項目名稱:XX市ⅹ ⅹ ⅹ ⅹ
12層B8房產價格評估。
委托方:ⅹ ⅹ ⅹ
估價人員:XX房地產評估有限公司
鑒定人:ⅹ ⅹ ⅹ ⅹ
評估作業日期:X年X月X日至X月X日。
評估報告編號:X房驗字[XX]第XX號
目錄
給委托方的信2
鑒定人聲明3
估價的假設和限制4
房地產估價結果報告5
壹、委托方5
二。評估人5
三。評估對象5
四。評估目的6
動詞 （verb的縮寫）評估日期6
不及物動詞價值的定義6
七。評估基礎6
八。估價原則7
九。估價方法7
X.評估結果7
XI。評估工作日期7
十二。評估報告申請有效期7
十三。評估人8
附件9
房地產評估技術報告10
壹、個別因素分析10
二、區域因素分析10
三、市場背景分析10
四、最高最佳使用分析13
動詞 （verb的縮寫）評估方法為13。
不及物動詞估價計算流程13
七。評估結果確認為16。
給委托方的信
ⅩⅩⅩⅩⅩ:
受妳院委托，我公司對位於號的房地產進行了市場價格評估。XX市X層X，建築面積Xm2，證號x證書編號XNo。X，從X到X，XX，為確定拍賣底價提供參考。
根據國家現行有關法律、法規、政策規定和委托方提供的各種資料，遵循合法、公平、科學、準確、適度的原則，估價人員在XX年X月X日的估價時點，通過現場收集資料、分析計算，並與XX市同類房地產的市場價格水平進行比較，確定委托房地產的價格和單價。
房地產價格和單價都是數字。
房地產正常價格為1136000元，人民幣壹佰壹拾三萬陸仟元整。
房地產正常單價為3070元/平方米，每平方米人民幣三仟零柒拾元整。
房地產拍賣底價為909000元，玖拾萬玖仟元整。
房地產拍賣單價為2457元/平方米，每平方米貳萬肆仟伍佰柒拾元整。
XX房地產評估有限公司
法定代表人:
XX年x月x日
鑒定人聲明
我們莊嚴宣布:
1.本估價報告所陳述的事實是真實和準確的。
2.本估價報告中的分析、意見和結論是我們自己公正的專業分析、意見和結論，但受到本估價報告中所解釋的假設和限制的限制。
3.我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關系，我們與有關當事人沒有個人利害關系或偏見。
四。我們根據中華人民共和國國家標準《房地產估價規範》進行了分析，形成了意見和結論，撰寫了本估價報告。
動詞 （verb的縮寫）我們對本估價報告中的估價對象進行了實地勘察。
不及物動詞我公司評估人員到XX市國土資源局檔案室查詢委托土地使用年限。因非典時期，國土局檔案員電話告知委托土地法定使用年限為50年(從1994年9月至2044年9月)，委托土地剩余使用年限為41年；沒有提供書面證明，請用戶舉報。
七。沒有人對本鑒定報告提供過重要的專業幫助。
八。參加本次評估的評估人員簽名:
鑒定人簽名資格證書編號鑒定人簽名
ⅩⅩⅩ ⅩⅩⅩⅩⅩ
ⅩⅩⅩ ⅩⅩⅩⅩⅩ
估價的假設和限制
壹、本次評估的假設。
1.本報告評估過程中，假設委估房地產為商業用途，在未來剩余使用年限內不會改變房地產用途。
2.假設委托房地產產權合法，不存在產權糾紛。
3.除非另有規定，否則假定委托房地產的現狀符合所采用的城市規劃、用途控制和限制條件。
二。本次評估的約束條件
1.本報告中的相關信息由委托方提供，但信息的真實性未經核實。如果信息不真實，評估人員不對評估中的不準確、錯誤和差錯負責。
2.本報告僅供委托方確定拍賣底價時參考，對其他目的不負責任。
3.本報告未考慮抵押、擔保、租賃等其他權利對估價對象實際價格的影響。
4.實地勘察時，僅通過壹般檢查，不進行結構檢測，是無法確定房屋內部缺陷的。
5.本報告建築面積根據房屋所有權證存根聯上的數據計算。
6.我公司評估人員到XX市國土資源局檔案室查詢委托土地使用年限。因非典時期，國土局檔案員電話告知委托土地法定使用年限為50年(從1994年9月至2044年9月)，委托土地剩余使用年限為41年；沒有提供書面證明，請用戶舉報。
7.本估價報告未考慮房屋拍賣所需的手續費和房地產過戶應繳納的各種稅費。
8.未經評估單位同意，評估報告的全部或任何部分不得用於與本項目無關的任何其他公開文件、通知或報告，也不得以任何形式公開發表。
9.房地產估價報告編號:X房地產估價X[XX]第X號。
10.本報告壹式五份，其中四份交委托方，壹份由評估公司留存。
XX市ⅹ ⅹ ⅹ樓12
B8房地產評估結果報告
壹、委托方
公司名稱:ⅹⅹⅹⅹ
單位地址:
電話:ⅹⅹⅹ
二。估價官
機構名稱:XX房地產評估有限公司
地址:XX市X路X座22樓
法定代表人:XX
電話:x
三。評估對象
物質實體條件
1.建築條件
(1)委托建築於1997年竣工，維修狀況良好，裝修率87%，建築面積369.97平方米，其中分攤面積99.2924平方米。
↓我愛妳照明電路是隱蔽的；每層配有中檔裝修的公共廁所；↓我愛妳
2.估價對象的使用狀況
委托房地產現為寫字樓，配套設施良好，宗地內外開發程度為五通壹平。
3.周圍環境
估價對象位於XX市12層B8，方向為
權益狀況
估價對象位於XX市12層B8，房屋所有權證證號為ⅹⅹⅹⅹⅹⅹⅹⅹⅹⅹⅹⅹ.由於信息原因，無法核實其他權利是否受到限制。
四。評估目的
為確定房地產拍賣底價提供價格參考。
動詞 （verb的縮寫）評估時間點
XX年x月x日。
不及物動詞價值的定義
本報告提供的價格是估價對象在估價時點，在本報告所有限制條件下，在XX市房地產市場自由開放、完全競爭狀態下的公開市場價值。所謂公開市值，就是在公開市場上最有可能形成的價格；采用公開市場價值標準時，要求評估的客觀合理價值應為公開市場價值。
委估房地產價格定義為:建築物為鋼筋混凝土結構，用途為商業，經濟耐用年限為50年，已使用6年，尚可使用44年；委托土地法定使用年限為50年(從1994年9月至2044年9月)，即委托土地剩余使用年限為41年。根據房地產收益的穩健性原則，剩余使用年限為465，438+0年的房地產的市場價格；建議拍賣底價為市場價的80%。
七。估價基準
1.行為基礎
委托評估書。
2.法律法規基礎
1.中華人民共和國土地管理法。
2.中華人民共和國城市房地產管理法。
3.《房地產估價規範》(GB/T 50291-1999)。
4.《城鎮土地估價規程》(GB/T 18508-2001)。
3.定價基礎
廣西壯族自治區全國統壹建築工程基礎定額單位計價表。
4.產權基礎
房產證存根?房產證字第號。ⅹⅹ.
八。估價原則
1.合法性原則。
第二，公平原則。
最高最佳使用原則。
第四，替代原則。
5.估價時點原則。
6.各種方法綜合分析比較的原則。
九。估價方法
在實地調查的基礎上，評估人員認真分析了委托方提供的各種資料，根據評估目的、用途、資料狀況以及評估期內XX市房地產市場的實際情況，決定采用市場比較法和收益還原法對委估房地產的價格進行計算。
X.評估結果
房地產價格和單價都是數字。
房地產正常價格為1136000元，人民幣壹佰壹拾三萬陸仟元整。
房地產正常單價為3070元/平方米，每平方米人民幣三仟零柒拾元整。
房地產拍賣底價為909000元，玖拾萬玖仟元整。
房地產拍賣單價為2457元/平方米，每平方米貳萬肆仟伍佰柒拾元整。
XI。評估作業日期
XX年X月X日至X月X日。
十二。評估報告申請有效期
本估價報告有效期為壹年，即從XX年至XX年。
十三。估價官
鑒定人簽名資格證書編號鑒定人簽名
ⅩⅩⅩ ⅩⅩⅩⅩⅩ
ⅩⅩⅩ ⅩⅩⅩⅩⅩ
XX房地產評估有限公司
XX年x月x日
附件
1.房產證存根?房產證字第號。ⅹⅹⅹ;
二。《石楠支子價格評估委托書》(XX)第X號；
3.評估機構的營業執照；
四、評估機構的資質證明；
動詞 （verb的縮寫）評估人員資格證書；
六、評估機構備案。
以上均為復印件。
XX市ⅹ ⅹ ⅹ樓12
B8房地產評估技術報告
壹、個體因素分析
物質實體條件
1.建築條件
(1)委托建築於1997年竣工，維修狀況良好，裝修率87%，建築面積369.97平方米，其中分攤面積99.2924平方米。
↓我愛妳照明電路是隱蔽的；每層配有中檔裝修的公共廁所；↓我愛妳
2.估價對象的使用狀況
委托房地產現為寫字樓，配套設施良好，宗地內外開發程度為五通壹平。
二、區域因素分析
估價對象位於XX市12層B8，方向為
三、市場背景分析
1.壹般因素
影響地價的壹般因素主要有地理位置和行政區劃、經濟社會發展、房地產市場等。
(1)地理位置和行政區劃
XX位於廣西西南部，南臨北部灣，背靠大西南，是大西南出海的重要交通樞紐，也是廣東、瓊港、東南亞西進的理想門戶。湘桂鐵路、南方鐵路、南昆鐵路在此交匯；XX至北海、梧州、百色等二級公路，XX至柳州、防城港(北海)等多條幹線公路和高速公路已建成或在建。XX機場每周開通航班近百次；水上有500噸級船舶直達廣州、香港，初具規模的現代化立體交通網絡凸顯了XX“出海大通道”的重要地位。廣西壯族自治區成立於1958，XX成為自治區首府。下轄永寧、武鳴兩縣。XX市部分區行政區劃調整後，XX市總面積擴大到1.834平方公裏，全市人口從94.5萬增加到1.4039萬。這裏居住著壯、漢、瑤、侗等30多個民族，有著燦爛的民族文化和多彩的民俗風情。
XX自古以來就是桂西南和滇、黔、川、桂的流通中心和主要商品集散地。它在清朝時被辟為通商口岸，現在是壹座正在迅速崛起的現代化城市。XX享有便利的海陸空交通，民航已開通318國內國際航線；鐵路有桂香、黔桂、李貴、南昆等幹線，可直達祖國的東南西北。公路形成便捷暢通的交通網絡，6月基本通車的桂海高速1999+00，將為以XX為中心的西南交通樞紐註入新的活力；郵電通信進入全國先進行列，城市基礎設施和公共設施比較完善。隨著城市建設的發展，基礎設施的不斷完善，加上XX享受沿海城市、少數民族、邊境開發等各種優惠政策，更多的投資者看好這裏。傳統上，它與廣東和香港聯系緊密。目前，XX正成為外商投資廣西最理想的地方。再加上城市規模大，人口多，流動人口多，人流、物流、資金流、信息流初具規模。
(2)經濟和社會發展
2002年末，全市總人口29771萬人，比上年增加31.5萬人，其中城鎮人口654380+0.4039萬人，比上年增加2.54萬人。全市總人口中，非農業人口654.38+0.2408萬人，其中城鎮非農業人口654.38+0.03438+0.7萬人。2002年，據抽樣調查，城鎮居民年人均可支配收入為8796元，比上年增長11.26%。農民人均純收入2524元，比上年增加203元，增長8.75%。在崗職工年平均工資11638元，比上年增長12.86%。城鄉居民消費水平和生活質量進壹步提高。
2002年，全市實現國內生產總值356億元，按可比價格計算，比上年增長11.5%。其中，第壹產業增加值50.9億元，增長10.8%；第二產業增加值101.9億元，增長12.2%；第三產業增加值203.2億元，增長11.3%。產業結構進壹步調整，第三產業結構占國內生產總值的比重為14.30:28.62:57.08。全市人均生產總值達到12021元，比上年增長10.28%。財政收入繼續快速增長。2002年，財政總收入44.98億元，比上年增長16.74%，其中地方財政收入26.18億元，增長2.618%。財政支出34.29億元，增長33.40%。2002年末，全市金融機構存款余額777.73億元，比年初增加75.85億元，增長1081%。在生活水平不斷提高的同時，城鄉居民的儲蓄存款大幅增加。年末城鄉居民儲蓄存款余額327.34億元，增加50.60億元，增長654.38+08.29%；金融機構貸款余額733.89億元，增加654.38+00.74億元，增長654.38+03.52%。
⑶房地產市場分析
XX房地產業作為該市的主導產業，近年來發展迅速。在全國房地產市場普遍低迷的情況下，XX的房地產市場這幾年比較低迷。特別是切實可行的土地價格管理政策，使XX的土地市場逐步納入了科學規範的軌道，從而帶動了整個房地產市場的健康有序發展，對XX的經濟發展，特別是城市建設的發展起到了巨大的推動作用。總的來說，XX房地產近年來的整體發展有以下幾個特點:
(1)近幾年XX的房地產開發集中在新城和瑯東南湖；江南區多為廠區，房地產開發不熱，樓盤價格相對較低；隨著高速公路的建成和城北區邕江北岸60萬平方米舊房的拆遷，房地產開發將得到極大改善。總的來說，XX目前的房地產開發與城市規模相比還處於較低水平。
②XX市近幾年的房地產，主要是以購房者帶動的健康市場需求為主。目前，中低檔城鎮新建混合住宅保持了較高的入住率和較低的空置率。寫字樓和商廈過剩，租金低，多為出租。但是，隨著中國加入世貿組織，外國企業的數量越來越多，特別是近幾年沒有增加的辦公樓的發展。而且由於銀行房貸的完善和普及，寫字樓可能會突然冒出來，銷售和出租率也會相應提高。
(3)XX市房價仍處於低位。雖然近年來房價每年都在上漲，但XX市商品房平均房價仍在2100元/m2左右，框架高層寫字樓在3000元/m2左右。目前房價上漲趨勢仍在持續，沒有停止的跡象。
④工業地產發展比較落後，還沒有真正起步。
這些都將刺激XX市商業、住宅、工業用地的投資和消費，房地產價格穩中有升，具有保值增值的潛力。
四、最高最佳使用分析
委托房地產位於XX市，周邊為商鋪、寫字樓，配套齊全，交通便利，人流量大。委估房地產位於天津市京華大廈12樓B8
動詞 （verb的縮寫）估價方法的選擇
在實地調查的基礎上，評估人員認真分析了委托方提供的各種資料，根據評估目的、用途、資料狀況以及評估期內XX市房地產市場的實際情況，決定采用市場比較法和收益還原法對委估房地產的價格進行計算。
市場比較法:是將估價對象的房地產與最近交易過的類似房地產進行比較，並對已知的已交易過的類似房地產價格進行修正，得出估價對象價格的壹種估價方法。
收益法:通過預測估價對象未來的正常凈收益，以適當的資本化率折現，並在估價時點累計，從而估算估價對象客觀合理價格或價值的方法。
不及物動詞估價計算過程
市場比較法
壹般采用市場比較法，選取同壹個供求圈，大致比較各房地產等級的市場價格。根據評估人員對XX房地產市場的了解，分別選取以下可比實例:
1.確定比較因素
對比案例估價房產ⅹ ⅹ ⅹ 13樓ⅹ ⅹ 16樓XX10樓
地理位置XXXX。
成交價(人民幣/平方米)3150 3300 3370
交易正常，正常，正常，正常。
交易時間2003.3.2003.2.2003.2003.5438+0
地域因素壹般都是壹般的。
個別因素壹般差，好，好。
1.見下表確定比較因子系數。
比較案例估價財產
成交價(人民幣/平方米)3150 3300 3370
交易信息100 100 100 100
交易日期:100 100 100 100。
區域因素100 100 100 100。
個人因素100 96 105 105
3.參考價格的確定
比較案例估價財產
成交價(人民幣/平方米)3150 3300 3370
交易信息100 100/100 100/100 100。
交易日期:100 100/100 100/100 100。
區域因素100 100/100 100/100 100。
個別因素100 100/96 100/105 100/105。
參考價格3281 3143 3210
根據上述計算結果，求出參考價格的算術平均值，然後:
(3281+3143+3210)÷3 = 3211元/m2。
雙收入法
由於辦公樓可以用於出租，其租金收入可以合理確定，因此也可以用收益法計算其價格。
1.估計總收入
通過調查，XX市同類型、同地段、同面積、同裝修的寫字樓，裝修後的月租金價格壹般為23元/m2，租金損失為1個月，則年總收益為:
23×369.97×(12-1)= 93602.4438+0元。
2.估計每年的房地產租賃總成本。
總費用包括房屋修繕費、管理費、保險費、稅費等。那是正常情況下房產出租過程中必須支付的。
(1)房屋修繕費是指每年為保證房屋正常使用而發生的修繕費用。按照行業慣例，建築物的重置價格為1.5%。根據對XX地區建築市場的了解，類似建築的重置價格為1200元/m2，則:
房屋修繕費= 1200×369.97×1.5% = 6659.46元。
(2)管理費是指對出租房屋進行必要管理的費用。分為兩部分:壹是租賃經營過程中易耗品價值的貨幣支出；另壹個是管理人員的工資。根據行業慣例數據，取年租金的3%，則:
管理費= 93602.41× 3% = 2808.07元。
(3)保險費是指產權人為避免意外損失而向保險公司支付的費用。如果房屋現值乘以2‰的保險費率，則:
保險費= 1200×369.97×87%×2‰= 772.50元。
④稅費是指產權人根據有關規定向稅務機關繳納的房產稅和營業稅。根據稅法和XX市稅務部門數據，公房出租應稅房產稅為年租金的12%，營業稅為年租金的5%，教育費附加為營業稅的3%，城市維護建設稅為營業稅的7%，上述稅費小計為17.5%，防洪保安費為年收入的1‰。
93602.41×17.5%+93602.45438+0‰= 16474.02元。
以上第①、②、③、④項總費用為26，765，438元+04.05元。
3.年度凈收入
93602.41-26714.05 = 66888.36元
4.降低利率的確定
收益還原法中還原利率是壹個重要因素。目前，國內外確定降息的方法很多。這裏主要采用復合投資收益率法，其公式為:
下調利率=壹年期貸款利率×70%+預期利潤× 30%。
壹年期貸款利率為5.31%；如果預期利潤設置為10%，則:
縮減利率= 5.31%×70%+10%×30% = 6.717%。
5.確定收益期
估價建築物剩余使用年限為44年，估價土地剩余使用年限為465，438+0年。根據房地產收益的穩健性原則，該房地產的收益期為41年。
6.計算房地產的價格
預計委托房地產未來幾年的凈收益將接近現在，故選擇當前年份的客觀凈收益作為預期凈收益，則
收益價格= 66888.36/6.717%×[1-1/(1+6.717%)41]= 926528.75元。
四舍五入到926529元。
房產單價=926529÷369.97=2504元/平方米。
七。評估結果的確定
1.房地產正常價格的確定
市場比較法計算的房產單價為3211元/m2，收益法計算的房產單價為2504元/m2，相差較大。根據兩次評估結果與市場價格的接近程度，結合評估人員的經驗，市場比較法的加權平均值為80%，收益法的加權平均值為20%，四舍五入，則:
委托房地產單價= 3211×80%+2504×20% = 3070元/平方米。
房地產評估價格= 3070×369.97 = 1135808元。
四舍五入到1136000元。
2.房地產拍賣底價的確定
根據估價目的和估價對象現狀，確定拍賣底價為估價值的80%，故最終房地產拍賣底價和單價為:
房產拍賣底價= 1136000×80% = 908800元。
四舍五入到90.9萬元。
房產拍賣單價=909000÷369.97=2457元/平方米。
3.評估結果的確定
最終評估結果如下:
房地產價格和單價都是數字。
房地產正常價格為1136000元，人民幣壹佰壹拾三萬陸仟元整。
房地產正常單價為3070元/平方米，每平方米人民幣三仟零柒拾元整。
房地產拍賣底價為909000元，玖拾萬玖仟元整。
房地產拍賣單價為2457元/平方米，每平方米貳萬肆仟伍佰柒拾元整。
XX房地產評估有限公司
XX年x月x日