關於推進現代物流業發展的若幹意見》中的優惠政策.且B型保稅物流中心建成後,享受《中華人民***和國海關對保稅物流中心(B型)的暫行管理辦法》.進壹步扶持政策可采取壹事壹議的方式確定.
4,地理輻射效應催生九江盡快建成現代物流園區
以九江為中心,周邊300公裏輻射範圍內,尚沒有已建成的綜合物流園區.區域和產業物流需要旺盛,但綜合物流園區和專業物流中心等大型物流載體缺乏.
5,選址在城西港區建設綜合物流園區符合物流園區選址原則:
①靠近貨物轉運樞紐,緊臨港口,離"京九"鐵路最大編組站僅3公裏,周圍有高速公路網,可達性好
②緊臨九江經濟開發區和未來臨港工業區,靠近市場企業可縮短運距,降低運費.
③離九江市中心區地方6公裏,可以降低對城市生活的幹擾.
④九江有數量充足,素質較高的勞動力條件.
四,物流園區功能設計與配置
物流園區將規劃建設國內物流集散中心和保稅物流中心(B型)兩部分區域.本著"匹配經濟發展水平,適度超前,整體規劃,預留空地,分階段開發調整"的原則,經過對物流流量和經濟發展水平的科學測算,首期開發面積為550畝,其中國內物流集散中心面積為400畝,保稅物流中心(B型)面積為150畝.兩部分中心設置如下功能:
1,國內物流集散中心
國內物流集散中心主要設置管理服務中心,信息交易中心,運輸中心,倉儲與配送中心,零擔快運中心,配套服務區等區域,各職能區作用如下:
(1)管理服務中心
由政府職能部門,中介機構和企業構成的管理服務中心,專為入駐基地的第三方物流企業提供工商,稅務,運管,銀行,保險,通信,網絡,商務,培訓,咨詢等壹條龍的平臺支持服務.
(2)信息交易中心
來自制造業,商貿企業,第三方物流企業以及社會,政府及其它物流基地,節點的貨源運輸,倉儲等信息,在信息系統整合處理後進行發布和交易.
(3)運輸中心
提供停車場,可同時停放多輛入園運輸輛車.這些卡車與入駐物流基地多家公,鐵,空,水運各類物流企業壹起,***同為企業提供方便,快捷,安全的運輸服務.
(4)倉儲中心
為工商企業提供完全個性化的優質,高效,便捷,周到的倉儲保管服務.
(5)配送中心
采用先進的物流設施設備與標準化作業體系,為連鎖超市,便利店,農副產品等提供專業化商品批發,配送,儲存,運輸,展示與交易壹體的物流服務.
(6)配套服務區
為進壹步優化分工合作體系,為入駐企業創造壹個可以專註於核心業務成長運營環境,平臺還可為入駐企業提供汽配,汽修等支持服務,提供完備的餐飲,超市,住宿,娛樂,通信等生活,後勤方面的服務.
由於倉儲和配送中心從規劃平面上表現為倉庫形式,運輸中心從規劃平面上可表現為停車場形式.其它中心和服務區表現為道路或大樓建築形式.這三種平面面積基本比例為1:1:1
2,國際功能區(B型保稅物流中心)
經對多城市已建成的保稅物流園區(中心)調研,目前保稅物流(園區)中心實際開展的服務主要是為進入園區的加工貿易出口貨物提供堆存服務.因此城西物流園區保稅物流中心目前暫設兩個職能區域,即:
(1)集裝箱堆存區
(2)倉儲配送區
為入園保稅貨物提供露天和倉庫堆放與存儲,簡單流通加工等服務,其它職能區域設置待中心建立起來後視需求的實際情況再行靈活調整.
從規劃平面形式看,倉儲配送區規劃面積為50000m2(海關總署的最低要求), 集裝箱堆存區規劃面積為20000 m2,其余平面表現形式為道路.
此外,保稅物流中心的某些職能區域可以考慮與中心外的園區職能區域疊加,以提高土地和建築設施的利用效率,如管理服務中心等.
五,投資回報計劃
投資回報計劃分資金投入和資金回報兩部分,並以此為基礎,算出投資回報周期,各部分數據如下:
投資計劃
(表1:園區資金投入初步估算表)
投資項目
資金額
備註
1,固定資產(包括土地費用和地面建築建施)
21978萬元
按壹平方米建設資金600元,***550畝地,***21978萬元
2,辦公設施,設備投資
100萬
預算值
3,信息平臺建設費用
250萬
包括軟件開發,信息發布工具(如大型電子屏等),海關監管設施(如監控器)等
4,市場推廣,宣傳費用
200萬元
經驗值
5,開發辦公室管理工作人員工資
50萬元
10個管理人員,月薪約2000元,全開發推廣期***24個月
6,流動資金
100萬元
壹些基本辦公開銷費用
總投資
22678萬元
2,回報計劃
回報計劃可分為兩塊,壹塊為物流園區開發商的地產收入回報(如倉租,場租,商業門面租賃收入),壹塊來自物流園區運營的增值服務收入(如物流商業中介,車輛掛靠管理等).以浙江傳化物流基地為例,目前47%的收入來自於地產回報,而增值服務收入占到53%.由於增值服務收入取決於開發商的運營水平,下面僅以地產回報作為計算投資回報周期的依據:
1)400畝國內物流集散中心
① 如果倉儲業務為園區地產開發商自營,按經驗值倉庫面積和非倉庫面積為1:2,則實際可用於倉儲面積為400*666*1/3=88800m2,按6層貨架計算,則貨架面積88800*6= 532800m2, 因貨物和貨物間有空隙,按經驗值,實際利用面積為532800*2/3=355200 m2, 預計隨著港區的影響力和聚集效應的發揮,每平米倉租可達到10元/月/ m2(限高1.5m範圍內),假設實際業務量平均為設計業務量的75%,則每月倉租費用為:355200*75%*10=2664000元,則全年市場收入為2664000*12 = 31968000元/年.現假設開發商將倉庫租給相關物流公司經營,按讓利壹半給租賃的物流公司,則全年收入為31968000/2=15984000元/年.
② 設1/3面積建停車場,則停車廠面積為400*666*1/3=88800 m2,按平均每輛車停車面積為60m2,則可停車輛為1480輛,按實際業務量平均為設計業務量的75%,每輛車每天停車費用為20元,則全天收費為1480*75%*20=22200,全年費用為8103000元/年.
③ 信息服務收費:初期免費(主要為擴大物流園區影響力),等園區運作成熟後適當收費.
④ 由於物流園區有壹些附加服務功能,如餐飲,住宿,娛樂,金融,電信,通訊等,對於園區開發商而言,可向社會出租商業場地,按園區日平均人員流量2000~3000人,人均各類服務(如住宿,餐飲,娛樂)設施所需面積為5m2(保守估算值),則需服務功能區面積總和約為2000人*5 m2/人=10000 m2,每平米商業租金為20元/月/ m2,則全年服務功能商業租金為10000*20*12=2400000元/年.
2) 150畝保稅物流中心
① 按規劃,保稅物流中心倉庫面積約為50000 m2,出租給物流公司每平米市場行情為30元/月/m2(比照南京龍潭保稅物流園區收費),設初期能出租面積為10%,則全年收費為50000*10%*30*12 = 1800000元/年
② 堆場,平面面積約為20000,按市場行情25元/月/m2,實際平均利用率為50%,則全年租賃收入為20000*25*50%*12=3000000元/年
(表2:園區資金地產回報初步估算表)
國內物流集散中心(萬元)
保稅物流中心(萬元)
總計(萬元)
1,倉租收入
1598.4000
180
1778.4
2,停車場收入
810.3
810.3
3,配套服務功能場地租賃收入
240
240
4,集裝箱堆場收入
300
300
總計
2648.7
480
3128.7
3,投資回報周期:
投資回報期周期 = 投入金額 / 年平均回報金額
= 22678萬元 / 3128.7萬元 = 7.25年
以上僅從地產收入的角度來計算回報周期,如開發商能根據實際情況,適當提供相應的物流增值服務,則整個投資回報期可進壹步縮短.六,項目綜合評價
1,投資環境:
九江市交通便捷,勞動力成本較低,政府鼓勵外來投資者投資經營港口碼頭等交通基礎設施.在稅收,費用上有壹整套優惠政策,投資權益能得到保障,政府能規範執法.投資環境好.
2,項目運營效益展望:
綜合物流流量的產生與區域經濟發展水平密切相關,從全國範圍看,單位GDP的物流產生系數從2001年1:2.03發展為1:2.5,未來隨著經濟的發展物流產生系數仍會有不斷提高,2005年九江市的貨運量為2540萬噸(不含沿江港口吞吐量),與2000年相比,平均增幅為7.06%.沿江地區作為整個中部崛起的重要戰略支點,隨著沿江開發的推進,未來其綜合物流量將快速上升,據專家預測,2010年,2020年九江僅沿江地區綜合物流量將分別達到9800萬噸,18400萬噸,沿江第三方物流比重將分別達到20%和30%.
根據前面投資回報計算,如運營得當,7年即可收回全部投資.
3,綜合評價:
(1)九江城西港區物流園地理位置適中,是長江三角洲與長江中下遊的銜接點.
(2)綜合交通條件優越.
(3)腹地經濟發展迅速,物流需求潛力較大.
(4)以正大力開發的九江城西港區為基礎,能迅速形成產業集群效應.
(5)投資效益較好.
(6)是江西省政府以及九江市政府的重點工程,政府重視投資環境的改善,投資環境較好.
總之,物流園區是壹個兼具社會效應和商業效應的極具投資前景的項目,九江得天獨厚的地理條件及優惠的物流發展和招商政策將為城西港區物流園區的開發建設提供良好的宏觀環境和發展後勁.我們熱誠歡迎有理想,有實力,有誠意的投資商來九江考察,咨詢此項目,***圖商業大計.
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