“過戶都要交什麽稅？”最近，長春市地稅局個人住房交易辦稅服務大廳每天都會接到大量“問稅”的電話，有的咨詢稅率多少，有的咨詢營改增後繳稅有啥變化，有的讓幫忙算算賬……這些打電話的人中，有買房者，也有賣房者，無壹不是對二手住房交易繳稅迷茫的人士。
買房是大事，買賣二手住房需要了解繳什麽稅、繳稅流程是什麽、誰來繳稅，這樣才能更合理規劃預算，舒心買房。
小常識
二手住房交易
交啥稅？誰來交？
個人二手住房交易稅有好幾種，計算方法、繳納的主體又有所不同，令很多準備購買二手住房的人深感困惑，那需要繳哪些稅呢？
總體而言，個人二手住房交易主要涉及營業稅及附加、個人所得稅、契稅、印花稅這幾種稅費。
那這些稅費由誰來交？雖然多數時候房屋買賣雙方合同約定由其中壹方負擔全部稅費，但按照國家相關規定，作為房屋產權出售者，賣方應繳納營業稅及附加、個人所得稅，而作為房屋產權的獲得者，買方應繳納契稅和印花稅。
1. 個人二手住房交易稅費———個人所得稅
賣方繳納
五年以內：（1）壹般情形：個稅＝成交價格（評估價格）×1%
（2）特殊情形：賣方通過離婚、贈與、繼承等非購買形式取得住房再轉讓的：個稅＝成交價格（評估價格）－原購置價格×20%
2. 個人二手住房交易稅費———營業稅及附加
賣方繳納
兩年（含）以內：營業稅及附加＝成交價格（評估價格）×5.6%
3. 個人二手住房交易稅費———契稅
買方繳納90平方米及以下家庭首套或者二套：契稅稅額＝成交價格（評估價格）×1%
90平方米以上家庭首套：契稅稅額＝成交價格（評估價格）×1.5%
90平方米以上家庭二套：契稅稅額＝成交價格（評估價格）×2%
家庭三套及以上的：契稅稅額＝成交價格（評估價格）×3%
4. 個人二手住房交易稅費———印花稅
（1）受贈雙方均繳納
產權轉移書據印花稅=成交價格（評估價格）×0.05%
（2）買方、繼承人、產權承受方就房屋產權證繳納5元“權利、許可證照”印花稅。
算算賬
個人二手住房交易之買賣
瞅準平方米、套數和年限
2月22日，財政部、國家稅務總局及住建部三部委發布《關於調整房地產交易環節契稅營業稅優惠政策的通知》，營業稅和契稅雙雙下調，無論是買房者還是賣房者都將獲稅收優惠。如果您要買賣二手住房，瞅準“平方米”“套數”和“年限”三個關鍵詞，能讓規劃更合理、更從容。
具體而言，契稅以“90平方米”和“套數”來區分稅率，購買90平方米及以下的住房，無論是家庭首套還是第二套，稅率均為1%；購買90平方米以上的住房，家庭首套住房稅率為1.5%，家庭第二套住房稅率為2%。不過，購買家庭第三套及以上住房不能享受優惠，按照3%征收契稅。營業稅則以“2年”年限作為分水嶺，銷售購買不足2年的住房全額征收營業稅，銷售購買2年（含）以上的住房免征。值得註意的是，是否滿2年，按照房屋產權證和契稅完稅證時間“孰先”的原則確定購房的時間。
個人二手住房交易個人所得稅和房改房營業稅延續既往優惠，即轉讓自用5年以上、並且是家庭唯壹生活用房的免征個人所得稅，未超過5年的按1%征收率核定征收個人所得稅；而能夠出具國有住房出售專用票據及相關資料的房改房，首次轉讓時免征營業稅。
另外，為避免以“陰陽合同”低報瞞報成交價格逃稅，當繳稅申報的住房價格與“二手住房交易稅收征管系統”的評估價格有差別，系統會自動按照“孰高”原則確定計稅價格。
例1：李某2016年4月5日從王某處購置了壹套產權不足2年、面積為145平方米的住房，此房為李某家庭購買的首套住房，交易申報價格為85萬元，評估價格為98萬元，那麽買賣雙方應繳納稅額如下：
因申報價格低於評估價格，按照評估價格98萬元計算稅款。
1.買方應繳納契稅、印花稅：
契稅＝980000×1.5%＝14700元“權利、許可證照”印花稅＝5元
合計：14705元。
2.賣方應繳納個人所得稅、營業稅及附加：
個人所得稅＝980000×1%＝9800元
營業稅及附加＝980000× 5.6%＝54880元
合計：64680元。雙方繳稅總計：79385元。例2：高某從李某處購置了壹套75平方米的住房，且為家庭購買的首套住房，評估價格35萬元，那麽買賣雙方應繳納稅額如下：
若該住房產權超五年，那麽買賣雙方應繳納稅額如下：
1.買方應繳納契稅、印花稅：
契稅＝350000×1%＝3500元印花稅＝5元合計：3505元。
2.賣方無稅
雙方繳稅總計：3505元。若該住房產權在五年以內兩年以上，那麽買賣雙方應繳納稅額如下：
1.買方應繳納契稅、印花稅：
契稅＝350000×1%＝3500元印花稅＝5元合計：3505元。
2.賣方應繳納個人所得稅：
個人所得稅＝350000×1%＝3500元
合計：3500元。雙方繳稅總計：7005元。
二手住房交易之繼承、贈與、離婚析產、夫妻房屋更名
多項優惠政策可享受
二手住房交易，除了最常規的買賣形式，還有通過繼承、贈與、離婚析產、夫妻房屋更名等非購買形式轉讓房屋產權的，稅收優惠力度很大，少數情形會涉及繳稅事宜。
法定繼承
法定繼承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)繼承土地、房屋權屬，不征契稅，免征營業稅，不征個人所得稅，只征收印花稅5元。
舉例：獨生子顧某的父母去世了，留下壹套住房，該住房歸顧某壹人繼承，顧某只需繳納印花稅5元。
法定贈與
接受父母、子女、祖父母、外祖父母、兄弟姐妹的贈與住房，按5%稅率繳納契稅，免征營業稅，不征個稅，雙方各按0.05%稅率繳納“產權轉移書據”稅目印花稅，同時受贈人繳納“權利、許可證照”稅目印花稅5元。
舉例：於某父母將壹套150平方米住房贈與於某，該住房評估價格為100萬元，雙方應繳納稅額如下:
1.受贈人應繳納契稅、印花稅：
契稅＝1000000×5%＝50000元印花稅＝1000000×0.05%+5＝505元
合計：50505元2.贈與人應繳納印花稅：
印花稅＝1000000×0.05%＝500元合計：500元。雙方應繳稅額總計：51005元
離婚析產
（以上回答發布於2016-04-14，當前相關購房政策請以實際為準）
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