1.房屋產權置換補償
根據《城市房屋拆遷管理條例》？拆遷補償有兩種方式:貨幣補償和房屋產權置換。貨幣補償是指房屋評估機構根據被拆遷人(單位或個人)的位置、用途、建築面積等因素，對被拆遷房屋的價值進行評估，然後開發商根據評估價值確定對被拆遷人的補償金額再進行貨幣結算？同時將被拆遷人的房產證、土地使用證收回到政府房產、國土部門註銷。產權置換是指房屋評估機構根據被拆遷房屋的區位、用途、建築面積對被拆遷房屋的價值進行評估，然後開發商用被拆遷房屋進行置換？並按被拆遷房屋的評估價和置換房屋的市場價(以簽訂拆遷補償協議時房屋的市場價為準)或優惠價結清置換差價。在產權置換的方式下？被拆遷人的土地使用證收回到政府國土部門註銷？被拆遷人原房屋產權證在辦理置換房屋新的房屋產權證時，由房管部門予以註銷。
2.房屋產權置換業務現狀
房地產開發企業與被拆遷人簽訂拆遷補償協議後？取得被拆遷人舊房(以下簡稱“拆遷房”)？房地產開發企業調換的新房(以下簡稱“回遷房”)未竣工交付(甚至未開工)？不符合會計收入確認條件，因此回遷房此時不能確認收入。如何取得被拆遷房屋和交付回遷房，有不同的處理方式。壹些企業有意獲得拆遷房，交付回遷房。
不做賬務處理。有的企業拿到拆遷房不做賬務處理？但是在交付回遷房時進行賬務處理呢？部分企業采用非貨幣性資產交換準則進行會計處理？有些企業將其作為“購買”和“銷售”進行會計處理。
3.房屋產權置換業務的會計和稅務處理特點
(1)房屋產權置換業務有哪些會計處理特點？房地產開發企業用回遷房換拆遷房？會計處理應作為“采購”和“銷售”處理。原因是什麽？根據會計的基本要求？各單位必須根據實際發生的經濟業務事項進行核算，這不符合真實性原則？如果是非貨幣性資產交換處理？接收拆遷房屋的時間必須與交付回遷房的時間同步？顯然不適用於非貨幣。
性資產交換指南。
(2)房屋產權置換業務的稅務處理特點？用房產補償拆遷戶？對於補償面積等於拆遷面積的部分？按照核算開發成本作為成本價，核定“銷售不動產”營業稅？補償面積超過拆遷面積的地方？按市場價計算營業額，征收“銷售不動產”營業稅？企業所得稅按市場銷售價格計算。
二、房屋產權置換業務的會計處理
1.房地產開發企業取得拆遷房屋的會計處理
房地產開發企業從被拆遷人手中拿到被拆遷房屋？購買成本是回遷房的市場價，計入開發成本，按以下步驟進行:壹、簽訂拆遷補償協議？拆遷房屋何時交付給拆遷人？房地產開發企業按照合同約定的置換面積乘以被拆遷房屋的市場價格確定產權置換面積的成本，計入“開發成本”是因為此時不滿足收入確認條件？對應科目應確認為“預收賬款”。第二，如果房地產開發企業給予被拆遷人優先購買產權置換面積以外部分的權利？這部分折扣(即超出產權置換面積部分的市場價與優惠價之差)也要計入購買拆遷房屋的成本？即調整增加“開發費用”和“預收賬款”？三、根據拆遷補償協議？房地產開發企業需要額外支付拆遷戶的差價嗎？支付被拆遷人差價時？因為在上面步驟1中已經按照市場價計入成本了？此時，是否應該減少“預收賬款”？四、房地產開發企業在收到超出產權置換面積或市場價的購房優惠時？是否應該認定為“預收賬款”？第五，預付的營業稅及附加在拆遷房屋交付給被拆遷人且被拆遷房屋符合預售條件後的月末計算。其會計處理與正常的房地產業務相同。
2.房屋拆遷費用的分攤。
如果房地產開發公司要分階段開發？需要按照建築面積比例在不同時期之間分攤拆遷房屋的費用嗎？而不僅僅是被拆遷房？或者哪裏
壹段承諾期。
3.回遷房交付的會計處理
回遷房交付使用？是否應該認定為將回遷房以市場價賣給被拆遷人？滿足確認商品銷售收入的條件時確認為“營業收入”？轉回前確認為“預收賬款”。
三、房屋產權置換的稅務處理
根據相關稅收法規？產權置換業務主要涉及營業稅、企業所得稅、土地增值稅以及開具相應發票等問題。具體稅務處理如下？
1.營業稅的稅務處理
根據《深圳市地方稅務局關於舊城拆遷改造營業稅問題的通知》(深地稅發[1999]462號)？“對於開發商是否按照當地政府的城市規劃和建設部門的要求？舊城拆遷改造？對拆遷戶的土地補償？根據營業稅暫行條例實施細則第十五條？“土地使用權轉讓”的營業稅按核定營業額征收。用房產補償拆遷戶？對於補償面積等於拆遷面積的部分？按照同類住宅的成本價核定‘銷售不動產’的營業稅？補償面積超過拆遷面積的地方？根據營業稅暫行條例實施細則第十五條？對‘銷售不動產’的營業稅，按核定營業額征收。”營業稅什麽時候計算繳納？主要有三點。壹是因為樓盤達到預售條件？取得預售許可證後？可以對外銷售。所以只有滿足預售條件的時候？產權置換面積的市場價與優惠價之間的差額和超過產權置換面積的部分預繳營業稅的時間。二是滿足預售條件？並收取超出產權置換面積的房款？超過產權置換面積的房款什麽時候預繳營業稅？三、回遷房何時交付給被拆遷人？以上預繳稅金需要轉入營業稅金及附加。
2.企業所得稅的稅務處理
根據《房地產開發經營企業所得稅處理辦法》(國稅發〔2009〕31號)第七條規定:“企業將開發產品用於捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、向股東或者投資者分配、償還債務以及與其他企業、事業單位和個人進行非貨幣性資產交換的，應當認定為轉讓開發產品所有權或者使用權的銷售？或者在實際取得受益權時確認收入(或利潤)的實現。收入(或利潤)確認的方法和順序，根據當期或本年度最近壹個月同類開發產品的市場銷售價格，由主管稅務機關參考當地同類開發產品市場的公允價值，按照開發產品的成本利潤率確定。開發產品的成本利潤率不得低於1500，具體比例由主管稅務機關確定。”
3.土地增值稅的稅務處理
根據廣州市地方稅務局2008年10月20日發布的《關於印發土地增值稅清算若幹問題指引的通知》(穗地稅發〔2008〕342號)？“房地產開發企業按照當地政府城市規劃建設部門的要求進行拆遷改造？以房產補償被拆遷方？對於補償面積相等的部分？以房產的建築安裝成本價作為房地產開發企業銷售房產的收入？補償面積超過拆遷面積的地方？根據
國稅發[2006]187號文第三條第壹項規定確認房地產開發企業銷售房地產收入”。
4.發票開具
因稅收征管和辦理新房產權證的需要，拆遷戶必須向有關部門提供發票和完稅憑證。“個人購房取得的產權證或者契稅完稅證明上註明的時間為其購房時間”(國〔2007〕768號、國稅發〔2005〕89號)。我們在產權置換業務中發現？房地產企業有兩種不同的應稅收入，即按成本價確認營業稅，按視同銷售按市場價格確認所得稅。哪些收入用來開發票？事實上，產權置換作為壹項特殊業務，如果按照上述方法正確處理發票金額就沒什麽關系，因為計稅依據並不都是以發票金額為依據，甚至連契稅都是按照差額計算的，為了照顧拆遷戶的利益(如果拆遷戶轉讓了回遷房，就取發票金額)
費用從財產轉讓收入中扣除)？發票可以按市場售價開具。