房地產投資信托中，投資人通過購買信托法中的產權證，將資金交給受托人，從而取得受益人身份；受托人有權使用資金進行房地產管理，必須將房地產收益分配給投資受益人。
房地產投資信托經常被投資者用作減少或延遲納稅的手段。(1)公司
1960的美國立法規定了兩種組織形式，即非法人信托和非法人協會。直到1976 (Ta)的稅改法(1976的改革法案)才允許設立公司不動產投資信托。
事實上，在眾議院議員基奧於1960年6月4日提出的法案中，該公司已被納入房地產投資信托的組織形式。公司被排除在1960立法之外有兩個原因。第壹，當時美國國會和財政部的主流觀點是，如果允許建立企業房地產投資信托，經營房地產的公司就會逃稅。其次，房地產投資信托立法的發起人壹直通過商事信托的組織形式對房地產進行投資，因此對是否允許設立法人房地產投資信托並不積極。從實踐的角度來看，國內稅收法規對房地產投資信托規定的嚴格條件使得上述擔憂沒有必要，而且房地產投資信托只能在承認商業信托的州設立，這大大限制了房地產投資信托的發展。1976稅改法將公司納入組織形式範圍。
結合以上對房地產投資信托制度來源的分析，投資公司不僅有公司型也有信托型，商事信托也是具有公司特征的商事組織。不僅如此，英國投資信托作為投資公司的繼承者，其基本形式也是公司。因此，將公司納入英美法背景並無障礙，在英美法中並不嚴格使用“信托”壹詞。
(2)信任
《國內稅收法》也沒有嚴格意義上的“信托”壹詞。作為房地產投資信托的組織形式，信托包括商業信托、特拉華信托和壹些州的房地產投資信托專門立法規定的非法人信托。
商事信托興起後，許多國家通過立法對商事信托進行了改革。所謂改造，本質上就是在壹定程度上排除傳統信托法規則的適用。成文法對商事信托的改造始於1909年馬薩諸塞州的立法，除阿拉巴馬、肯塔基、亞利桑那等20個州對商事信托進行了專門立法外。改革的內容可以概括為三個方面:壹是將商事信托定義為獨立的法人實體，如商事信托有自己的名稱和獨立的訴訟地位，可以自己的名義簽訂合同；或者承認其為獨立的法律實體，負責具體事務，如起訴和應訴。其次，需要登記備案的是信托文件的復印件，但登記備案並不是商事信托成立的重要要件，仍然是以信托文件為依據。再次，信托財產承擔受托人管理該財產所產生的侵權責任或合同責任，直接免除受益人的責任。
所謂特拉華州式法定信托，是指以《特拉華州法定信托法案》為代表的州法令對商業信托進行改造的產物。此類法規還包括懷俄明州、康涅狄格州、馬裏蘭州、南達科他州、弗吉尼亞州、內華達州和新罕布什爾州名為“法定信托”、“商業信托”或“投資信托”的立法。這些成文法的改革主要表現在兩個方面:壹是信托文件可以賦予受益人直接支配法定信托的權利。例如，受益人可以向受托人或其他人發出管理指令，可以召開會議對任何事項進行表決。這是商事信托和法定信托最根本的區別。其次，法定信托的設立需要向本州的州務卿辦公室提交信托證書。法定信托自信托證書提交之日或者信托文件中規定的晚於提交之日的日期起算。這也改變了商事信托基於信托文件設立的傳統。
所謂非法人信托，是指壹些州的房地產投資信托專門立法中規定的壹種組織形式。這些州包括阿拉巴馬州、加利福尼亞州、路易斯安那州、馬裏蘭州、北達科他州、俄亥俄州、德克薩斯州和猶他州。其中，阿拉巴馬州和俄亥俄州既有商業信托立法，也有房地產投資信托立法。對於阿拉巴馬州和俄亥俄州來說，房地產投資信托如果想得到州政府的認可，就必須遵守他們的特別立法。然而，即使商業信托不符合其特別立法規定，如果它符合國內稅收法規定的條件，也不應影響商業信托在獲得不動產投資信托方面的法律地位。從這些州的專門立法來看，非法人信托也是以信托文件為基礎，按照信托結構設立的，也具有公司的特征。雖然各州專門立法的具體規定不盡相同，但壹般包括以下內容:能夠以非法人信托的名義起訴和應訴，簽訂合同，處分財產；以信托財產對非法人信托的債務承擔責任，受益人承擔有限責任，受托人不承擔責任；發行可轉讓受益憑證等。因此，非法人信托不是傳統的信托，而是類似於商業信托和特拉華信托的商業組織。
(3)非法人組織
《國內稅收法》也將非法人組織列為房地產投資信托的組織形式。然而，法律沒有明確界定什麽是非法人組織。在美國，合夥企業不是聯邦所得稅的納稅主體，但本法典中提到的非法人組織應該像公司壹樣繳納聯邦所得稅。否則，就不會有稅收優惠。因此，該合夥企業不屬於《國內稅收法》中提到的非法人組織。有限合夥不是聯邦所得稅的主體，不應該包括在內。到目前為止，美國還沒有非法人房地產投資信托。(1)意義
所謂房地產投資信托的負屬性，是指以股息形式分配給股東或受益人的收益，應主要是房地產租金、房地產抵押貸款利息等負收益，不能從房地產開發銷售、酒店賓館經營等服務性業務中獲得收益。房地產投資信托的消極屬性是1960從立法之初就強調的壹個基本概念。指定該屬性有兩個原因。首先，房地產投資信托立法的推動者將當時已經給予投資公司的稅收優惠適用於房地產投資信托。這些發起人認為，投資公司只從事被動投資活動，不涉足主動業務，收入主要是分紅和利息。在這種情況下，房地產投資信托的收益也應該以負收益為主。其次，美國國會擔心，如果允許REITs參與主動業務，普通公司也會以REITs為借口逃稅。比如，如果允許REITs參與主動業務，通用汽車會以其投資汽車並將其收入分配給股東為由，主張其分配給股東的股息不應繳納所得稅。
(2)實現
為了實現房地產投資信托的消極屬性，國內稅收法規從兩個方面對其進行了規定。首先，限制房地產投資信托收益的來源。比如，不包括經營管理不動產直接或間接取得的收入；明確界定壹些不能歸屬於“不動產租金”的收入範圍。因此規定了獨立承包人制度。也就是說，在股權類房地產投資信托中，獨立承包人應當向承租人提供與房地產租賃相關的服務，而不是房地產投資信托。1960的《立法法》規定，向承租人提供的所有服務，無壹例外都應由獨立承包人完成，以此嚴守房地產投資信托的負面屬性。但在實踐中，人們認為這壹規定過於嚴格，主動業務和被動投資的界限不明確，因此對這壹規定提出了批評。基於此，在堅持房地產投資信托負面屬性的前提下，國會開始放寬上述規定。比如1976的稅改法，允許不動產投資信托為承租人提供與出租不動產相關的常規服務，但沒有定義什麽是常規服務。美國財政部對壹些房地產投資信托基金作出了特別裁決，表明了允許的服務項目，如租賃事項(要約邀請、租賃合同談判、收取租金等。)、不動產維護(包括建築物、配套設施、預警系統、* * *、專有部分部分等。)、水、電和暖氣的供應、保安和自動售貨機等。房地產投資信托基金現代化法案1999允許房地產投資信托基金的應稅子公司向房地產投資信托基金的承租人提供服務。(壹)房地產投資信托的壹般類型
股票型房地產投資信托基金、抵押型房地產投資信托基金和混合型房地產投資信托基金。
股權房地產投資信托持有以收入為導向的房地產，如公寓樓、購物中心、停車場、高爾夫球場等。
抵押房地產投資信托持有房地產抵押資產。
混合型房地產投資信托是前兩種類型的結合。
在美國以外的其他國家或地區，以股權型房地產投資信托為主，被歸類為房地產證券化的壹種形式。
(B)特殊類型的房地產投資信托
1，傘形合夥房地產投資信托和嫁接房地產投資信托；
2.股份制房地產投資信托和回形針房地產投資信托。
(3)房地產的表現形式
1，房子
2.耕地和森林
3.機器
主要體現在房子上，因為現在大家熟悉的是壹個樓盤，主要是指房地產。